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2011年北京房地产市场态势分析

Tag:房地产  

中国产业研究报告网讯:

    内容提要:一手住宅市场,新房(不含保障房)市场很焦灼,2011年1-9月全市成交4.66万套,同比下降23.4%。二手房市场很低迷,2011年1-9月二手住房成交7.7万套,同比减少42.2%;鉴于此,建议开发企业“以变应万变”,积极寻找合适的发展策略。建议购房者年底选择恰当的位置、产品、价格入市。

    2011-2015年中国房地产行业投资分析及深度研究咨询报告

    自2011年2月份“京十五条”出台以来,北京房地产市场发生了诸多变化,这些变化与货币政策、行业政策、企业发展策略息息相关。

    宏观经济层面

    政策紧缩成效显现,GDP增长进一步放缓,房地产行业宏观数据开始走低,政策预期恐将转暖,但转暖时间存在很大的不确定性。

    政策层面

    20112月北京市政府常务会议提出,要把这次房地产调控当成北京调整经济结构、转变发展方式的一个倒逼机制,因此,北京市限购(禁购)政策还将持续一段时间,近一年内难于松动。

    一手住宅市场

    新房(不含保障房)市场很焦灼,2011年1-9月全市成交4.66万套,同比下降23.4%。

    具体来看,从2011年5月以来,成交量呈现逐渐下滑的态势,成交价格出现结构性波动。高端别墅市场成交量严重萎缩,但联排别墅逆市上扬;北京近郊区新建商品住房市场成交价格9月份已经开始下调。传统的二居室主力户型不再受到推崇,部分购房者转而选择一步到位。由于市场供应量相对充裕,成交量出现下滑,主要原因是需求严重缩水,原本贡献楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。

    成交价格出现回调迹象,主要原因是新推项目销售率较低,导致市场待售量逐渐增大,市场呈现略微供过于求,部分项目价格出现松动。

    2007-2011年各月度北京市新建商品住房成交量、价变化情况与对应的宏观经济、调控政策因素对比后,分析发现限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌,货币政策基调及企业资本实力影响着成交价格的起伏。

    二手住宅市场

    二手房市场很低迷,2011年1-9月二手住房成交7.7万套,同比减少42.2%;伟业我爱我家市场研究院分析表示,今年5月以来,二手房成交量呈现逐渐小幅上涨的态势,9月成交价格出现小幅下调。二手供应主体相对灵活,即小业主比开发商的策略灵活,在价格下调方面也是如此。在宏观政策调控力度不变的前提之下,一二手市场成交量出现差异化的结果,主要因价格下调程度不一样所致。

    租赁市场

    租赁市场很火热,前三季度成交量同比上涨5.8%。成交量上涨主要受政策影响部分需求或观望或失去购房资格,转购为租。随着年底租赁淡季的到来,四季度租赁市场将出现一定程度萎缩。

    后市预测

    在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下,基于对近期市场信心不足,年底开发企业会暂缓推盘步伐,购房者也会选择继续观望,因此楼市还将延续现有低迷之态势,整体成交量难于实质性回涨,但郊区项目、二手市场存在翘尾的可能,成交价格将会出现下调,但下调幅度有限。

    鉴于此,建议开发企业“以变应万变”,积极寻找合适的发展策略。

    有销售压力的开发企业需要主动寻找变通方法,目前,购房者对未来市场信心如何?暂不入市的原因是什么?找到解决交易过程中的分歧,引导购房者实现成交,即需要企业采用各类有效的营销手段,在低迷市场中“以变应万变”。

    另外,对于销售压力不太大的企业,四季度土地供应可能会迎来集中放量的时机,对于有持续开发要求的企业,在资金允许的情况之下,还需要积极考虑土地储备的问题。

    建议购房者年底选择恰当的位置、产品、价格入市。

    建议有购房需求的购房人要密切关注心仪楼盘和社区的房价走势,一旦房价回落到心理价位要果断出手,切莫因盲目等待房价大跌而错失购房良机。因为一方面,2011年的楼市不同于08年,房价不会出现08年底那样的暴跌,另一方面,房价的跌势也不会长期持续。所以,购房人在买房时不要怀着抄底的心态,应该根据自己的实际需求和资金状况做出合理安排。