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2009年房地产测评报告

Tag:2009年   房地产   测评报告  
   “2008年是中国房地产上市公司的调整年,131家上市公司的总资产规模达到15796.95亿元,总营业收入达到3374.68亿元,净利润额为603.23亿元。受去年房地产市场低迷的影响,房地产上市企业盈利能力和成长能力并不乐观。其中,近半数房地产上市企业盈利乏力,近九成上市公司成长乏力。”这是记者近日从中国房地产测评中心发布的《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》中获悉的。 

  据了解到,该报告是以2008年沪深上市的103家和大陆在港上市的28家,合计共131家房地产上市公司为研究对象。 

  近半数房地产上市企业盈利乏力 

  2008年受房地产市场低迷的影响,半数以上的沪深上市公司出现净利润下降或由盈利转为亏损,损害了企业未来的发展能力。测评中心根据上市公司的盈利特征将其划分为四种类型:突破型、平稳型、乏力型和可疑型。其中,仅有4.85%的上市公司实现盈利突破,平稳型企业约占整个上市公司数目的1/4,盈利乏力型的企业超过半数,同时,盈利可疑型企业比2007年有所上升,达到15.53%。 

  测评结果显示,盈利突破型企业的净利润均值达到21.55亿元、净资产收益率均值高达16.11%,与之形成鲜明对照的是盈利可疑型企业上述两个指标为-0.48亿元和-19.96%,处于被淘汰的边缘。 

  2009年沪深房地产上市公司盈利能力居前的万科、保利和万通的经营业绩,在2008年的逆市中得到充分体现。其中,万科2008年共实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元;保利2008年共实现销售面积258.49万平方米,销售金额205.11亿元;万通2008年的净利润较2007年增长220%,净资产收益率达到25%。 

  行业抗风险能力整体健康 

  关于房地产上市公司抗风险能力,测评结果显示,房地产上市公司的整体抗风险能力比通常预计的要好一些,属于强和中抗风险层级的企业占总数的73.78%,行业整体处于较为健康的状态。 

  结合房地产开发企业面临的行业特征,考察沪深房地产上市公司抗风险能力10强企业资产负债率季度变化数据,可以发现,其资产负债率水平基本处于正常状况,相当一部分10强企业呈现小幅下降趋势。尤其是金融街从2007年的近70%,下降到2009年第一季度不到50%,抵抗市场销售量、成交价格波动的能力显著增强。流动比率和速动比率也扭转了2008年年中的趋势,至2009年第一季度出现大幅攀升的现象,有效地提高了企业的短期偿债能力。 

  但测评结果特别指出,根据资产负债率、流动比率、速动比率、总资产周转率和存货周转率均值的比较分析,处于低和无抗风险层级的企业状况堪忧,如果2009年市场调整进一步下行,那么这类企业将无法有效地维持生存。此外,中抗风险层级的企业的抗风险能力也将持续下滑,有可能进入到更低的层次。 

  据解到,低抗风险层级和无抗风险层级企业的资产负债率均值分别达到74.91%和71.43%,再考虑到其资产中有相当一部分流动性较低的存货,那么这两类企业的命运完全寄托在2009年市场销售量持续增长上。2009年第一季度季报也说明,这两类企业尤其是无抗风险层级企业麻烦依旧,抗风险能力并没有随着市场成交量放大显著改善,只是压力稍有减轻,资产负债率稍稍下降,每股现金存量仅略有增加。 

  近九成上市公司成长乏力 

  房地产上市公司成长能力方面,测评结果显示,受累于2008年房地产市场萎缩,房地产上市公司的成长动力受到明显抑制,83.50%的企业落入低成长性类别,如果加上无成长性类别的企业,则近九成企业成长乏力。低成长性企业的销售收入增长率、净利润增长率、净资产增长率均值分别为-0.87%、-10.34%和16.57%,相对于高成长性企业来讲,基本处于维持状态。 

  报告指出,2009年第一季度房地产上市公司资金链压力开始缓解,一方面,市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供了大笔回笼资金的良机;另一方面,由于融资政策放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑,房地产上市公司融资渠道有所拓宽。从政府到银行,都不同程度地对优秀上市房企的融资提供了便利,充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定的基础。 

  报告认为,当前全球经济受金融危机重创,世界银行和国际货币基金组织近期均预计2009年全球经济将出现负增长,加之突如其来的全球性甲型H1N1流感病毒疫情,增加了全球经济的不确定性。在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下,房地产业的未来发展也充满了诸多的不确定性。