08年房价总体依然上涨 但已出现明显下调趋势
2009年4月23日上午，中国社会科学院举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”。《房地产蓝皮书》的主编李景国研究员公布2008年房地产市场的主要指标。
2008年，中国宏观经济形势前后剧变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为2008年房地产市场的主题之一。房地产市场调整的深度和广度到底如何，需要通过2008年房地产市场的主要指标进行分析。同时，也可以通过这些指标勾勒出2008年市场的概貌。首先我们看一下2008年房地产市场的主要指标。
一、2008年市场主要指标。首先看房地产开发与建设的指标。第一个指标为投资，2008年房地产市场投资的特点是投资高于运行，下半年增幅回落。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。
从投资的年内变化看，1—6月，房地产开发投资同比增长33.5%，1—12月同比为20.9%，住宅投资1—6月增幅为36.6%，1—12月增幅为22.6%。表明房地产投资从年内变化看，从年初到年末处于下降态势。
第二个指标是土地购置和开发面积，这个指标同比下降。2008年购地降温，购地面积3.7万平方米，同比减少8.6%。同比增幅从年初到年末逐步下降，1到2月为35.8%，1—6月为7.6%，1—12月为负8.6%。2008年完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，同比增幅从年初到年末也逐步下降，1—6月为9.9%，1—12月为负5.6%。
第三个指标，竣工面积。2008年全国商品房竣工面积5.9亿平方米，同比增速1—2月为31.6%，1—12月为负3.5%。住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增幅1—2月为30.2%，1—12月为负4.2%，同比处于逐步下降的态势。
第四个指标施工面积、新开工面积，这两个指标增幅高于回落。2008年全国商品房施工面积为27.4亿平方米，同比下降5.1个百分点，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。2008年新开工面积为9.76亿平方米，同比增长2.3%，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。
房地产市场主要指标的第二个大方面就是房地产开发资金。
首先看银行贷款和个人按揭贷款，这两个指标中银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降。2008年全国房地产开发个人贷款为7000多亿元，1—2月同比增36.9%，1—12月同比增3.4%。企业自筹资金同比高速增加，1—12月增幅达到28.1%，其中1—6月增幅高达40.8%。个人按揭贷款约3600亿，同比下降29.7%，这在一定程度上反映了购房意愿下降。
主要指标的第三个方面，商品房的销售。销售面积，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加。2008年商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降16.7%，是住房市场化以来首次出现的下降，但仍然超过2006年的销售面积。商品住宅销售5.6亿平方米，同比下降20.3%，也是住房市场化以来首次出现的下降。2008年商品房空置面积1.6亿平方米，商品住宅空置面积0.9亿平方米，均达到2003年以来的最高值，同比分别增长21.8%和32.3%。
第七个指标是房价。2008年房价总体特点依然上涨，但出现明显的下调趋势。从全年看，房价并没有如多数消费者期望的那样真正下降，70大中城市房价依然上涨6.5%。但是房价涨幅逐步回落。1—11月房价同比上涨，但增幅回落，12月房价绝对价格出现明显下降趋势。备受人们关注的一线4个城市，上海、北京、广州、深圳房价的走势存在差异。北京2007年7月到2008年7月，房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月增幅降至1%。深圳2006年2月到2008年2月，房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15%。2008年6月出现下降，12月同比下降出现负15.2%，出现较大幅度下调。上海房价同比在2006年到2007年年终下降，之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又下降。广州房价同比在较长时期以较大幅度上升之后，于2008年年终下降，12月份同比下降5%。
