2011年北京高端住宅市场发展动态分析
中国产业研究报告网讯：
在限购与限贷的双重夹击下，楼市呈现出反差极大的冰火两重天状态。在此次楼市寒冬中，一线城市核心地段的高端公寓价格却是依然坚挺，逆势上扬。多方数据显示，北京市4万元以上高端项目年交之际仍逆市走强，与低迷的普通住宅市场形成对比。在年度销售排行中，高端项目位居上游已成定局。
高端住宅供求不平衡
北京出现一些外地投资客户集中购入非限购项目和高端地产项目，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，资金来自鄂尔多斯(600295,股吧)、榆林地区，这也许正是投资客户抄底楼市的信号。在并不景气的市场条件下，为何出现如此数目惊人的买单？业内人士认为，主要原因在于供求关系不平衡。
从供给角度看，在中央对房地产宏观调控的背景下，北京市政府2000年下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公共建设为主。由此导致大量共建项目的诞生。而且，长期以来核心区域土地供给严重不足，大量土地被学校、军队、大型企业及商务写字楼占据，住宅用地严重缺乏。
从需求角度，北京的三大商圈：CBD、中关村和金融街聚集着大量IT精英、外资高管、教授学者等高端群体，但写字楼林立的三大商圈，住宅项目却严重稀缺。
以中关村为例，1999年，相关政府文件就规定，中关村不再批准住宅项目，因此新建和新立项住宅类项目几乎没有。 周边十年房龄的老房子售价已在4.5万元上下。
高端市场逆市看涨
年交之际，在调控压力持续加深，观望情绪弥漫市场，近郊盘相继降价的时刻，高端项目逆势上扬态势明显，据统计显示，从2011年9月到11月，全市报价在40000元/平方米以上的高端住宅，成交量从219套平稳增加到225套。2011年12月上半月，成交量达到135套。2011年10月，北京在售报价超过40000元/平方米的69个公寓豪宅项目，平均报价为60172元/平方米，相比2010年10月53182元/平方米的平均报价，一年间每平方米同比涨了将近7000元。
业内分析师认为，“金九银十”成交折戟后，普通住宅供大于求导致这一类降价项目范围扩大；但是高端公寓在经济震荡中表现出强劲的保值能力，因而在财富阶层的投资组合中始终占有一席之地。
在2011年前三季度已经出台的销售榜单中，位于东四环内的金茂府获得销冠。其2011年两次开盘，分别以35亿元和15亿元的销售额获得上下半年销冠，虽然年度榜单尚未公布，但金茂府以50亿元的年销额，全年夺冠极有可能。
市场在调控作用力下，经过调整，已经初步形成了保障房加大供应、中低端市场调控、高端交由市场自身调整的稳定运转局面。金茂府之类城市核心区的中高端住宅拥有多种城市资源，因此在限购背景下，这些楼盘更容易吸引买房人手中的“房票”。
高抗压性吸引“房票”
高端市场中，不乏建筑水准上乘、附加值较高的产品，处于销售榜上游的西山壹号院和中信城、五矿万科?如园、金茂府等高端项目都属于此列。走访中发现，这些项目大多身兼多重优势，如城市核心、生态资源、学区房等。例如位于CBD核心区域的金茂府是拥有最大面积城市绿地的项目，住宅设计上，则全部选用新ArtDeco风格。
随着CPI的不断上涨，从本阶段来看，购买抗压性相对较强的高端房产仍然是资金保值增值的最佳渠道。
据了解，金茂府是四环内唯一的纯新盘，自2011年4月问世以来即以29.47亿元的一期销售成绩稳居上半年销售榜首，以240套房源月余售罄的火爆态势，在低迷楼市中形成一道逆势热销洪流。而下半年二期开盘当日，仅一个多小时即大部分房源售磬，三小时总销售额超过15亿。据了解，金茂府不但地段稀缺，而且拥有CBD最核心的教育资源北京实验二小，各方面指标均优。
“多合一”均优模式引导楼市航向
纵观历年销冠楼盘，从2007年的国奥村到2009年的太阳公元，再到2011年的金茂府，可以看出，这几年不论政府调控与否，市场上最为热销的楼盘都具备几个共性，就是大户型、精装修、地段稀缺、配套完善、品牌过硬，并且有优质教育资源。分析人士认为，在楼市走向两级分化的过程中，能够助楼盘占据市场上游的“筹码”已经渐渐明晰。
内容选自产业研究报告网发布的《2012-2016年中国住宅开发行业市场评估及发展前景预测报告》
