中国老年地产市场存在的问题

中国产业研究报告网讯：

    1、我国老年公寓发展存在的问题 

    （一）体制层面所存在的问题 

    1、体制观念制约 

    随着人口老龄化进程的加剧，近几年我国老年公寓的发展较快，舆论环境和市场环境 

    也比较宽松，但体制观念上的制约仍然在一定程度上阻碍着老年公寓的进一步发展，如有些部门对发展老年公寓等养老设施还缺乏正确的认识，尤其是对一些民办的老年公寓，在工作规划与指导上并没有完善的计划，缺乏统一的规划与合理布局。 

    2、管理体制不健全 

    老年公寓等老年人养护与服务设施是一项系统性的社会工程。服务管理机构和工作方式需要有一个组合、协调、发展完善的过程。这类设施属于社会福利性或公益性事业，需要社会统一的法制化管理和规范。目前各级政府部门未能建立起全方位、成形配套的法规体系和管理体制，因而使各级政府、各有关管理部门缺乏协调性，工作归属关系不明确，工作角色模糊、缺乏整合效应。例如一些民办老年公寓在注册登记的时候就常常会觉得找业务主管部门批准太难，如标准太高、手续繁琐、注册资金太多等。 

    （二）相关的政策、法律不健全 

    1、缺乏完善的扶持政策 

    老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧应运而生，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。 

    2、已有政策不能切实落实 

    政策的制定在于实施，对我国目前老年公寓等养老设施的发展，国家制定了一些相应的政策，然而在政策的实施过程中，由于多方面的影响，往往不能落到实处。有些优惠政策涉及到建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等具体规定，但由于涉及的部门较多，实施起来非常困难。有些经营者甚至不知道有什么优惠政策，政策的宣传与实施存在很多漏洞。 

    3、缺乏统一的行业标准 

    尽管老年公寓在近几年来发展较快，但就目前的发展情况来看，对于什么是老年公寓、 

    有关老年公寓的设施、人员构成、服务内容、居住环境等的相关指标并没有一个统一的行业标准。严格来讲，老年公寓面对的服务对象是一些自理状况较好，可以独立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓内的一些娱乐、医疗和服务设施的老年人。但在目前已有的老年公寓来看，一些类似于养老院、护理院的老年机构也叫做老年公寓，他们接收的老人有很大一部份是需要人护理、照料的老人。此外，尽管国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准，但在进一步完善老年公寓的各项服务、设施、经营管理等方面仍然缺少相应的行业标准。老年公寓的发展参差不齐，对老年公寓的服务质量也无法进行监督。象香港安老院（即我们的老年公寓）条例有600多条，把护理员的资格，住所及周边环境是否适合老年人居住，老年用品的规格等都有详细的规定。

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    4、相关的法律规定不完善 

    由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。因此，建立一套完善的法律制度，确定双方的责、权、利，是保障老人和养老设施双方利益的基本要求。 

    2、我国老年住宅项目开发中存在的问题 

    1、资金来源渠道少，资金投入严重不足 

    严格来讲，从目前我国养老设施的发展来看，他们在很大程度上还属于社会福利和社会公益性事业。在老年公寓发展的三种主要类型中，资金的问题是制约他们进一步发展的主要瓶颈。虽然我国老年人的生活水平整体有了很大的提高，但收入水平和消费水平依然不高，消费观念还很保守，拥有花钱买服务这种想法的老年人还不是主流人群。政府在发展老年公寓上的投入比较有限，许多老年公寓，尤其是小型的老年公寓都处在收支勉强平衡的局面，而民办的老年公寓在贷款方面也存在着种种阻力。资金的不足限制了老年公寓进一步提高服务质量、增加服务设施，在很大程度上阻碍了他们的进一步发展。 

    2、社会对老年住宅产品与一般房地产项目的界线和标准没有明确规定，已有的一些文件精神，不适应目前市场经济环境下，鼓励更多的社会资源投资于老龄产业。例如：我们的民政部门出台的有对建设老年公寓的补帖办法，对建设以家居特色养老的项目就享受不到政策的鼓励和优惠；我曾经与某民政部门的领导交流，他说家居养老不能保证物业真正的用于老年人，你要是能保证物业永远是服务于老年人的就可以申请补贴。我建议有关部门变换一下思路，看一个产品是不是用做服务于老年人的产品，一是看他服务群体所占的比重；二是看它设施建设是否符合接待老年人的设施标准；三是看它经营面对的主体客户是不是老年人；四是关注接受服务的主题是不是老年人，不要总盯在购房人是谁（由于历史原因老年人基本上都是从低收入年代走过来，积蓄少没有充足的财力，不少都是子女买房父母居住现象）。所以希望有关部门针对市场的需要和有利于解决为老年群体服务的突出问题，尽快制定出在市场经济的大环境下，适合老年产业发展，科学界定老年产品的标准。 

    3、现有的政策面小且呆板；应该出台鼓励民营企业投资办老龄产业的相关政策，不要拘泥于单一的补助，应该在创造适合于企业投身老龄产业的发展环境上有所作为。如：融资、批地、税收等企业经营环境上下功夫。不要将老年住宅项目混同于一般房地产项目，在目前房地产市场调控的大环境下，对确认是开发老年住宅项目的企业应给予支持。 

    4、我国老年产业发展政策的研究不够深入，希望有关部门组织专门队伍，真抓实干深入的研究老年住宅项目等老年产品中去，研究能使其长期健康发展的客观条件，本着国家补一点，企业出一点的原则，走扶持企业，惠顾于民，规范行业，全社会动员，较快的找到解决对我国具有战略意义的老龄人口赡养问题的发展模式。 

    5、目前我国开发老年住宅项目有许多，为了销售产品，不少开发商向业主承诺内容与实际情况有很大差距，客户投诉现象比较普遍；希望有关部门重视对老年住宅项目的认定、规范和检查，对一些挂着“羊头卖狗肉”违规企业，进行及时的整顿和清理，确保老龄住宅产业的纯洁和健康发展。目前国家对老年产品的管理，从体系建设上看还不完整，从审批确认、政策扶持、经营管理、规范检查等，都还有许多工作需要加强和健全。像老年地产项目现在的开发，基本上混同于一般房地产项目，政府没有参与对其开发、经营的引导和管理，但现实当中社会需要，消费者需要，这一领域有很大的发展空间。因此希望政府有关部门，认清形势、果断决策、积极参与，创造这一领域的企业，在规范有序的环境下进行发展。让我们老年人在无忧无虑的环境下安度晚年。 

    这样才能真正让市场这个杠杆，撬动老年市场这个大球，使其滚滚向前。人口老龄化现象是客观存在的，我国长期执行的计划生育政策，带来了我国老龄人口生存条件的特色，处理得当它将是社会发展有利因素，是推动经济发展的巨大市场，反之也可能形成社会动荡的一大隐患。