中国房地产行业发展面临的问题分析

中国产业研究报告网讯：

    限购、限贷、限价、房产税、加息等一系列政策的陆续出台，让房地产行业面临巨大危机，甚至有人预言全国商品房成交量将有30%跌幅、下滑回到2007年水平。但是，“棋”到中局，开发商将重心腾挪到广阔的二三四线城市，各种各样的紧箍咒在如此“闪身术”的应对之下，无奈化作一副“抽刀断水”的局面。从一线城市到二三城市，甚至有恒大集团率先将触角伸到四线城市，随着限购令撒网范围的逐步扩大，开发商的“闪身术”还能维持多久？ 

    限购挡不住房企高歌猛进 

    中国指数研究院发布的数据显示，2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市。由于土地出让价格被认为是组成房价的重要因素，中国指数研究院认为中国房地产政策调控显现成效。 

    事实上，大浪淘沙始见金，真正的大型房企不但没有“死去活来”，反而“生机盎然”。 

    2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，TOP30的标杆企业仍旧保持了高速的增长势头，其中前十大房地产企业合计实现销售金额3323亿元，同比增长逾80%。 

    不仅仅是位于榜单首位的万科集团和恒大地产，从TOP10房地产企业来看，销售金额同比均出现大幅增长，增长率几乎都在50%以上。 
    
    据了解，在上半年严峻的市场形势下，超大房地产企业阵营再度壮大，百亿企业数量猛增。以万科、恒大、中海地产等为代表的企业依然维持稳定地位。与去年上半年5家企业销售额突破200亿元的情况相比，今年有7家企业销售业绩超过200亿元，阵营规模进一步扩大。 

    从数据上看，2011年上半年，房地产企业销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%，龙头房地产企业可谓集体发力。 

    而房地产企业对2011年下半年的销售行情似乎也颇有信心:远洋地产公布的数据显示，今年前6个月合约销售约120亿元，同比增长45%，完成全年300亿元合约销售目标约40%，下半年则有可能要实现180亿元销售额。截至6月底，富力地产上半年取得合同销售收入共约134.11亿元。但富力地产表示，全年400亿元的销售目标依旧不变。 

    二三线城市“接力”房产掘金 

    前十大房地产企业上半年逆市热销，主要源于战略布局上的提前行动，万科、恒大等房地产企业早在几年前便开始布局调控相对宽松的二三线城市，因此得以在调控下延续此前的高增长。未来三四线城市房地产市场将迎来快速发展期，从这个意义上说，今后房地产企业谁能胜出，很大程度上取决于谁能在三四线城市占据更多的市场份额。 

    根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据，6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。 

    数据显示，在房地产市场整体向好的同时，部分二三线城市的房价却在飙升。百城住宅价格指数表显示，6月份环比涨幅排名前十的城市分别为郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台，涨幅在2.72%?1.78%之间。 

    这一点龙头开发商早已看到。 

    中国房产信息集团分析师透露，某开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局极大地避开了限购的影响，从而完成销售业绩的突破。 

    而恒大集团上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%;目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于全国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。在恒大上半年423.2亿元销售额中，三线城市项目销售128.1亿元，占比30.3%。以吉林为例，恒大在吉林省内的触角不仅伸向长春、吉林等二三线城市，从去年9月开始就已伸至吉林的通化、辽源等四线城市。 

    此外，销售同比大增136.4%的招商地产以往的销售以一线城市为主，二线城市的项目较少，而今年上半年公司增加了二线城市的销售项目，同时加大了整体的推盘量，因此取得了销售金额的同比大涨。 

    国家统计局的数据显示，今年前5个月，在一线城市成交量全面疲软的情况下，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%。同时，龙头房地产企业的销售额整体同比增幅超过80%。间接证明二三线城市成功接过一线城市的“接力棒”。 