从以上指标可以看出，许多指标同比或从年初到年末出现下降走势，房地产市场出现调整。但2008年房地产市场调整的特点是什么，第二个大的问题我们就要谈一下2008年房地产市场的调整。我们认为2008年房地产市场调整的主要特征就是销售面积大幅下降。(根据中国网文字直播整理)
2008年，中国宏观经济形势前后剧变，房地产市场也随之风起云涌，“调整”成为2008年房地产市场的主题之一。房地产市场调整的深度和广度到底如何，需要通过2008年房地产市场的主要指标进行分析。同时，也可以通过这些指标勾勒出2008年市场的概貌。首先我们看一下2008年房地产市场的主要指标。
一、2008年市场主要指标。首先看房地产开发与建设的指标。第一个指标为投资，2008年房地产市场投资的特点是投资高于运行，下半年增幅回落。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。
从投资的年内变化看，1—6月，房地产开发投资同比增长33.5%，1—12月同比为20.9%，住宅投资1—6月增幅为36.6%，1—12月增幅为22.6%。表明房地产投资从年内变化看，从年初到年末处于下降态势。
第二个指标是土地购置和开发面积，这个指标同比下降。2008年购地降温，购地面积3.7万平方米，同比减少8.6%。同比增幅从年初到年末逐步下降，1到2月为35.8%，1—6月为7.6%，1—12月为负8.6%。2008年完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%，同比增幅从年初到年末也逐步下降，1—6月为9.9%，1—12月为负5.6%。
第三个指标，竣工面积。2008年全国商品房竣工面积5.9亿平方米，同比增速1—2月为31.6%，1—12月为负3.5%。住宅竣工面积为4.8亿平方米，同比增幅1—2月为30.2%，1—12月为负4.2%，同比处于逐步下降的态势。
第四个指标施工面积、新开工面积，这两个指标增幅高于回落。2008年全国商品房施工面积为27.4亿平方米，同比下降5.1个百分点，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。2008年新开工面积为9.76亿平方米，同比增长2.3%，同比增幅1—2月为32.1%，1—12月为16%。
房地产市场主要指标的第二个大方面就是房地产开发资金。
首先看银行贷款和个人按揭贷款，这两个指标中银行贷款增幅较小，个人按揭贷款快速下降。2008年全国房地产开发个人贷款为7000多亿元，1—2月同比增36.9%，1—12月同比增3.4%。企业自筹资金同比高速增加，1—12月增幅达到28.1%，其中1—6月增幅高达40.8%。个人按揭贷款约3600亿，同比下降29.7%，这在一定程度上反映了购房意愿下降。
主要指标的第三个方面，商品房的销售。销售面积，2008年销售面积大幅下降，空置面积增加。2008年商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降16.7%，是住房市场化以来首次出现的下降，但仍然超过2006年的销售面积。商品住宅销售5.6亿平方米，同比下降20.3%，也是住房市场化以来首次出现的下降。2008年商品房空置面积1.6亿平方米，商品住宅空置面积0.9亿平方米，均达到2003年以来的最高值，同比分别增长21.8%和32.3%。
第七个指标是房价。2008年房价总体特点依然上涨，但出现明显的下调趋势。从全年看，房价并没有如多数消费者期望的那样真正下降，70大中城市房价依然上涨6.5%。但是房价涨幅逐步回落。1—11月房价同比上涨，但增幅回落，12月房价绝对价格出现明显下降趋势。备受人们关注的一线4个城市，上海、北京、广州、深圳房价的走势存在差异。北京2007年7月到2008年7月，房价连续13个月两位数同比增长，2008年12月增幅降至1%。深圳2006年2月到2008年2月，房价连续25个月两位数同比上涨，其中有连续7个月同比超过15%。2008年6月出现下降，12月同比下降出现负15.2%，出现较大幅度下调。上海房价同比在2006年到2007年年终下降，之后出现较大幅度上升，2008年最后两个月又下降。广州房价同比在较长时期以较大幅度上升之后，于2008年年终下降，12月份同比下降5%。
从以上指标可以看出，许多指标同比或从年初到年末出现下降走势，房地产市场出现调整。但2008年房地产市场调整的特点是什么，第二个大的问题我们就要谈一下2008年房地产市场的调整。我们认为2008年房地产市场调整的主要特征就是销售面积大幅下降。(根据中国网文字直播整理)
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