2012年房地产市场趋势判断

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：预计2012 年房价总体上稳中有降，但各市县调整幅度会有所不同。目前，海口市房价已明显回落，接近2009 年年底平均水平，下行空间有限；三亚市及沿海市县因特殊旅游资源，房价具有一定支撑； 其它县市没有特殊资源， 生活配套条件尚待完善，房价存在下跌空间。

    2011-2015年中国房地产行业投资分析及深度研究咨询报告 

    （一）调控政策维持从紧取向，市场延续调整态势。中央经济工作强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点。房地产调控的目的是促进房价合理回归， 预计2012 年国家调控政策仍将维持从紧取向，以实现房地产业平稳健康发展。 

    （二）房价整体上稳中有降，各市县市场调整方式不同。房价合理回归隐含两层含义， 一是市场交易表现为消费者真实住房需求， 二是房价回归至消费者能够承受的水平。通过近两年的调控，投资投机性需求受到抑制，库存积压增多，房价受政策和市场双重压制下调，朝居住需求购房者可接受目标价位接近。预计2012 年房价总体上稳中有降，但各市县调整幅度会有所不同。目前，海口市房价已明显回落，接近2009 年年底平均水平，下行空间有限；三亚市及沿海市县因特殊旅游资源，房价具有一定支撑； 其它县市没有特殊资源， 生活配套条件尚待完善，房价存在下跌空间。 

    （三）真实性购房需求逐步体现，成交量继续下跌。空间有限2011 年，海南省房屋销售额790.4 亿元，银行个人住房贷款金额不到销售额4%， 一次性付款购房的基本特征十分明显， 反映当期海南房地产市场具有真实需求作为支撑。2012 年，若不出现更严厉的调控措施，房地产市场成交量继续萎缩的空间有限。 

    （四）土地财政压力增大，但不会出现大的偿付风险。最近两年，新开工项目陆续上市，推动库存量上升和房价下行，房地产开发商选择放缓项目推进进度，开发意愿持续走低。土地出让收入拉动税收和区域经济的潜力逐渐减弱，土地财政压力增大。由于房地产市场逐步回归常规发展，成交量和成交金额小幅波动对房地产地方税收影响不大。 

    （五）商业性房地产信贷收紧，保障房成为重点支持领域。2011 年，商业银行贷款呈现一定程度的“去地产化”趋势。2010 年末，有4 家商业银行房地产贷款占全部贷款比例超过40%；2011 年末，仅2 家商业银行超过40%，2011 年，海南省新增住房开发贷款中，超过65%用于保障房开发。目前，房地产调控政策未出现松动迹象。2012年，信贷资源将优先保障政策性住房领域建设。 

    （六）金融机构加强房贷管理，房地产金融风险可控。2011 年，海南省金融机构不断加强房地产贷款风险管理。一是通过及时提升利率、首付比等方式有效控制新增房地产贷款风险，海南省房地产贷款占抵押资产比率从平均60%降低至40%左右。二是不断提高房地产贷款坏账准备。截至2011 年11 月末，大多数银行房地产贷款拨备覆盖率为200%左右， 高于中国银行业监督管理委员会150%的比例要求， 为存量房地产贷款建立有效的风险缓释措施。