2013年中国别墅市场发展态势分析
中国产业研究报告网讯：
纵观我国别墅市场的发展历程，别墅项目发展参差不齐，关内的别墅主要集中在一线、二线城市等地，产品良莠不齐。别墅市场存在的问题最多的是集中在关外，具体表现在以下几个方面：
（一）行业技术发展热点问题
1、独栋别墅
即singlehouse，在结构上完全独立的建筑形式，表现为上下左右前后都属于独立空间，是私密性很强的独立式单体别墅。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，市场价格较高，定位多为高端品质。
2、联排别墅
欧洲原始意义上的Townhouse指在城区联排而建的市民城区住宅，均沿街，表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。
Townhouse是联排住宅，十九世纪四五十年代发源于英国新城镇时期。联排住宅地的产权不一定独立，虽然也有前后院，但是只是点缀，住户有自己整栋的楼，卧房数多在一至三间，兼具独立屋与公寓集合住宅的特性，价位中等，相对而言降低了购买别墅的门槛，可赢得更多人青睐。
实际上，联排别墅只是Townhouse比较常见的一种体现形式，真正意义上的Townhouse应该为城区住宅。Town的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做Downtown，如果是一个大学城也叫做Universitytown，所以，Town只是区别与City，是指城市而不是指大的城市，本身并不意味着郊区城镇。
目前，townhouse在结构上有一面或二面墙与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境要求比较宽松。或有天有地，有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一，比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。户型设计丰富而前卫，有特色。
Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
联排别墅（TOWNHOUSE）成为中国一大流行色。深圳的波托菲诺的二期纯水岸的TOWNHOUSE卖得相当好，万科的东海岸项目也以TH别墅为主打。
3、双拼别墅
它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国叫作“Two family house”。。
与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。相对独立的双拼别墅是低层小楼加私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差。
4、叠拼别墅
它是Townhouse叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，由多层别墅式复式住宅上下叠加组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般四至七层，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
这类别墅目前的购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
5、空中别墅
空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于市区的高档公寓顶层，在别墅区中比较少。
空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透性好等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国别墅市场监测及投资战略咨询报告》
（二）产业增长方式转型问题
经济增长是经济学研究的一个焦点问题，一国经济增长的质量与速度直接影响着国家的总体实力和人民的生活水平，而经济增长方式转换又直接关系到经济增长的质量和可持续性，但随着改革的进一步深入，原有的粗放经济增长方式已越来越不适应我国经济发展的需要，经济结构尤其是产业结构的调整和经济增长方式的转变在所难免。因此，在新的历史时期，在国内外经济环境的影响下，我国再次提出了经济增长方式转变的问题，并把产业结构调整和经济增长方式转变作为了经济社会发展的重大课题。
（三）行业产业链延伸问题
1、优化开发区域的发展方向
优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。要改变依靠大量占用土地、大量消耗资源和大量排放污染实现经济较快增长的模式，把提高增长质量和效益放在首位，提升参与全球分工与竞争的层次，继续成为带动全国经济社会发展的龙头和我国参与经济全球化的主体区域。
2、重点开发区域的发展方向
重点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。要充实基础设施，改善投资创业环境，促进产业集群发展，壮大经济规模，加快工业化和城镇化，承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域的人口转移，逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要载体。
3、限制开发区域的发展方向
限制开发区域是指资源环境承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域范围生态安全的区域。要坚持保护优先、适度开发、点状发展，因地制宜发展资源环境可承载的特色产业，加强生态修复和环境保护，引导超载人口逐步有序转移，逐步成为全国或区域性的重要生态功能区。
（四）行业节能减排问题
端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。又比如武汉巢NEST的节能别墅就受到了市场的热烈追捧，三年销售别墅500多套，领跑武汉别墅市场。
别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵.
（五）行业产业转移及承接问题
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。
纵观我国别墅市场的发展历程，别墅项目发展参差不齐，关内的别墅主要集中在一线、二线城市等地，产品良莠不齐。别墅市场存在的问题最多的是集中在关外，具体表现在以下几个方面：
（一）行业技术发展热点问题
1、独栋别墅
即singlehouse，在结构上完全独立的建筑形式，表现为上下左右前后都属于独立空间，是私密性很强的独立式单体别墅。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，市场价格较高，定位多为高端品质。
2、联排别墅
欧洲原始意义上的Townhouse指在城区联排而建的市民城区住宅，均沿街，表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。
Townhouse是联排住宅，十九世纪四五十年代发源于英国新城镇时期。联排住宅地的产权不一定独立，虽然也有前后院，但是只是点缀，住户有自己整栋的楼，卧房数多在一至三间，兼具独立屋与公寓集合住宅的特性，价位中等，相对而言降低了购买别墅的门槛，可赢得更多人青睐。
实际上，联排别墅只是Townhouse比较常见的一种体现形式，真正意义上的Townhouse应该为城区住宅。Town的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做Downtown，如果是一个大学城也叫做Universitytown，所以，Town只是区别与City，是指城市而不是指大的城市，本身并不意味着郊区城镇。
目前，townhouse在结构上有一面或二面墙与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境要求比较宽松。或有天有地，有自己的院子和车库，由三个或三个以上的单元组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一，比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。户型设计丰富而前卫，有特色。
Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
联排别墅（TOWNHOUSE）成为中国一大流行色。深圳的波托菲诺的二期纯水岸的TOWNHOUSE卖得相当好，万科的东海岸项目也以TH别墅为主打。
3、双拼别墅
它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国叫作“Two family house”。。
与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。相对独立的双拼别墅是低层小楼加私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差。
4、叠拼别墅
它是Townhouse叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，由多层别墅式复式住宅上下叠加组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般四至七层，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
这类别墅目前的购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
5、空中别墅
空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于市区的高档公寓顶层，在别墅区中比较少。
空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透性好等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国别墅市场监测及投资战略咨询报告》
（二）产业增长方式转型问题
经济增长是经济学研究的一个焦点问题，一国经济增长的质量与速度直接影响着国家的总体实力和人民的生活水平，而经济增长方式转换又直接关系到经济增长的质量和可持续性，但随着改革的进一步深入，原有的粗放经济增长方式已越来越不适应我国经济发展的需要，经济结构尤其是产业结构的调整和经济增长方式的转变在所难免。因此，在新的历史时期，在国内外经济环境的影响下，我国再次提出了经济增长方式转变的问题，并把产业结构调整和经济增长方式转变作为了经济社会发展的重大课题。
（三）行业产业链延伸问题
1、优化开发区域的发展方向
优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。要改变依靠大量占用土地、大量消耗资源和大量排放污染实现经济较快增长的模式，把提高增长质量和效益放在首位，提升参与全球分工与竞争的层次，继续成为带动全国经济社会发展的龙头和我国参与经济全球化的主体区域。
2、重点开发区域的发展方向
重点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。要充实基础设施，改善投资创业环境，促进产业集群发展，壮大经济规模，加快工业化和城镇化，承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域的人口转移，逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要载体。
3、限制开发区域的发展方向
限制开发区域是指资源环境承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域范围生态安全的区域。要坚持保护优先、适度开发、点状发展，因地制宜发展资源环境可承载的特色产业，加强生态修复和环境保护，引导超载人口逐步有序转移，逐步成为全国或区域性的重要生态功能区。
（四）行业节能减排问题
端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。又比如武汉巢NEST的节能别墅就受到了市场的热烈追捧，三年销售别墅500多套，领跑武汉别墅市场。
别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵.
（五）行业产业转移及承接问题
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。
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