2012年中国老年地产市场发展策略及建议

中国产业研究报告网讯：

    一、中国老年地产市场需求解决对策 

    1、消费群体必须改变养老观念 

    老年人要转变传统的家庭养老观念为社会养老观念尤为重要,要理解儿女在工作和社会竞争中的压力,了解到老年住宅社区不仅可以提供高质量的居住环境和服务,还可以提供交流和活动的社交环境,使他们的生活品质得以提高。年轻人也应积极转变观念,面对老年住宅如此完善的设施、服务和社区环境,意识到为老人购置老年住宅并不是不孝顺的行为,积极出资出力及时的为老人购置适合他们居住的住宅和社区,才能让老人们真正安享晚年。总之,无论是对老年人还是其子女来说,都要树立自我养老的观念,并采取养老资源自我积累的方式,如果能在年轻时就及时进行这种资源的积累,那么到年老时,经济负担就不会成为影响购买老年住宅的因素。 

    2、必须保证老年住宅设计开发规模的合理性 

    今后国家将继续鼓励社会各界兴建新型老年住宅,并已对兴办老年住宅实行减免税政策,这些无疑为老年住宅的发展提供了极好的政策和发展空间,开发商应该具备足够的信心和市场敏感度去尝试新的市场开发。老年住宅的开发要与普通的商品房加以区别对待,后者开发阶段性强,而前者注重的是持续深入长久的服务和社区文化的创造,注重更高标准的产品品质、安全性、便捷性、舒适度及价格的经济性其选址、规划、设计等都需要有更细致的考虑,一些具体的规范设计(例如无障碍设计)在老年住宅及社区里应该全面落实。开发商本身要摆正位置,对老年住宅的利润率不应该有过高的追求,它毕竟不是暴利产品,利润空间有限。此外开发商对老年住宅的开发数量和规模也要有清醒的认识,不能一轰而上,盲目建设,老年住宅从目前来说确实有一定量的市场需求并且会逐渐增加,但是这种增加是非常缓慢的发展进程,所以老年住宅一定要建造,但其数量和规模也一定要控制,要有计划的进行建设和开发。 

    3、为老年住宅开发提供的政策必须落到实处 

    政府必须采取有效积极的措施进行调控和引导房地产市场中老年住宅的开发和消费,政府的干预对房地产市场中供需矛盾的解决会起到主导影响。城市老龄化是一个严峻的社会问题,关系到国家的稳定和社会的和谐发展。我国房地产市场在前几年的发展中往往更关注房地产市场的发展对经济的贡献,而忽视了一些特殊住房制度的建设。随着房地产市场规模的扩大与发展,政府一方面要进一步扩大居民住房消费,另一方面也要重视特殊群体的住房问题。政府应根据老龄化发展的新形势、新问题,及时提出有关的产业政策,在法规政策上保障老年住宅的开发实施。由于老年住宅也是涉及城市发展的项目,因此政府可以通过城市规划方案、土地出让用途的管理与个人住房建设标准的制定中,引导开发商集中成片开发老年住宅及社区,或是鼓励开发商在小区交通便利、环境优美的地方中适当配置开发老年住宅组团。只有政府和开发商实现良性互动,并且在老年住宅的开发过程中对与土地出让金及各种税费给予一定程度的优惠或减免,同时吸引社会上各种资源帮助增加融资渠道来减少老年住宅开发的资金风险,才能促进老年住宅项目的顺利实施与发展。另外,金融机构作为政府调控房地产市场的主要职能单位,应该为老年住宅开发商和养老设施运营者提供较优惠条件的贷款因为这是建筑和运营老年人需要的住房环境的基本条件，不仅如此,金融机构还应借鉴西方国家的养老模式,逐步建立合理的贷款、融资渠道,简化贷款手续,建立相应的社会保障体系,以保证老年住宅完成开发后目标消费群可以购买、租用。

    2012-2016年中国老年地产市场行情态势与投资前景预测研究报告 

    二、老年地产经营者的发展战略 

    即将到来的老龄化社会，让养老地产的发展似乎成为必然。但是，我国目前无论是市场环境，还是政策、标准的配套，都难以支撑养老地产的全速发展。更有甚者，"养老地产"在很多项目中成为了开发商争取优惠政策、方便项目"拿地"的一种手段。到了项目后期，项目完全去养老化，与普通房地产开发项目毫无异处。 

    在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。 

    同时，作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 

    在发达国家，老年人入住老年住宅有"倒按揭"、"以租换租"等形式，但我国目前尚未有成功案例。目前，国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，使用期限到期后开发商会收回，但实践证明这种出售使用权的方式并不成功。 

    此外，由于养老地产项目大多位于城市周边地区，用地性质很可能为50年限的公共设施建设用地，在通常年投资回报不过10%的情况下，养老地产项目很可能天然"短命"。加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往快速回收资金的房地产企业来说，从根本上缺乏成熟的操作经验。 

    这些困难的存在正是业内很多开发商都在谈养老地产，却很少真正介入项目开发的重要原因。养老地产本身就是一个长期持有、长期经营的模式，和以往那种拿地、盖房、售楼的'一锤子买卖'完全不同。如果谁想'一口吃个胖子'，那么趁早别进养老地产的项目。 

    老年公寓属于商业房地产范畴，具有"福利性事业、市场化经营"的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会"低保"、"五保"等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠投资老年地产应该谨慎有详细的风险控制。 

    老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。