沈阳市房地产价格主要影响因素分析研究

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：全市城市居民人均住房建筑面积30.2 平方米， 比2006 年增加了5 平方米，“花明天的钱买房”已成为多数人的消费观念。另一方面，城市化进程的加快，城市人口不断增加，沈阳经济区建设以及东北中心城市的确立，大大吸引了周边城市居民来沈购房.

    （一）旺盛的市场需求是房价上涨的根本“动力” 

    “十一五”时期，随着全市经济的快速发展，城市居民收入水平不断提高，居民对住房的需求迅速增加，居住类消费逐渐成为居民消费的一种重要形式。2010 年，全市城市居民人均住房建筑面积30.2 平方米， 比2006 年增加了5 平方米，“花明天的钱买房”已成为多数人的消费观念。另一方面，城市化进程的加快，城市人口不断增加，沈阳经济区建设以及东北中心城市的确立，大大吸引了周边城市居民来沈购房；第三，城市拆迁改造步伐的加快也为房地产市场增加了大量的购房刚性需求。 

    （二）开发成本提高带动了房价的上涨 

    一是土地是不可再生的稀缺资源，土地交易价格逐步攀升，直接带动了房价的上涨。“十一五”时期，沈阳市居住用地交易价格由2006 年的1882 元/平方米，迅速增加到2010 年的6572 元/平方米，年平均递增28.4%。房价的上涨又进一步助推土地交易价格，形成了相互影响交替上涨的循环；二是拆迁安置工作难度大、拆迁补偿标准提高，导致开发成本增加。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题， 但也大大增加了拆迁成本。据调查， 市内一类地区2010 年每平方米的拆迁补偿款比2006 年增加4000 余元，“水涨船高”带动房价上涨；三是建材、人工费等价格的快速上涨，加大了房地产开发成本。面对成本的增加，开发商以上调销售价格的方法，将增加的成本转嫁到购房者身上，促进了房价的上涨。

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    （三）产品品质提升助推房价上扬 

    随着房价的上涨，房地产市场的竞争日趋激烈，房地产开发商更加重视房屋质量，注重提高建房标准，规范房屋开发中的各项行为，不断积累企业的声誉，努力提高房屋开发中附加的无形资产价值。如：注重小区的整体开发，不断改善小区交通、水电等基本设施，配套建设文化、体育、超市、学校、幼儿园、诊所等设施，加强对小区的绿化、美化，并注重向所开发的楼盘注入文化内涵等。另一方面，万科、保利、恒大地产等知名房地产企业的对我市投资规模的不断扩大， 促使各房地产企业不断提高房屋质量，从而亦抬高了房价。

    （四）投资心理效应明显

   “十一五”时期，沈阳市居民生活消费水平不断提高，消费结构逐步优化。2010 年恩格尔系数比2006 年下降5.4 个百分点。随着恩格尔系数的下降，百姓寻求财富增值的欲望加强。在我国当前的金融和投资环境下，存款利率低、股市等资本市场的投资风险大，居民的投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。在住宅供不应求，房价不断攀升的房地产市场里，投资需求者增多，并往往成为短期投资的炒房者。炒房人数增加，导致住房需求加大，加剧了住房的供求矛盾，从而拉动房价进一步攀升。

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   （五）公积金政策的影响

住房公积金相关政策规定， 职工在不购买房屋的情况下，只有达到退休年龄才能一次性提取全部公积金。“十一五”时期，沈阳市人均工资性收入不断增加，平均每年增长16.7%；公积金缴存比例不断调整，职工公积金帐户累计金额较为可观，利用公积金贷款以它特有的首付比例低、贷款利率低、帐户余额可以还房贷等独有优势，吸引部分消费者利用公积金贷款购买二套房，房产的不断增值及每月出租房屋的收入也是财产投资的有效途径。