2012年中国老年地产行业投资概况

中国产业研究报告网讯：

一、老年地产行业投资特性

由于老年地产项目需要无障碍设计，这导致项目的总体造价比普通住宅项目高五成至一倍。然而投资的回报率与普通房地产项目相比没有多少优势，回报率一般在26%左右。老年地产和普通地产项目的运营模式大相径庭，虽然建设形式雷同，资金保障形式一样，而两者的区别却很值得探究。

传统的房地产项目，例如商品房开发，以牟取最大项目转让收益为目的，通过项目出让获得盈利。而老年房地产则以创造一个有特色的生活环境，以转让为手段，牟取长远经营利益为目的，这是重要的区别。

其次是销售对象的差别。传统的房地产项目的销售对象宣传面广，不设定主要对象，而老年房地产则需要设定适合于本项目特点的老年群体。

第三是建设特点的差异。传统的房地产项目多追求自然景观的品质，而老年房地产则在营造环境的基础上，还要追求项目安全、生活方便以及功能齐全。需要提供多种生活配套设施，社区服务包括物业服务、家政服务、医疗服务及娱乐服务等。

第四是企业的经营特色。传统的房地产项目阶段性强，而老年地产项目则注重持续深入的服务和社区文化创造。

就老年地产而言，运营模式由租住型、托养型、产权出让型组成，开发商需要通过合理设计产权结构，以求达到利益的平衡，合理利用资源并求得开发资金的保障。“我们对老年地产的配套商业设施定位是：对内经营求平衡即可，主要是通过优质的服务树立项目品牌；对外以效益为主，以保证企业的持续发展。

二、老年地产具有良好的投资价值

据统计，目前我国60岁以上的老年人已经达到1.34亿，占总人口的10%以上；65岁及以上老年人口达到9377万，占总人口数的比例超过7%。据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.4亿，占总人口数的16%以上；到本世纪中叶，老年人口将超过4亿，占总人口数的四分之一。从我国的人口结构来说，逐步进入老龄化的发展态势将是养老地产兴起的内在动力。从我国老年人的消费水平来看，2010年我国老年人总体消费已达1.4万亿元，其庞大的人口数量和高水平的消费催生老年地产的蓬勃。

三、老年地产投资环境利好

1、我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，我国进入老龄化社会已是不争的事实。有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。预计到2025年，中国老年人口占总人口的比例将达到13.59%，2030 年达到16.59%，将在2035 年超过人口总数的五分之一。面对汹涌而来的“银发浪潮”，对于房地产商而言，面临着无限的商机。

图表内容详见：2012-2016年中国老年地产市场行情态势与投资前景预测研究报告

2、“老年地产市场”潜力巨大

据国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%，这意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

3、老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

4、“421家庭”催生老年住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年地产呼声高涨，呼之欲出。

5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南、四川重庆等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨、多项税费可减免、贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。