2008年年中杭州二手楼市场报告

　　成交上行乏力出现盘整

　　六月刚过，回顾2008年上半年的二手房市场，表现并不尽如人意，成交量与去年同期相差甚远。6月成交量的大幅下滑，急卖、调价等现象显现，预示着市场出现了年中盘整的局面。

　　成交量同比减少两成多

　　据透明售房网显示，2008年上半年与2007年同期相比，成交量呈现整体回落的趋势，降幅达到了22%，即两成多。五城区中，西湖区仍旧稳居成交量的头把交椅，下城区、拱墅区分列二、三，原本相差不多的上城区、江干区渐渐拉开了距离。

　　从图中可以看到，2007、2008年前四个月成交量波动幅度不大，但到了五六个月份相差悬殊，尤其是6月与去年同期相比，下降幅度达到42个百分点。

　　中原地产认为，与2005年“国八条”、2006年“国六条”出台后市场出现的应激反应相比，今年的下滑更像是市场进行的自我调节。2007年价格的大幅上涨，2008年价格的高位运行加大了需求者的购买压力；同时自去年10月以来，国家出台了提高存款准备金率、加息、限贷等一系列银根紧缩政策，大大抑制了依靠贷款买房的多数需求者的购买欲望，致使市场中观望气氛浓厚；而经济环境的变化，或多或少影响了上半年的杭州二手房市场，如人民币升值导致外贸业务萎缩，使得楼市中一部分从事外贸行业的潜在高端需求者无力再购买房产；而股市大跌后，一些潜在购房者资金被套牢，不得不将换房计划暂时搁置。另外，一手楼盘史无前例的打折促销更是吸引了一部分游离于二手房与一手房之间的购房者，分化了二手房购买的群体，如上半年滨江区的银爵公寓、水晶城等楼盘价格低于或与周边二手楼盘相当，而该区域内多数二手楼盘未满5年，涉及营业税以及个税等，与一手楼盘相比自然缺乏吸引力，以上众多因素集结导致二手房成交量低位运行也就不足为奇了。

　　六月降价风潮涌动

　　相比二手房成交量的萎缩，今年上半年的成交价显然高于去年同期。从下图中我们可以看到，08年上半年二手房均价在12000元/平方米-13000元/平方米区间运行。与去年同期相比，上涨幅度达到了34% ，但这并不意味着大幅上涨的价格走势会继续延续。

　　进入6月后杭城二手房价格趋势有了明显变化，相比去年的稳中有升今年却是小幅下滑，与5月相比，6月二手房每平方米下降了500元左右。

　　据中原地产观察，进入6月以后，随着成交量的下滑，二手房市场急卖、降价现象突然多了起来。大户型、老房子、郊区房陆续打出急卖口号，在中原地产信息平台上就出现了“盛世钱塘399万元降到287万元”、“树园新村再次降价，64.79平方售价65万元”、“江城路小套急售”、“水印城原价158万元，现在降到145万元”等等众多的调价信息。

　　据了解，率先调价起源于一批挂牌多时未成交又急需用钱的投资者。这部分房东多是由于自身的主观原因，如急需用钱去付新房首付，去还汽车贷、房贷等，

　　因为心情急迫调整幅度较大。而随后这股降价风则影响了更多心态不稳的卖方，降价出售现象也随之增多。值得注意的是，尽管今年的降价现象让一部分购房者看到了希望，但从理性的角度而言，降价房源所占比例不足一成。

　　中原地产认为，回顾过去几年的二手房市场，除2007年以外，降价风几乎每年刮一次。2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在调控政策和季节性影响的双重作用下，降价风频频吹过，而事实证明，降价只是市场短期内的一种调整，短暂的调整期过后，随之而来的是成交量的补偿性增长再次带动房价上涨。

　　90方以内成交量近八成

　　据透明售房网数据显示，2008年上半年，90平方米以下(含)的中小户型成交量占总成交的78%。翠苑、朝晖、德胜大关、采荷景芳等区块仍为中小户型的主要供应地，成交较为活跃。

　　由于中小户型产品的市场接受程度高，小户型二手房的单价自去年以来上涨速度惊人。如翠苑小区一带目前从2006年底的7900元/平方米左右的均价飞涨到12000元/平方米，朝晖小区从8200左右的均价涨到12500元/平方米左右，采荷小区凭借学区房的概念从9000元/平方米左右的均价涨到13000元/平方米，上涨幅度在45-52%。实力有限的需求者不得不一再降低自己的要求，将购房面积缩水到所能承受的总价范围之内，这就使得60平方米以下的两房成为二手房市场中成交份额最高的一部分。

　　中原地产认为，“国六条”实施近两年时间，今年杭州迎来了小户型产品集中上市的高峰。以2008年5月为例，杭州六城区加余杭区新增供应量中小户型产品大约在3000套左右。从人居展期间的成交预定情况看，排在成交预定前几位的都是以小户型产品为主的楼盘，如天阳上河、丽江公寓、汇盛德堡等，这些楼盘看房者颇为踊跃。但与二手房相比，价格仍是阻挡购房者实现购房愿望的最大障碍。因此预计未来几年内，中小户型需求者依旧需要依靠市区内的二手房市场来满足。

　　租赁篇

　　热门区域租金上升幅度大

　　今年上半年杭州租赁市场交易活跃，市场租赁成交量同比2007年增长了近15%。在租赁的户型结构方面，二居室的成交量仍是市场的主力军，房源租金价格也有十个百分点的提升。据我爱我家市场研究中心统计，今年上半年的平均月租金为1986元，比去年上半年月租金1792元增长了10.8%。

　　多居室房屋月租金下降

　　从居室上来看，2008年上半年一居室与三居室的住房租赁成交比例相应上升。其中，以一居室与三居室的房源成交价格上升幅度最大，分别为6.33%和11.57%。二居室的租赁价格也小幅上调，但三居室以上的却出现一定幅度的下跌。我爱我家研究中心认为，多居室价格指数下降，主要是因为即使在租赁旺季，对四居室的需求人群也较为有限，而市场中四居室房源供给充足，四居室租赁供大于求的局面依旧没有得到有效的改善。

　　热门区域租金上涨幅度较大

　　在租金价格上，杭州各区租赁市场都是正比例增长。2008年上半年度住宅租赁市场价格指数除了高端市场与上期持平外，普通指数与综合指数从去年以来一直呈现平缓上升趋势，市场租金综合价格指数同比去年上半年增长了11%。我爱我家市场研究中心指出，近年来随着外来人口的大量涌入，租房需求的上升相应地刺激了房租价格的走高。其次，杭州经济发展势头良好，随着地区物价水平与生活消费水平的提高，杭州的房租价格也就难免上升。

　　在房租相继走高的环境之下，朝晖的租金比去年上升了12.2%，大关租金上升了约12%，德胜、拱北等也分别上升了11%左右。这些小区由于发展比较成熟，地理位置、交通、周边设施等相对齐全，对于租客来说，可接受程度也较高，因此需求量较大，成了近年来的热门小区。特别值得一提的是，随着滨江经济开发区发展的日渐成熟，当地的一些小区如太阳国际、彩虹城、临江花园等都相应地完善起来，也越来越被租房者所接受，需求放开了，其房租也开始有了提高，今年租金和成交量都有明显的上升。