2008年下半年楼市发展情况分析

   【市场现状】

    交易量明降均价暗着降

    如何制定今年下半年的销售计划，成为肖志刚最近极为苦恼的一件事。肖志刚为永同昌集团营销总监，有近10年的房地产开发销售经验，负责集团公司全国地产项目的销售工作。按照惯例，每年5月，肖志刚需制定下半年的销售计划，而今年这个计划让肖志刚左右为难。

    上半年交易量同比去年降38%

    “今年北京楼市经历了近10年来从未有过的惨淡，交易量出现萎缩，交易价格也停滞不前，甚至部分项目开始打折销售。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析指出，从2000年开始，北京楼市的交易量呈逐年递增的局面，交易价格也是逐年递增，而今年这两个体现楼市活跃程度的指标都显现疲软。有着近10年房地产开发经验的开发商，看不清今年的形势也就不足为奇了。”

    来自亚豪地产的统计数据证明了牟增彬的观点。该公司研究数据显示，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，而去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，同比下降了24404套，降幅达到38%。2006年上半年的交易量更高，达到87778套，今年比2006年下降了54%。

    多数楼盘采取促销手段降价

    一直处在市场销售前沿的中原地产华北区域总经理李文杰，也明显感觉到今年交易量的急剧下降。“除了销售量下降之外，部分项目售价也开始下降。”李文杰告诉记者，今年上半年北京楼市单盘交易价格基本没有上涨的，多数老项目新售楼栋都采用促销政策，促销、特价、赠送的幅度及折算金额达到10％-15％。另外，纯新楼盘虽然看似在缓慢涨价，但其开盘已经比周边同类项目低10％-15％。“虽然普降目前还未出现，但楼盘降价销售已成现实。”

    位于望京的首开国风上观推不同位置的楼栋均价从16800/平米至13800/平米不等，而去年该项目最高销售价格达到17000元/平米。同样，华侨城新开盘的楼栋售价也比年初降了不少，该项目今年1月份最高售价达18000元/平米，而最近开盘的价格则为14200元/平米。

    【业内预测】

    楼市下半年可能见不到曙光

    交易持续冷清、购买者和开发商信心丧失、政府救市已成泡影……多种不利因素在综合作用着，下半年北京楼市能见到曙光吗？针对下半年房价走势，记者采访了10位开发商及6位销售代理公司人士。只有3位开发商和1位销售代理公司的人士认为今年底北京楼市有可能回暖。

    乐观派期待10月重现曙光

    鹏润地产国美第一城总经理陈云峰是回暖派的代表人物，他认为，4季度北京楼市可能出现回暖迹象。“政府宏观调控楼市的目的只是想让房价保持在一个稳定的区间，大涨和大跌都是政府不愿意看到的。”陈云峰表示，目前市场上的楼盘只要降价15%—20%，就会出现购房者的热捧，这说明刚性需求还是存在的，同时购房者对理性价格的判断也是有底线的，有真实需求的购房者不会等到楼市探底，华侨城14000元/平米左右时热销就印证了这一点。

    “10月份左右，楼市交易数量将会有所增加，价格则保持稳定，楼市显现回暖迹象。”陈云峰做出这样的判断。按照他的另一个观点，奥运会所带动的比如轨道交通、市政设施的功能逐渐释放，这也会进一步促使楼市回暖。华业地产策划总监邓小虎也认为，目前大家都讨论探底，既然楼市已经探底了，购房者的购买情绪就会迸发，而从土地供应的层面来看，楼市供应下半年持续减少。“交易量稳定，购买者的信心就会逐步恢复，刺激楼市回暖的因素也会出现。”邓小虎表示。

    悲观派认为低迷将持续一年

    不过，多数开发商和代理公司的观点是楼市回暖应该是明年。

    李文杰表示，从政策层面来看，下半年肯定不会出台新的调控政策，只要银行货币紧缩政策不变，开发商的日子就不好过。同时，房价不会出现普降，但个别项目的波动可能较大。“开发商融资能力还是有的，只不过是看他们愿不愿意承担较高的融资成本。”李文杰认为，开发商目前还没有到马上就倒闭的程度，甚至银行会出现“外紧内松”的政策，会针对不同地区和公司区别对待。购房者的观望情绪仍旧浓重，如果房价能回归到一个理性的层面，交易量将慢慢稳定，然后才可能恢复市场信心。

    “回暖首先是从交易量的上升开始。”李文杰这样表示，他估计交易量稳定得等到明年5月份左右。而其他开发商也认为楼市低迷阶段至少还会持续一年左右，明年才可能出现回暖。

     【救市回应】

    下半年信贷政策仍将紧缩

    潘石屹是“楼市需要救市”的积极呼吁者，虽然老潘三里屯soho销售额达50亿元，但他仍在公开呼吁救市。不久前在无锡的某个房地产论坛中，包括冯仑、任志强、潘石屹等京城地产大腕悉数婉转地发出救市的呼声。

    事实上，上半年楼市的销售惨淡已经引起了政府的关注。6月初，北京建委召集打折销售幅度较多的开发商开调研会，汇报其打折销售的原因及市场反应。6月中下旬，住房和城乡建设部曾在北京组织过开发商座谈。据了解，开会的目的比较明确，主要是针对房价和开发商资金链问题。

    7月7日，中国房地产协会召开了一次内部会议，重点是讨论目前房地产市场的形势，并最终统一开发商的意见，向政府相关部门提交建议书。该协会一位不愿意透露姓名的领导表示，此次调研会议的规格比较高，“是应中央要求组织的一次调研”。按照正常的程序，中央对房地产市场动向的了解任务，一般会通过中国房地产业协会进行调研操作，然后形成建议书。

    政府主管部门的一系列动作释放给开发商的信息就是，政府有可能出面救市。北京华业地产销售总监邓小虎分析认为，尤其是近期针对上市公司的增发和公司债尺度的放松，让开发商有这种想法。“所谓救市，就是银行松绑针对房地产行业的贷款。”邓小虎进一步认为，从目前的实际情况来看，银行方面迂回空间并不大。按照央行“规模不变,增幅下降”的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量，将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿，已达到去年总量的74%。

    据报道，全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。昨日，住房和城乡建设部有关人员对记者表示，他没有权利对政府是否救市做出判断，但可以肯定的是目前还没有听到有关救市的政策。显然，不论是从实际的银行资金还是从政府部门的态度来看，下半年仍持续执行紧缩的信贷政策，开发商所企盼的政府救市也许只能是“水中捞月”。