2011年中国商业地产未来发展趋势分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：十二五规划中国经济的未来方向、城市化进程的客观发展规律及住宅开发的调控政策，都促进房地产企业正在进入行业性的战略转型，商业地产必然是房企发展的重点。
首开股份作为大型房地产上市企业，也在不断研究在商业地产领域的发展思路和可能遇到的问题。下面提出一些我们思考的相关问题。 

    2011-2015年中国商铺地产市场分析预测与投资方向研究报告 

    商业地产要着眼长远、兼顾多方效益 

    目前房地产企业开发商业地产多数是被动的，是买地或配套中不得不实施的部分，或者受资金限制，以开发销售模式为主，属于短期性投资行为，因此开发的多、成功的少。我们在考虑扩展商业地产领域时首先是认识上的根本转变。 

    作为国有大型开发企业，首开的理念是责任地产、和谐共赢，商业地产领域的责任更长远、更多元，我们对商业地产的思考十分审慎、深远。与住宅开发不同，商业地产要兼顾开发商、买方、租客、顾客四方利益的实现，间接承担改变地区面貌、支持地方税收和就业的责任，要从产业和城市的高度来认识和管理，要做可持续发展的商业物业。 

    转型商业地产的相关准备 

    由此我们考虑转型商业地产要做好三个层面的准备：一是资本层面，商业地产不是快速周转型的，要在资本上做好长期打算，与私募、银行借贷等长期资本进行匹配；二是运营层面，运营的质量和团队是商业价值实现的核心，要建立特有的运营模式和品牌；三是退出层面，未雨绸缪，做好资本变现的准备，发行股票、再贷款、信托基金等。首开也正在就以上各方面整合国内外优势资源，设计战略实施步骤，奠定商业地产发展的良好基础。 

    住宅开发的政策调整并非意味着商业开发就是一片蓝海，商业地产领域要有相应的风险意识。 

    商业地产发展的相关政策支持 

    除企业自身准备之外，商业地产发展的外部政策环境尚有很多值得调整的方面。 

    1.科学规划、科学决策问题 

    商业用地的规划指标均在配量过度、缺乏合理性、科学性问题，造成土地取得阶段的先天不足。目前商业规划指标主要由地方政府和规划部门制定，缺乏商业专业部门和机构的评估意见。同时地方政府存在急功近利的短视行为，如提高配比、商业用地与住宅用地搭售、短期回收地价款等问题，造成规划功能混乱或不能实现问题。因此商业规划方面需要科学研定。 

    2.产业政策配套支持 

    商业地产广义而言涵盖商业、办公、酒店、旅游、产业园、养老等众多领域，与除房地产外的其他领域关联度很高，产业引入的实现力一定程度上决定着商业地产的成功与否。目前各级政府对于与商业地产开发的相关领域产业政策支持关注不足，存在着引入困难、经营困难。在规划方面、土地出让方面也应出台相关政策，鼓励产业经济和商业地产的结合。
3.税收应导向持有经营 

    现有商业地产的税收政策在开发环节与住宅没有区别，在经营环节税率较高(如北京经营性物业房产税加营业税达到近14%、印花税长期租赁合同一次性缴付等问题)，经营成本高，且转嫁到商家，是商业地产空置率高、散售多的主要原因。要对长期持有经营的、统一产权的商业地产推出鼓励性的税收政策，降低预收税制，鼓励发展商向产业运营商和城市运营商的转变。 

    4.金融政策放宽与创新 

    商业地产需要长期资本投入，在开发贷款和融资方面应与住宅区别对待，提供更宽松、多元的金融环境，如经营性物业抵押贷款、持有大量商业物业开发企业资产证券化、信托基金等，支持商业地产盘活企业资产。 

    商业地产开发需提高风险意识 

    住宅开发的政策调整并非意味着商业开发就是一片蓝海，商业地产领域要有相应的风险意识。如商业地产资金过度流入导致产生泡沫，价值上扬但租赁运营风险加大；过度信贷问题，受经济调控的影响，利息不断上涨而房租上涨缓慢，租金不足还息等。