2011年我国房地产市场运行景气分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：预计2011年房地产市场总体处于不景气区间，上半年房地产市场将继续表现为景气下降，该景气循环将在3季度前后达到谷底，年底有可能出现景气回升。预计2011年房价涨幅总体低于2010年的水平。

    经历2008年全球金融危机后，各国经济都进入新一轮经济周期的复苏轨道。从中长期来看，在我国国民经济稳步回升、城镇化稳妥推进的背景下，我国房地产市场在未来一段时间内将处于周期的上行区间。但这并不意味着短期的房地产市场只涨不跌。房地产所固有的建造周期较长的特征决定了市场中供给往往会滞后于需求的变化，从而使市场在向均衡状态趋近过程中表现出短期波动。此外，与多数行业相比，房地产行业备受调控政策关注，这使得政策环境这一外生冲击成为引起房地产市场短期波动的重要因素。

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    从现实应用的角度，房地产市场的短期波动更为市场参与者所关注，在研究中通常用景气循环对其进行描述。为了更好地把握房地产市场的短期变化态势，本研究基于房地产景气循环理论，通过构建房地产景气指数，对2011年我国房地产市场运行景气进行分析预测。

　　一、我国房地产景气指数的构建

    已有文献对房地产市场景气评价的研究思路大体可分为两种：一是通过对景气指标变化趋势的预测对房地产市场的未来走势进行分析；二是选择景气评价基准指标，通过确定先行指标对房地产市场的未来走势进行分析。由于第1种思路受预测方法的影响较大而且预测中难以将政策因素的变化考虑在内，此外，我国房地产市场相关数据时间序列较短，尚未经历多轮明显的景气循环的特征，从而增加了预测的难度和准确性。因此，本研究认为第2种思路更适合进行房地产市场景气评价。

    参照美国国家经济研究局（NBER）对经济景气分析的基本思路，本研究采用扩散指数与合成指数相结合的方法对我国房地产市场运行景气进行分析。其中，扩散指数用于判断经济活动处于景气或不景气状态，如果与上一期相比，当期的多数指标处于扩张状态，则表明经济活动处于景气状态，反之，则为不景气；合成指数则用于判断经济活动处于景气上升还是下降阶段，通过对当期各项指标的变化进行加权平均而综合成一个指数，如果当期的指数高于上期，则表明经济活动处于景气上升阶段，反之，则为景气下降阶段。

    表1给出了构建景气指数的指标体系。以房屋销售价格指数为基准指标，指标体系涵盖了政策环境、宏观经济活动、房地产市场供求3个方面。研究基于2006年1季度-2010 年4季度的季度数据，通过时差相关性分析和序列图示分析，进行先行、同步和滞后指标的识别。其中，政策环境指标用哑元变量进行定量化，根据政策方向为收紧还是放宽分别赋值1和1，若两个相邻时间段内无新政策推出，则赋值为0。

    扩散指数与合成指数的计算结果如表2所示。从景气扩散指数与景气合成指数的走势来看，我国房地产先行指数、同步指数与滞后指数之间的景气变化时滞约为1-2个季度

    综合扩散指数与合成指数的计算结果，可以发现，在研究时间段内（2007年1季度2010年4季度），我国房地产市场运行景气分别在2007年3季度和2010年1季度达到景气顶峰（即扩散指数处于景气区间，而合成指数处于从景气上升向景气下降的转折点），历经10个季度完成一个景气循环，其中，在2008年4季度到达景气谷底（即扩散指数处于不景气区间，而合成指数处于从景气下降向景气上升的转折点）。

    在从紧的房地产调控政策和管理通胀预期的政策环境下，2010年2季度以来，房地产市场表现为景气下降，但总体仍处于景气区间。2010年全年房地产建设投资活动处于景气区间，但下半年以来建设投资活动景气回落。

    二、2011年我国房地产市场运行景气分析

    上述构建的先行指数、同步指数和滞后指数之间的景气时滞关系，可以为我们进行房地产市场运行景气的分析预测提供参考。 

    从先行指数的各指标来看，我们预测2011年上半年房地产市场先行指数仍将处于不景气区间，且1季度继续表现为景气下降，下半年可能会出现景气回升。理由如下：第一，2011年货币政策由“适度宽松”向“稳健”转向，宏观调控政策把稳定价格总水平放在更加突出的位置。按照多数权威机构的预测，2011年CPI将在4%左右，且上半年物价上涨压力大于下半年，因此，上半年政策环境收紧的压力较大。进入2011年以来，央行已进行一次加息、两次上调存款准备金率，目前大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。因此，1季度先行指标中的M2 同比变化和利率变化均将表现为景气下行。第二，进入2011年以来房地产调控政策继续收紧，1月26日国务院出台“新国八条”，要求各地要确定新建住房价格控制目标并于1季度向社会公布、从严制定和执行住房限购措施、5年内二手房全额征营业税、将二套房首付提至6成等。在1季度各地相继出台调控细则的过程中，市场观望的可能性较大，预计商品房销售面积同比变化将表现为景气下行。 

    根据先行指数与同步指数的关系，预计2011年房地产市场总体处于不景气区间，上半年房地产市场将继续表现为景气下降，该景气循环将在3季度前后达到谷底，年底有可能出现景气回升。预计2011年房价涨幅总体低于2010年的水平。 

    根据同步指数与滞后指数的关系，预计2011年房地产建设投资活动将在2011年上半年进入不景气区间且表现为景气下降，于2011 年底企稳回升的可能性较大。房地产建设投资类指标，如房地产开发投资、房屋新开工面积、土地购置面积的同比变化将低于2010 年水平。