2009年房地产测评报告

　　据了解到，该报告是以2008年沪深上市的103家和大陆在港上市的28家，合计共131家房地产上市公司为研究对象。　

　　近半数房地产上市企业盈利乏力　

　　2008年受房地产市场低迷的影响，半数以上的沪深上市公司出现净利润下降或由盈利转为亏损，损害了企业未来的发展能力。测评中心根据上市公司的盈利特征将其划分为四种类型：突破型、平稳型、乏力型和可疑型。其中，仅有4.85%的上市公司实现盈利突破，平稳型企业约占整个上市公司数目的1/4，盈利乏力型的企业超过半数，同时，盈利可疑型企业比2007年有所上升，达到15.53%。　

　　测评结果显示，盈利突破型企业的净利润均值达到21.55亿元、净资产收益率均值高达16.11%，与之形成鲜明对照的是盈利可疑型企业上述两个指标为-0.48亿元和-19.96%，处于被淘汰的边缘。　

　　2009年沪深房地产上市公司盈利能力居前的万科、保利和万通的经营业绩，在2008年的逆市中得到充分体现。其中，万科2008年共实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元；保利2008年共实现销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元；万通2008年的净利润较2007年增长220%，净资产收益率达到25%。　

　　行业抗风险能力整体健康　

　　关于房地产上市公司抗风险能力，测评结果显示，房地产上市公司的整体抗风险能力比通常预计的要好一些，属于强和中抗风险层级的企业占总数的73.78%，行业整体处于较为健康的状态。　

　　结合房地产开发企业面临的行业特征，考察沪深房地产上市公司抗风险能力10强企业资产负债率季度变化数据，可以发现，其资产负债率水平基本处于正常状况，相当一部分10强企业呈现小幅下降趋势。尤其是金融街从2007年的近70%，下降到2009年第一季度不到50%，抵抗市场销售量、成交价格波动的能力显著增强。流动比率和速动比率也扭转了2008年年中的趋势，至2009年第一季度出现大幅攀升的现象，有效地提高了企业的短期偿债能力。　

　　但测评结果特别指出，根据资产负债率、流动比率、速动比率、总资产周转率和存货周转率均值的比较分析，处于低和无抗风险层级的企业状况堪忧，如果2009年市场调整进一步下行，那么这类企业将无法有效地维持生存。此外，中抗风险层级的企业的抗风险能力也将持续下滑，有可能进入到更低的层次。　

　　据解到，低抗风险层级和无抗风险层级企业的资产负债率均值分别达到74.91%和71.43%，再考虑到其资产中有相当一部分流动性较低的存货，那么这两类企业的命运完全寄托在2009年市场销售量持续增长上。2009年第一季度季报也说明，这两类企业尤其是无抗风险层级企业麻烦依旧，抗风险能力并没有随着市场成交量放大显著改善，只是压力稍有减轻，资产负债率稍稍下降，每股现金存量仅略有增加。　

　　近九成上市公司成长乏力　

　　房地产上市公司成长能力方面，测评结果显示，受累于2008年房地产市场萎缩，房地产上市公司的成长动力受到明显抑制，83.50%的企业落入低成长性类别，如果加上无成长性类别的企业，则近九成企业成长乏力。低成长性企业的销售收入增长率、净利润增长率、净资产增长率均值分别为-0.87%、-10.34%和16.57%，相对于高成长性企业来讲，基本处于维持状态。　

　　报告指出，2009年第一季度房地产上市公司资金链压力开始缓解，一方面，市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供了大笔回笼资金的良机；另一方面，由于融资政策放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑，房地产上市公司融资渠道有所拓宽。从政府到银行，都不同程度地对优秀上市房企的融资提供了便利，充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定的基础。　

　　报告认为，当前全球经济受金融危机重创，世界银行和国际货币基金组织近期均预计2009年全球经济将出现负增长，加之突如其来的全球性甲型H1N1流感病毒疫情，增加了全球经济的不确定性。在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下，房地产业的未来发展也充满了诸多的不确定性。