2011年中国房地产行业发展前景预测分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：继2010年中国房地产行业并购案例的井喷式增长之后，2011年一季度房地产行业的并购案例数和并购金额均创下单季度历史新高，占据并购市场诸多行业之首。

    从2008年世界金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为中国房地产行业整合的主要途径，而且呈现加速的趋势。 

    2011-2015年中国房地产行业市场深度调研及投资战略咨询报告 

    在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

    并购意味着资源和市场在行业中的重新组合。它有助于房企挖掘规模经济效益，提高对市场的控制能力。而目标企业在市场、产品、管理等方面经验和特长的分享也将助力并购方企业的发展。 

    房企并购既是一种主动选择，也是一种战略放弃。对于大型房企而言，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机；而对中小房企来说，如若找不到有效途径解决现金流压力，将可能面临被吞并或退出行业的窘境。 

    2010年以来，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业已占据并购市场中诸多行业之首。房地产行业或将迎来一轮并购整合的浪潮。 

    从动因来看，宏观调控政策、市场竞争等外部推力，以及获取资源、企业发展战略调整等内部因素共同作用，推动了房地产行业的并购整合。 

    现状：实力分化、整合提速 

    2010年以来，我国房企并购市场异常活跃。清科研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。 

    2011年，房地产业并购案例持续增加，并购速度进一步加快。第一季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。 

    据了解，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。 

    当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少、背景小的中小房企。 

    与此同时，非房地产主业企业退出房地产业加速了房企并购浪潮的推进。研究发现，非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况：一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业。 

    二是国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场。受这一政策影响，产权交易市场已成为央企“退房”的重要渠道。 

    2010年12月，中远集团挂牌出售其所持远洋集团全部16.85%股份，约9.5亿股，挂牌金额约53.2亿港元。中远地产成为首家完全退出房地产行业的中央企业。 

    中信集团于2011年2月挂牌出让其所持有的珠海横琴城市之音房产开发有限公司3.33%的股权。 

    2011年2月，中国航空工业集团旗下的西安飞机工业集团挂牌出让其子公司北海西飞房地产开发公司整体产权及6508.12万元的债权，挂牌金额为9323.85万元。 

    特点：多种模式并行 

    房企并购的本质是对目标企业所拥有的土地或房地产项目的吸收。对房地产企业来说，通过并购重组，可在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力。 

    从房企并购的现状来看，房企并购最常运用的是房企股权收购和房地产项目收购两种模式。具体来看，房企并购又有多种具体的操作方式，包括控股目标企业、参股目标企业、合作开发、土地使用权收购、在建工程收购、整体开发项目收购等。 

    在具体并购形式上，由于企业间的差异性，往往会采取不同的并购活动，例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动；方兴地产、上实发展等企业适时收购了母公司大量优质资产，并积极通过内部资源整合推动自身的发展来实现综合实力跨越式增长。 

    万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。绿城中国、中国奥园等企业也为全国性布局进行了大量并购活动。 

    从资金来源及投向情况看，大型和中小型房企在并购过程中体现出不同的特点。 

    大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金（VC/PE）进行具体项目/企业的投资并购。在2010~2011年期间房地产行业并购的案例中，由房地产投资基金支持的企业并购日渐活跃，大多是VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。 

    随着2010年国家对房地产行业资本市场直接融资和银行信贷，特别是银监会对信托公司房地产业务进行严格审查后，国内出现了将近30只大大小小的地产投资基金，基金的总规模达到了500多亿元，主要以私募股权投资基金（PE）的方式出现。根据麦肯锡的研究，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。 

    中小型房企由于资金实力有限，大多通过企业金融股权投资实现并购。在宏观调控情况下，部分中小型房企寻求新的发展路径，通过企业金融股权投资来平衡只进行房地产开发带来的风险。 

    在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。 

    但由于并购风险的存在，房企在并购过程中一定要审慎而行，正确制定并购策略，慎重选择并购目标，有效识别和管理并购风险，以确保企业在新一轮房地产行业洗牌中占据先机。