2013年我国房地产市场行情预测
中国产业研究报告网讯：
2011年中国房地产开发投资增速回落，商品房销售面积和销售额增速下降明显。对此，多位房地产专家表示，受到宏观调控政策、房价下调等因素影响，2012年中国房地产市场或将延续去年的回调态势。
中国国家统计局在此间发布的《2011年全国房地产开发和销售情况》显示，2011年中国房地产开发投资61740亿元人民币，扣除价格因素比上年实际增长20%，增速比上年回落5.3个百分点。
对此，链家地产首席分析师张月认为，2011年全国范围的房地产市场调控使得楼市出现明显降温，房地产投资增速放缓，作为对经济增长贡献率超过一半固定资产投资，在2011年四季度以来对GDP的贡献率明显下降。他预计，随着货币政策持续收紧，2012年房地产投资增速或继续降低。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年北京房地产市场调查及投资前景评估报告》
上述报告还显示，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年分别回落5.7个和6.8个百分点。对此，张月认为，全年住宅市场成交量增幅回落，其中东部地区成交量增幅回落最为明显，并且限购城市中有一半左右也都集中在东部地区，体现出2011年房地产调控政策的效果十分显著。他预计，2012年房价“稳中有降”将是主旋律。
中国国土部15日发布的地价监测报告显示，2011年第四季度全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较前一季度呈整体放缓态势，增长率为负的城市持续增多，受房地产调控政策的影响，住房地价出现零增长。对此，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，从2011年4个季度的走势来看，地价的环比增长率在持续的下降，这个特点很明显。她预计，2012年第一季度，住宅地价可能还会进一步下降。
（一）针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。
中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出， 2012 年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在 70 大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
（二）房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。
12 月 22 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。
从数量上看， 2012 年新开工保障房 700 万套，加上 2010 年与 2011 年结转下来的在建保障房，达到将近 2000 万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为 2012 年拉动经济增长和内需的重要引擎。
（三）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。
中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此， 2012 年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。
（四）土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。
从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。
（五）商品房价格将首次出现全国普降。
今年下半年，尤其是 10 月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入 2012 年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计 6 月份将出现全国普降的局面。
（六）市场各方将逐步确立理性心态。
前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在 2012 年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。
（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。
中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下， 20 12 年中国房产行业整合将加剧 ，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。
与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在 2012 年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。
（八）房地产领域人才流动加快：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。 2012 年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境；而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此， 2012 年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
2011年中国房地产开发投资增速回落，商品房销售面积和销售额增速下降明显。对此，多位房地产专家表示，受到宏观调控政策、房价下调等因素影响，2012年中国房地产市场或将延续去年的回调态势。
中国国家统计局在此间发布的《2011年全国房地产开发和销售情况》显示，2011年中国房地产开发投资61740亿元人民币，扣除价格因素比上年实际增长20%，增速比上年回落5.3个百分点。
对此，链家地产首席分析师张月认为，2011年全国范围的房地产市场调控使得楼市出现明显降温，房地产投资增速放缓，作为对经济增长贡献率超过一半固定资产投资，在2011年四季度以来对GDP的贡献率明显下降。他预计，随着货币政策持续收紧，2012年房地产投资增速或继续降低。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年北京房地产市场调查及投资前景评估报告》
上述报告还显示，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年分别回落5.7个和6.8个百分点。对此，张月认为，全年住宅市场成交量增幅回落，其中东部地区成交量增幅回落最为明显，并且限购城市中有一半左右也都集中在东部地区，体现出2011年房地产调控政策的效果十分显著。他预计，2012年房价“稳中有降”将是主旋律。
中国国土部15日发布的地价监测报告显示，2011年第四季度全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较前一季度呈整体放缓态势，增长率为负的城市持续增多，受房地产调控政策的影响，住房地价出现零增长。对此，中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，从2011年4个季度的走势来看，地价的环比增长率在持续的下降，这个特点很明显。她预计，2012年第一季度，住宅地价可能还会进一步下降。
（一）针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。
中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出， 2012 年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在 70 大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
（二）房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。
12 月 22 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。
从数量上看， 2012 年新开工保障房 700 万套，加上 2010 年与 2011 年结转下来的在建保障房，达到将近 2000 万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为 2012 年拉动经济增长和内需的重要引擎。
（三）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。
中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此， 2012 年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。
（四）土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。
从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。
（五）商品房价格将首次出现全国普降。
今年下半年，尤其是 10 月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入 2012 年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计 6 月份将出现全国普降的局面。
（六）市场各方将逐步确立理性心态。
前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在 2012 年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。
（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。
中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下， 20 12 年中国房产行业整合将加剧 ，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。
与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在 2012 年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。
（八）房地产领域人才流动加快：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。 2012 年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境；而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此， 2012 年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
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