北京房地产市场六大问题分析
中国产业研究报告网讯：
近些年来，北京市住房建设、住房供应工作取得了明显成效，逐步加大了保障性住房建设力度，加强对住房二级市场和租赁市场的培育发展。房地产业在短短的几年之内已成为首都国民经济的支柱产业，加上北京市作为国家政治、经济、文化中心的特殊地位以及召开奥运会的“明星城市”效应，房地产业取得了前所未有的发展成就，房地产市场面临着前所未有的发展机遇。同时由于房地产市场的特殊性和复杂性，其与北京市经济社会的快速发展、居民住房改善需求特别是中低收入家庭改善住房条件的愿望等目标相比，仍存在着一些问题。
1、住房极度短缺现象仍然存在
目前保障性住房仍然难以满足全部低收入家庭的住房需要。调查问卷显示，当前北京市有28%的家庭人均住房建筑面积在13平方米以下，处于比较困难状态;其中无房户占17. 6%。这些家庭居住空间拥挤，居住条件恶劣。同时由于收入水平较低，未来收入提升空间不大，只有依赖于政府进一步加大住房保障力度来解决住房困难。
2、房地产供需结构不协调
(1)供应结构。当前，北京市的住房供应体系主要包括政策性住房供应和市场住房供应两个子系统，其中政策性住房包括针对低收入群体的保障性住房以及针对中等收入群体的限价商品房;不符合政策性住房准入标准的家庭可通过市场租赁、购买新商品房以及购买二手房等市场化途径来解决住房问题。
房地产市场有效供应不足是北京市近年来房价迅速上涨的根本原因，住房价格快速上涨造成中低端商品住房供应不足，中端人群的住房改善需求受到限制。
(2)需求结构。相关数据显示，当前北京市居民支付能力较强，潜在住房需求较大，占全市常住家庭的55. 2%。其中，市场化住房需求比例较高，占31. 8%:政策性住房需求占23. 4%。政策性住房需求中，限价商品房需求比例较高，占12%，经济适用住房需求占4. 9%，廉租房需求占1. 7%0 3类政策性住房不能完全覆盖的部分属于夹心层，应通过政策性租赁解决，这类需求占4. 8%。潜在的市场化住房需求中，以改善性住房需求为主，占18. 2%;首次置业需求占1. 8%;市场租赁需求占11. 8%。 住房具有居住和投资的双重特征，由于宏观经济背景以及北京市的特殊情况，北京市住房的自住性需求和投资性需求都非常旺盛，而调控机制对投资性需求抑制不到位，对改善性需求存在“误伤”，对自住性需求缺乏合理引导。我国传统的住房消费观念是“居者有其产”，北京市住房产权自有化率高达80%以上，相比之下，美国是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%-50%。实现人人享有适当住房并不等于户户拥有产权。传统的住房消费观念导致住房刚性需求巨大，部分人超过自身购买能力盲目跟风，加上北京的“明星城市”的地位，使得全国的购买能力向北京转移，形成了巨大的需求压力。
3、住房二级市场发育不成熟
发达国家的经验表明，一个完善的住宅市场应是一级市场与二级市场、售房与租房市场的统一，而北京市一、二级市场发展不平衡，存量住房市场、租赁住房市场发展缓慢，对一级市场的推动作用还没有真正形成。与发达国家的成熟市场相比，北京市的存量住房供应和租赁所占比重仍然偏低。
一级市场和二级市场之间比例失衡现象，直接导致了不同收入阶层无法通过二级市场交易梯次化向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。同时交易环节的流转税抑制了二手房的供应，流通成本的增加使得部分投资者推迟出售商品房的时间，从而降低了二手房的供应量，使本来就不宽裕的二手房市场更加供不应求。同时，转嫁给消费者的税费导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势减弱，也限制了二手房的交易。
4、产业布局与住房建设的协调机制有待完善
郊区产业布局和配套生活设施还不完善，在居住郊区化的同时产业布局未能同步调整。近几年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅区，但是由于没有疏散相关产业，居民的就业岗位仍然集中在中心城区，大量居民返回主城工作，带来了巨大的交通压力，使得郊区有成为“卧城”的可能性。北京经济技术开发区是一个远离主城区的就业中心，但是由于在开发区周边基础设施、生活配套设施建设不够，住房供应不充足，许多在就业中心工作的白领只能在主城区购房，这种职住分离带来的通勤流量进一步增加了城市交通负担。
5、监管机制的合力需要加强。房地产市场的供应需要通过土地、规划、建设、发改委等多个部门共同发挥作用，是一项系统性工程，需要建设、国土、规划、工商、税务、金融等部门通力合作以及司法机关的协助配合，任何部门之间的不协调都会影响市场供应调控的有效性，调控的合力至关重要。目前，各个部门之间缺乏沟通交流与信息共享，部门执法各自为政，长效联合监管体系尚未建立，监管盲区仍然存在，监管不足与监管过度并存，且部门间的信息共享和联动调控机制尚未形成。涉及住房工作的不同部门间信息共享程度较低，缺乏协同运作机制和快速反应机制，影响了调控的效果和力度。
6、土地供应机制有待完善。土地供应是房地产市场供应的源头，也是地方政府调控房地产市场的最为重要的工具，北京市土地供应模式处于转变的阶段，客观上需要一个过渡的过程。土地一级开发以企业为主，开发进度缓慢，土地储备作为政府调控房地产市场的重要手段，未能发挥应有的作用。土地供应效率不高、完成土地供应计划的力度不够、出让后开发监管不力等因素，直接影响了住房的有效供应。对开发商“囤地、抬价、待价而沽”缺乏有效的动态监测监管手段。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国房地产信托市场供需预测及投资战略研究报告》
