2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告

    2007 年下半年以后，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了 36% 。总体而言，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。

    一、2008年上半年深圳房地产市场运行情况

    今年以来，受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：

    （一）房地产开发投资小幅下降，商品房在建规模有所增加

    今年上半年，深圳市完成房地产开发投资 194.68 亿元，同比减少 0.83% ，其中完成商品住宅投资 142.84 亿元，同比增加 4.34% ;商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加 5.15% ，其中住宅施工面积 1950.89万平方米，同比增加 3.19% ;商品房新开工面积 462.91 万平方米，同比增加7.01% ，其中住宅新开工面积 303.89 万平方米，同比减少2 7.76% 。 商品房空置面积164.73万平方米， 同比增加26.72%，其中住宅空置面积 65.37万平方米，同比增加 84.5%。

    （二）新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷

    今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%;办公楼销售面积 1.78 万平方米，同比减少 89.23%;商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在 350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

    从上半年各月住宅销售情况来看，3 月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5 月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易持续低迷。

    （三）新建商品住房价格持续回落和调整

    按国家统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年 1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为 12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。按本市房地产信息系统统计口径，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为 12789.26元/平方米， 同比涨幅 4.04%。

    从今年上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升。6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为 11159元/平方米，基本与 5月持平。

    （四）二手住房交易持续冷淡　

    今年上半年，二手住宅交易面积 161.89 万平方米，同比下降 68.48%。 二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4 去年的 1.86：1 降至 1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为 25.22 万平方米、12.62 万平方米、22.98 万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。

    近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。

    以上市场情况表明，今年上半年，深圳市新、旧住宅成交仍然低迷，住宅价格持续调整;但总体来看，随着房价的逐步调整到位（全市房价逐步接近 90/70 房的水平，10000～11000 元/平方米），深圳市居民自住需求有所上升，这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期，并在新的发展机遇下，稳步健康发展。

    二、当前深圳房地产业面临的发展机遇

    经过这一轮的市场波动，目前深圳房地产市场出现浓厚的观望气氛;同时，今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确;此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。

    一系列房地产发展的不利因素，使得今年国内包括深圳房地产市场持续低迷。但是，今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。主要的利好因素如下：

    一是新的宏观经济形势为房地产市场下一步发展带来机遇。

    众所周知，拉动中国 GDP增长的三个要素是出口、投资、消费。然而受全球经济滑坡的影响，今年全国外贸出口额下降。外贸出口是这几年促进中国经济快速增长的重要因素，这势必对宏观经济造成巨大冲击，因而国内投资和消费担负起重要使命。　

    房地产业作为国民经济中的重要产业，兼具投资与消费功能，直接对宏观经济增长起到积极的推动作用;同时，房地产业可以直接和间接带动六十多个行业的发展，可促进诸多行业的生产或消费。房地产业在未来如果能保持持续增长，势必能够推动国内投资和消费，保证宏观经济不受外贸6 出口下滑的影响，而继续保持快速增长。因此，房地产业的地位在这个新时期尤显重要。

    二是深圳房地产市场本轮在全国的先行调整并逐步调整到位

    使得深圳房地产行业在新的形势下具有非常好的发展契机。 首先，因为房价回落幅度较大，使现行房价与老百姓收入逐渐相吻合，从而使得潜在的住房需求有望被尽快激发出来。

    其次，非户籍常住人口目前住房自有率比较低，大量非户籍常住人口家庭没有自住房。一旦房价收入比合理，这个特定人群对房地产市场会有大量需求，从而促进房地产市场新一轮的发展。因此，在当前已出现深度调整的情况下，未来的深圳房地产市场面临良好的发展机遇。

    三、适度调整房地产调控政策的有关建议

    保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求;二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策做适当的调整。

    一是建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。

    在房地产方面，对首次购房者和90平米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策;对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。

    二是建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收， 以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

    三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。深圳土地资源相当紧缺，新增建设用地较少，但是未来住房需求还在增长，因此要因地制宜采取一些办法：一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施;二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应;三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。