2011年中国养老地产未来前景发展趋势

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：目前，房地产行业发展的迅猛势头随着房地产相关政策的出台以及各地土地资源的高度开发而被有效遏止，诸多房地产相关的机构和行业都在寻找新的经济增长点。养老地产在我国尚属新兴领域，但它将在未来几年内被资本迅速炒热，而更多的地产商或将持资踏入。养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为“新的盈利增长点”。

    实践证明：但凡一个产品的存在其前提就是市场存在着需求，而如果需求达到一定程度，必然会催生出相当多的商业产品来满足这个需求。养老产业的需求虽然一直存在，但随着经济发展，人们日益富裕，观念也发生着变化，市场教育一旦形成，推出满足需求的产品就只是一个时间上的问题。

    2011-2015年中国房地产行业市场深度调研及投资战略咨询报告

    地产“大佬”布局

    2010年底，房地产行业“领头羊”万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与万科先后杀入该领域的还有诸多大型全国性房企。随后，这个被称为前景广阔、消费群庞大的新兴领域，在泰康人寿、中国人寿等险资进入后变得更加火热。

    2011年5月4日，保利地产集团有限公司副掌门人王健在“和基金•2011主题公益发布会”上透露，保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。据介绍，西塘的养老地产项目已进入规划阶段，而长沙的养老项目地块目前正在洽谈。早前3月22日保利股东大会上，保利高层就表示，2011年将进一步完善全国化布局，积极拓展发展潜力突出的二三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。而之后，外资也瞄上了这块大蛋糕。城堡投资这家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司，正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产。

    资料显示，“西塘安平老年健康生活社区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛，与上海交界，占地面积99720.9平方米，建筑面积99720.9平方米，是保利首个养老公寓型项目，由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建。去年11月26日该项目正式奠基，计划一期总投资4亿元，预计在今年年底完工。

    保利公司目前的思路是“先将试点运营起来，看一年运转费用如何，钱如何进如何出这个经验比较难取”。所谓“取经”，是指保利高层曾经前往日本考察当地养老地产运营情况。“根据从日本采集的数据，主要是300万到800万资产的收入人群，日本的运营模式，是社区居民以300万到800万的保证金，以及每个月其他的服务费用，来向社区机构购买优质服务，社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的，它是会返还的，分成若干年来返还给社区居民。所以，保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健表示。

    不过，保利地产自己最终会采取什么模式，该集团内部目前尚未形成定论，基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进。截至目前，集团已经完成了一些重要的探索性工作，包括完成养老地产模式开发研究，以及保利地产养老地产的设计标准等。

    尽管老年地产也是地产，但对于这些擅长开发房子的开发商来说，所谓的老年地产依然是一项全新的挑战。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企业还要对社工以及服务人员培训，还包括要整合政府、医院等各方面的资源。

　　对于涉足养老地产的初衷，保利认为除了出于央企的社会责任之外，还极为看好市场前景。尽管目前还没有同行将养老地产的盈利模式研究透彻，但保利计划让自己成为这一领域的领导者。保利公司称，中国目前有13%的人是在60岁以上的人群，这个群体有1.8亿人，保利今后将为社区的老人旅游、医疗、健康体验等方面提供全面的服务。“未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“‘新的盈利增长点’”。

　　基金蓄势待发

　　养老住宅市场被认为前景广阔、消费群庞大，使得许多开发商跃跃欲试。而泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老项目，保险资金已开始“变相”进入养老地产。事实上，早在去年3月，泰康人寿在拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书后，随即在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。而该公司随后又在上海、三亚等城市迅速拿地，布局全国养老产业。

　　今年4月底，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

　　在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金也正跃跃欲试，希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。戴德梁行日前发布的数据显示，2010年人民币房地产基金规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。

　　根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。

　　“由于销售下降，预收款监管导致可用销售款大幅下降，同时，银行开发贷款的收紧加剧了地产开发企业的资金链风险，再加上通胀预期进一步催生了投资人的理财需求，在这一系列因素的共同作用下，房地产基金的市场需求急剧上升。”上述人士指出，由于当前房地产投资的风险正在加大，公司在加强风险控制的同时，将会更多地关注养老地产、商业地产、工业地产等新领域。据悉，除保利和首创置业外，万科、绿地、华润等房企也已进军养老地产。其中，万科在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在2012年竣工。

　　另据解，中国日益庞大的老年人住宅市场越来越受到外资的关注。近日，美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元，并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅，计划将国外的老年人住宅模式带至中国。不过，有已开发过数个老年地产项目的开发商就其经验指出，老年地产项目的设立，需要视各个区域的风俗习惯等具体情况而定，盲目进入，极有可能会陷入开发商“有心栽花”，目标受众无心响应的尴尬境地。

　　社会观念趋变

　　传统的中国养老的概念是“养儿防老”，有相当多的四世同堂的家庭主要宣扬的就是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤单终老的状况。父母与成年子女分开独立生活的情况虽然有，但并不为社会舆论所认可，在传统观念中子孙能否对父母尽到“孝”道，除了平常嘘寒问暖、关心照顾，很多成分上是在父母年老的时候是否把父母接在身边同吃同住，生病的时候能否及时周到地照顾。

　　但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群，这其中的原因有很多，比如相同的生活经历，相似的兴趣爱好；有些可能是因为家庭成员性格原因，尽量避免产生矛盾而选择独立生活，等等。

　　从观念趋势上看，老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占很少的比例。

　　在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求，他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用。

　　根据国家人口计生委的统计数据，2009年，全国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.5%，到2015年，老年人口总量突破2亿，中国是人口大国，也是老年人总数居世界首位的“老龄人口大国”。

　　观念形成之后这个市场规模有多大呢？当前我国的福利模式正处于福利型向产业型过渡的阶段中，到2010年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额就突破8000亿元，10年以后这个金额会达到2.8万亿元，20年后即2030年会突破7.3万亿元。

　　此外，十一届人大四次会议上所作政府工作报告中也明确提到，2011年10件要做的大事中间就包含一项“稳步提高职工最低工资、企业退休人员基本养老金和城乡居民最低生活保障标准。”

　　中国老年人的收入及支出逐年递增，绝大多数的老年人拥有自己的房产或者与子女共享房产，一个家庭固定资产的投入对大多数中国家庭来说很可能是最大的一笔支出。养老产业作为一个行业来说会按照需求和实力分成高端和低端领域，但政府的政策扶持也从侧面反映了社会需求的存在及这块市场的空白程度。

　　政策制度保障

　　目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。我国养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。

　　此外，还要解决的是持有型经营的问题。考察众多项目时可以发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。

　　无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。

　　2011年2月，民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。在这份规划中指出了我国目前养老行业的现状：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务等。

　　该规划中指出未来中国养老的模式是：“要在‘十二五’期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”，并明确鼓励社会兴办养老机构，要建立与政府养老配套的高端养老产品和服务，“要以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。”

　　而目前国家对于养老产业的扶持具体体现在对养老机构和养老地产税收上的优惠，比如国务院和民政部门相继出台减免养老机构的税收以及鼓励采取“独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业”的政策与文件。此外，还有针对金融保险机构进入不动产投资领域及健全中国养老社会服务体系，国务院办公厅和保监会都相继发布了相关的政策及文件。

　　市场前景诱人

　　相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。2010年，我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

　　中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来，之所以国内众多开发商纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。

　　以美国为例，上世纪90年代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。大批老年公寓开发公司在受到资本市场认可的同时，纷纷开始上市并销售股票。此举带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。如今，这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资环境正成为国际资本市场看好国内市场的重要原因。