近些年来，北京市住房建设、住房供应工作取得了明显成效，逐步加大了保障性住房建设力度，加强对住房二级市场和租赁市场的培育发展。房地产业在短短的几年之内已成为首都国民经济的支柱产业，加上北京市作为国家政治、经济、文化中心的特殊地位以及召开奥运会的“明星城市”效应，房地产业取得了前所未有的发展成就，房地产市场面临着前所未有的发展机遇。同时由于房地产市场的特殊性和复杂性，其与北京市经济社会的快速发展、居民住房改善需求特别是中低收入家庭改善住房条件的愿望等目标相比，仍存在着一些问题。
1、住房极度短缺现象仍然存在
目前保障性住房仍然难以满足全部低收入家庭的住房需要。调查问卷显示，当前北京市有28%的家庭人均住房建筑面积在13平方米以下，处于比较困难状态;其中无房户占17. 6%。这些家庭居住空间拥挤，居住条件恶劣。同时由于收入水平较低，未来收入提升空间不大，只有依赖于政府进一步加大住房保障力度来解决住房困难。
2、房地产供需结构不协调
(1)供应结构。当前，北京市的住房供应体系主要包括政策性住房供应和市场住房供应两个子系统，其中政策性住房包括针对低收入群体的保障性住房以及针对中等收入群体的限价商品房;不符合政策性住房准入标准的家庭可通过市场租赁、购买新商品房以及购买二手房等市场化途径来解决住房问题。
房地产市场有效供应不足是北京市近年来房价迅速上涨的根本原因，住房价格快速上涨造成中低端商品住房供应不足，中端人群的住房改善需求受到限制。
(2)需求结构。相关数据显示，当前北京市居民支付能力较强，潜在住房需求较大，占全市常住家庭的55. 2%。其中，市场化住房需求比例较高，占31. 8%:政策性住房需求占23. 4%。政策性住房需求中，限价商品房需求比例较高，占12%，经济适用住房需求占4. 9%，廉租房需求占1. 7%0 3类政策性住房不能完全覆盖的部分属于夹心层，应通过政策性租赁解决，这类需求占4. 8%。潜在的市场化住房需求中，以改善性住房需求为主，占18. 2%;首次置业需求占1. 8%;市场租赁需求占11. 8%。 住房具有居住和投资的双重特征，由于宏观经济背景以及北京市的特殊情况，北京市住房的自住性需求和投资性需求都非常旺盛，而调控机制对投资性需求抑制不到位，对改善性需求存在“误伤”，对自住性需求缺乏合理引导。我国传统的住房消费观念是“居者有其产”，北京市住房产权自有化率高达80%以上，相比之下，美国是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%-50%。实现人人享有适当住房并不等于户户拥有产权。传统的住房消费观念导致住房刚性需求巨大，部分人超过自身购买能力盲目跟风，加上北京的“明星城市”的地位，使得全国的购买能力向北京转移，形成了巨大的需求压力。
3、住房二级市场发育不成熟
发达国家的经验表明，一个完善的住宅市场应是一级市场与二级市场、售房与租房市场的统一，而北京市一、二级市场发展不平衡，存量住房市场、租赁住房市场发展缓慢，对一级市场的推动作用还没有真正形成。与发达国家的成熟市场相比，北京市的存量住房供应和租赁所占比重仍然偏低。
一级市场和二级市场之间比例失衡现象，直接导致了不同收入阶层无法通过二级市场交易梯次化向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。同时交易环节的流转税抑制了二手房的供应，流通成本的增加使得部分投资者推迟出售商品房的时间，从而降低了二手房的供应量，使本来就不宽裕的二手房市场更加供不应求。同时，转嫁给消费者的税费导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势减弱，也限制了二手房的交易。
4、产业布局与住房建设的协调机制有待完善
郊区产业布局和配套生活设施还不完善，在居住郊区化的同时产业布局未能同步调整。近几年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅区，但是由于没有疏散相关产业，居民的就业岗位仍然集中在中心城区，大量居民返回主城工作，带来了巨大的交通压力，使得郊区有成为“卧城”的可能性。北京经济技术开发区是一个远离主城区的就业中心，但是由于在开发区周边基础设施、生活配套设施建设不够，住房供应不充足，许多在就业中心工作的白领只能在主城区购房，这种职住分离带来的通勤流量进一步增加了城市交通负担。
5、监管机制的合力需要加强。房地产市场的供应需要通过土地、规划、建设、发改委等多个部门共同发挥作用，是一项系统性工程，需要建设、国土、规划、工商、税务、金融等部门通力合作以及司法机关的协助配合，任何部门之间的不协调都会影响市场供应调控的有效性，调控的合力至关重要。目前，各个部门之间缺乏沟通交流与信息共享，部门执法各自为政，长效联合监管体系尚未建立，监管盲区仍然存在，监管不足与监管过度并存，且部门间的信息共享和联动调控机制尚未形成。涉及住房工作的不同部门间信息共享程度较低，缺乏协同运作机制和快速反应机制，影响了调控的效果和力度。
6、土地供应机制有待完善。土地供应是房地产市场供应的源头，也是地方政府调控房地产市场的最为重要的工具，北京市土地供应模式处于转变的阶段，客观上需要一个过渡的过程。土地一级开发以企业为主，开发进度缓慢，土地储备作为政府调控房地产市场的重要手段，未能发挥应有的作用。土地供应效率不高、完成土地供应计划的力度不够、出让后开发监管不力等因素，直接影响了住房的有效供应。对开发商“囤地、抬价、待价而沽”缺乏有效的动态监测监管手段。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国房地产信托市场供需预测及投资战略研究报告》
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