2011年中国城市住宅土地市场走势预测分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：近一段时间以来，武汉、三亚等地陆续调整了基准地价水平。广州基准地价调价听证会最近刚刚结束，拟将住宅土地市场的基准地价提高110.38%。有关专家表示，虽然基准地价飙升，但由于基准地价只是制定土地底价的参考标准之一，因而不会直接推高房价。
基准地价上涨意味着土地在不断升值，但是统计数据显示，上半年的住宅土地市场运行呈现出流拍增多、溢价率趋低、一线城市住宅土地市场价格平稳三大特点，专家分析认为，未来住宅土地市场将会持续降温。

        2011-2015年中国工业地产行业运营态势与发展趋势预测报告

    基准地价上调不会直接推高房价

根据广州市国土房管局的基准地价更新计划，中心城区规划建设用地区商业用地首层平均楼面地价为10297元/平方米、居住用地平均楼面价为3364元/平方米、工业用地地面单价为692元/平方米，同比上次公布的基准地价，分别增长了64.31%、110.38%和2.67%。

    据有关媒体报道，三亚、武汉等城市也在不久前发布了新的基准地价标准，基准地价均有一定幅度的上调。

    广州市民李先生有些担忧基准地价上调将推高房价。他说，土地也是“原材料”“面粉”涨价了“面包”哪有不涨价的理？有网民在网上留言道：“房价一波一波地涨，地价又涨，羊毛出在羊身上，说到底还是购房者买单。”

    对此，广州市国土房管局相关负责人解释说，基准地价是对城镇各级土地或者均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年限的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费。而公开出让土地成交价格易受规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等影响，反映的是地块的个别情况，并不能反映区域平均土地价格水平，更加不能等同于基准地价。此次基准地价调整后，更加贴近广州市土地市场的实际情况，但与实际上公开出让成交价格还是存在一定差距。

    广州市房地产估价管理所有关专家认为，基准地价调整与房价并没有直接联系，房价的涨落关键还是取决于市场调节，由房屋的供求关系决定，因此本次基准地价调整不会推高房价。

    也有专家则认为，基准地价上调虽然不会直接影响房价，但却意味着土地在不断升值，将加大房价上涨的预期，不利于配合国家房地产宏观调控政策的运行。

    前七个月住宅土地市场呈现三大特点

    基准地价是政府制定土地“招拍挂”底价的重要参考之一，但在各地纷纷调整基准地价的同时，全国限购城市住宅用地流标现象却日益明显；一线城市居住地价保持平稳，热点城市居住地价升中趋稳；全国土地成交溢价率普遍下滑。

    从土地成交量来看，根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。其中7月份土地流标数量达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。全国土地流标前十的城市里，有8个是已经执行限购的城市。

    链家地产首席分析师张月认为，土地流标反映出开发商拿地节奏减缓。她说：“今年一线城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限购城市成交量几乎一落千丈，目前部分开发商逐渐选择了加快销售节奏，力求尽快回笼资金，日益增加的销售压力也迫使开发商暂缓拿地。”

    从成交价格上来看，中国指数研究院土地版监测的数据显示，2011年1-7月份，全国130个城市住宅用地楼面均价为每平方米1477元，同比下降9.2%。35个大中城市1月至7月住宅用地楼面价与去年同期相比，广州、北京、上海、南京、杭州、海口等17个一线城市或重点二线城市出现不同程度的下跌，而18个地价上涨的城市多为二三线城市，其中郑州上涨129.1%，沈阳上涨108.8%。

 中国土地勘测规划院有关专家认为，近期限购、限贷、提高首付等抑制需求的调控措施的影响力已经在一线城市逐步显现出来，导致开发商拿地的热情和意愿有所下降。热点城市居住地价走势强于一线城市的重要原因就是开发商和炒房者在一线城市“挤出”效应下，纷纷将投资重点转向二三线城市，这种“挤出”效应同时也传导到了土地市场上，助力热点城市的土地市场继续运行于上升通道当中。

未来住宅土地市场将持续降温

有关专家认为受国家房价调控政策持续影响，高库存、融资难等原因将促使未来住宅土地市场持续降温。

　　第一，房价过高、上涨过快的二三线城市将面临限购、限贷等政策紧缩预期，将会传导到土地市场，地价势必出现回调。张月认为，预计最晚下个月二三线城市也要加强限购，二三线城市出台限购令对土地市场也有一定影响。目前由于一线城市的挤出效应，二三项城市存在大量投资性需求，一旦被限购，对于内需明显不足的二三线城市来说，购房需求将会大幅减少，销售压力也明显增加，下半年开发商对于这些城市拿地会更加谨慎。

第二，高库存、融资难将助推土地市场降温。根据中国指数研究院的统计，目前各大城市新房市场库存大量增加，北京、武汉、厦门、南京、青岛等重点城市的去化周期都超过了10个月；开发商资金来源进一步受限，继银行信贷、资本市场直接融资受阻以后，房地产信托业受到银监会的严格监管，房地产企业上半年资金来源中，自筹资金占比已经超过40%。

第三，下半年土地大量入市，开发商选择余地加大，议价空间增加。陈晟还说，上半年前全国住房用地供应仅完成全年计划的26%，下半年住宅用地供应量将会大幅增加，在当前的市场形势下，势必会降低地价、降低溢价率，甚至流拍将会大量出现，但一线城市和重点城市的优质住宅用地仍旧会受到市场青睐。