在限购与限贷的双重夹击下，楼市呈现出反差极大的冰火两重天状态。在此次楼市寒冬中，一线城市核心地段的高端公寓价格却是依然坚挺，逆势上扬。多方数据显示，北京市4万元以上高端项目年交之际仍逆市走强，与低迷的普通住宅市场形成对比。在年度销售排行中，高端项目位居上游已成定局。
高端住宅供求不平衡
北京出现一些外地投资客户集中购入非限购项目和高端地产项目，京城万科大都会、盘古大观、霄云路8号等项目惊现过亿买单，资金来自鄂尔多斯(600295,股吧)、榆林地区，这也许正是投资客户抄底楼市的信号。在并不景气的市场条件下，为何出现如此数目惊人的买单？业内人士认为，主要原因在于供求关系不平衡。
从供给角度看，在中央对房地产宏观调控的背景下，北京市政府2000年下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公共建设为主。由此导致大量共建项目的诞生。而且，长期以来核心区域土地供给严重不足，大量土地被学校、军队、大型企业及商务写字楼占据，住宅用地严重缺乏。
从需求角度，北京的三大商圈：CBD、中关村和金融街聚集着大量IT精英、外资高管、教授学者等高端群体，但写字楼林立的三大商圈，住宅项目却严重稀缺。
以中关村为例，1999年，相关政府文件就规定，中关村不再批准住宅项目，因此新建和新立项住宅类项目几乎没有。 周边十年房龄的老房子售价已在4.5万元上下。
高端市场逆市看涨
年交之际，在调控压力持续加深，观望情绪弥漫市场，近郊盘相继降价的时刻，高端项目逆势上扬态势明显，据统计显示，从2011年9月到11月，全市报价在40000元/平方米以上的高端住宅，成交量从219套平稳增加到225套。2011年12月上半月，成交量达到135套。2011年10月，北京在售报价超过40000元/平方米的69个公寓豪宅项目，平均报价为60172元/平方米，相比2010年10月53182元/平方米的平均报价，一年间每平方米同比涨了将近7000元。
业内分析师认为，“金九银十”成交折戟后，普通住宅供大于求导致这一类降价项目范围扩大；但是高端公寓在经济震荡中表现出强劲的保值能力，因而在财富阶层的投资组合中始终占有一席之地。
在2011年前三季度已经出台的销售榜单中，位于东四环内的金茂府获得销冠。其2011年两次开盘，分别以35亿元和15亿元的销售额获得上下半年销冠，虽然年度榜单尚未公布，但金茂府以50亿元的年销额，全年夺冠极有可能。
市场在调控作用力下，经过调整，已经初步形成了保障房加大供应、中低端市场调控、高端交由市场自身调整的稳定运转局面。金茂府之类城市核心区的中高端住宅拥有多种城市资源，因此在限购背景下，这些楼盘更容易吸引买房人手中的“房票”。
高抗压性吸引“房票”
高端市场中，不乏建筑水准上乘、附加值较高的产品，处于销售榜上游的西山壹号院和中信城、五矿万科?如园、金茂府等高端项目都属于此列。走访中发现，这些项目大多身兼多重优势，如城市核心、生态资源、学区房等。例如位于CBD核心区域的金茂府是拥有最大面积城市绿地的项目，住宅设计上，则全部选用新ArtDeco风格。
随着CPI的不断上涨，从本阶段来看，购买抗压性相对较强的高端房产仍然是资金保值增值的最佳渠道。
据了解，金茂府是四环内唯一的纯新盘，自2011年4月问世以来即以29.47亿元的一期销售成绩稳居上半年销售榜首，以240套房源月余售罄的火爆态势，在低迷楼市中形成一道逆势热销洪流。而下半年二期开盘当日，仅一个多小时即大部分房源售磬，三小时总销售额超过15亿。据了解，金茂府不但地段稀缺，而且拥有CBD最核心的教育资源北京实验二小，各方面指标均优。
“多合一”均优模式引导楼市航向
纵观历年销冠楼盘，从2007年的国奥村到2009年的太阳公元，再到2011年的金茂府，可以看出，这几年不论政府调控与否，市场上最为热销的楼盘都具备几个共性，就是大户型、精装修、地段稀缺、配套完善、品牌过硬，并且有优质教育资源。分析人士认为，在楼市走向两级分化的过程中，能够助楼盘占据市场上游的“筹码”已经渐渐明晰。
内容选自产业研究报告网发布的《2012-2016年中国住宅开发行业市场评估及发展前景预测报告》
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