    近八成标杆房企销售均价逆势上扬，由此可见，在政策面趋紧、大环境每况愈下的市场条件下，市场趋向集中化、垄断化，大量小开发商会死掉。 

    小开发商确实快要扛不下来，大型房地产企业布局二三四线城市，越来越多的挤占了中小房地产企业的市场份额。共有58家房地产企业公布中期业绩预告，其中只有20家预增，其余38家预减或亏损。从已披露的信息看，上市房企业绩明显出现分化。龙头地产企业依然保持强势增长态势，而一些中小房企业绩则呈现增长放缓甚至亏损态势。 

    从不少上市房企目前公布的半年报业绩预告来看，部分中小房企为了支持业绩和公司未来的发展，已经开始逐步收缩在房地产领域的投资，并涉足矿产资源领域来帮助企业度过难关。 

    限购范围扩容是心理干预 

    根据国家统计局发布的2011年5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数，5月份中国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。然而，从整个上半年来看，今年1?5月，70个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市中，1月有44个、2月有45个、3月有42个、4月有38个、5月有33个，均为二三线城市;虽然数量逐月减少，但与一线城市相比依然“涨势逼人”。 

    限购令“按住葫芦起来瓢”，于是政府再次出台范围更广、影响更深的限购“紧箍咒”。7月12日的国务院常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 

    这是否意味着龙头房企的“盛宴”也快曲终人散了 

    有市场观点认为，限购范围的扩大，将进一步压缩开发商腾挪的空间，包括扛住高房价的能力。近日还有消息称，此前在房价上涨与房地产过热中“独善其身”的三四线城市，有可能纳入限购令再次扩容的范围。 

    但另一些市场人士不以为然。 

    在“国八条”中已经明确规定了直辖市、省会城市和计划单列市实行限购，都有明确的指向。此次“二三线城市”的提法比较模糊，因此目的并非是要增加限购的城市数量，也并没有推出新的调控政策。 

    更有乐观者认为，管理层对于二三线的限购措施，更多的只是心理层面的干预，意在给地方政府敲响警钟。他们的理由之一是，去年已经实行限购的城市大部分就是二三线城市。在去年实施限购的36个城市，除京、津、沪、渝4个直辖市，以及大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，剩下的27个都是省会城市。 

    此外，地方政府对限购政策的响应也显得不够积极踊跃。早在2010年4月，“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题，只有北京第一时间响应;到9月底，决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施，随后才有15个城市开始限购；今年1月之后，中央又多次强调加大限购力度和范围，这样才又有7个城市加入限购阵营。因此，一浪高过一浪的限购令在二三四线城市可能没有想象中那么严厉。 

    另一方面，目前二三线城市的房价总体仍然处于低位，有人认为对所有二三线城市都实施限购根本没有必要。世联地产首席技术官黎文江说，二三线城市由于人口和经济总量受限，预期升值的空间远无法和一线城市相比，再加上现在营业税、个人所得税等炒房成本增加，投机性需求生存空间较窄，缺少“下一手”去接盘，再炒的可能性比较小，无需对所有二三线城市都采取限购这种严厉的措施。 

    房地产投资仍将高位运行 

    “限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。 

    中国房地产市场仍然存在风险，中国严厉的房地产调控政策虽然抑制了房屋成交量和房价上涨增速，但大城市的房价仍存在泡沫。IMF称，只要融资成本低廉并且其他投资渠道稀缺，房地产市场泡沫仍有可能扩大，政府必须采取更加严厉的措施来限制需求并打压房价涨势。 

    所有的言论归结到一点就是，如果行之有效的调控措施“缺位”以及可替代房地产投资的投资渠道，房价后期上涨压力将十分可怕。 

    国家统计局发布中国2011年上半年经济运行情况数据显示，2011年上半年全国房地产开发投资26250亿元人民币，同比增长32.9%。其中，住宅投资增长36.1%，商品房销售面积同比增长12.9%，房地产投资增速较快。房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。 

    对于此现象，中国房地产研究会副会长胡志刚分析，目前保障房建设的大力开展，令房地产投资数据环比提升。后续保障房建设的不断增加，会给商品房市场带来影响，商品房市场略有萎缩，但是从数据显示，由于保障房的支撑，房地产投资数据仍会继续上涨。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国房地产信托市场供需预测及投资战略研究报告》