2012年我国物业管理公司运营趋势分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：应该说物业管理是最贴近人们日常生活的服务行业，他的服务不仅渗透到人们的家政服务，而且也在社区环境中发挥着作用；不仅从事居住小区的保安、保洁、房屋维修等，而且还包括那些进入居民心里的服务；不仅改善市民居住条件，提高居住水平的物质基地，而且是沟通业主与房地产行政管理部门之间关系的桥梁和纽带；但他不是以盈利为主要目的得企业，是为了延长设备和建筑物的寿命，以向居住小区提供优质高效热情的服务宗旨。让我们通过行政、行业、业主的共同努力将物业管理引向市场化、专业化、规模化的方向发展，提高城市物业管理的水平。

    随着城市建设的不断发展，一种以社会化，专业化，市场化为主体运作特征的新型房产管理模式——物业管理正悄悄走入人们的生活。 

    80 年代，从新加坡和我国南方等地逐渐兴起了物业管理公司，90 年代得到了迅速发展。它是指接受业主或业主委员会的委托对物业进行维护修缮和管理，对区域内的公共秩序、环境卫生提供协助管理的一种服务行为；它以提供优质高效和热情的服务为宗旨；以延长设备和建筑物的寿命为主要目标进行现代企业方式的管理和服务，最终使业主和公司双方获利。但是物业管理仍是一种新兴的行业，对于该行业的技术规范还有待于提高，并且它是个专业性较强的复杂课题。从我国目前运行情况来看，在管理水平以及制度方面的建设与发达国家的水平相比还存在着相当大的距离。 

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    首先从物业管理公司的运行情况来看，它存在着以下一些问题：一是公司运作过于简单，从走访调查的情况来看，多是以窗口式管理为主，几张办公桌，一部电话几名员工，一张执照就是他们全部的家当，有的甚至只有3 名员工，有了工作就以召集临时工为主，这种做法显然是很不够的。二是人员构成参差不齐，从走访的6 家物管公司看，没有一家单位有正规科班生的，经过培训上岗的也只有3 名同志，可想而知，业主们为什么会有如此高的投诉率。三是工作开展不力，因为工人素质和管理方面的原因，物业公司从一开始就已经从应该主动服务而转为不收费不服务的方式，这在一些城郊结合部和不很规范的小区内，现象较为普遍，造成了物管公司的畸形发展。四是收费方式过于简单，费用收取难度较大，这里有几方面的原因：一方面是宣传不够，没有让小区的居民知道公司将提供什么样的服务；第二方面是公司本身做得不够，比如说小区内的卫生治理差，垃圾清扫迟钝等等；还有就是小区的居民生活小平有高有低，比较难处理一些诸如下岗工人费用等类似的问题。五是收取了各种费用后，没有提供足够的绿化保护、小区卫生维护、道路保洁、安全防范等工作，造成业主投诉居高不下，而且在所有的投诉案件中，对此类投诉达到90%。 

    其次从业主来看，它有以下一些情况：一是每个小区的人员构成情况不一样，人员的素质有好有坏，收入水平有高有低，大部分是购房入住的，小部分是外迁入住，比如房改房、动迁房、过渡房等，还有一小部分是承租房，这就对管理造成了比较大的问题，当然也有较易管理的“干部”小区、“有钱人”小区等等。二是大部分业主不知道交了物业管理费后，物管公司应该提供什么样的服务，造成矛盾较多。三是业主的自我管理不够，素质不好，不注意环境卫生和处理邻里关系的保持和维护。 

    因此管理不好的住宅小区正成为业主投诉的焦点。主要问题在于：（1）业主财物被盗。毫无疑问物业管理公司有着重大的责任，这至少说明小区的保安工作没有做好，但是现如今还不是共产主义社会，业主也应做到自我保护和有自我保护意识，业主是否将自己的财物按放妥当。物品掉了以后要及时到片警那里去登记，将来东西找到了，才能还给业主本人。业主应该本着实事求是的态度将事情处理好，“亡羊补牢，为时未晚”，若大一个社区光靠几个管理人员是不够的，还要业主的大量配合，所谓“兄弟连心齐力断金”吗，这样才能减少或避免盗窃的再次发生，才不会让那些不法分子有机可趁。（2）没有及时处理好相关问题。如：天花板掉落，管道漏水等问题。那是当初房产公司没有装修好物业公司需要向他们反映后才能派人下来，所以时间上有些耽误。由于市场不规范，有许多业主无视法规条例违章装修因此引发许多环境问题，必须加强对装修的管理，在正式进行房屋装修前签订详细的书面协议。装修时，不能推倒承重墙，不能私自折改管线，破坏防渗层；不能随意扩大住房面积；不能影响其他业主的正常生活、休息、工作；不能乱扔、乱放、乱倒装修废料。 

    为了加强对社区文化工作的管理，必须建立各项规章制度，通过宣传教育，使社区居民懂得什么应该做，什么不应该做。通过行政部门法律法规的制定和进一步规范，明确权利双方，促进物管公司的健康发展；通过行政管理规范物业管理公司中的一些不规范行为，加强员工的培训，提高服务水平，增强员工的责任心。物业管理公司应组织各种文明健康丰富多彩的社交文化活动，积极开展文明楼、文明市民、文明家庭、文明住宅小区的评比活动。在社区内开展家庭文化活动、全民健身活动、科技文化知识活动。小区内的每项活动都离不开物业管理公司的组织和管理，通过这种活动使得住户与管理人员相互理解、相互支持，那么就会减少矛盾和纠纷。 

    住宅小区需要怎样的物业管理公司呢？应该说物业管理是最贴近人们日常生活的服务行业，他的服务不仅渗透到人们的家政服务，而且也在社区环境中发挥着作用；不仅从事居住小区的保安、保洁、房屋维修等，而且还包括那些进入居民心里的服务；不仅改善市民居住条件，提高居住水平的物质基地，而且是沟通业主与房地产行政管理部门之间关系的桥梁和纽带；但他不是以盈利为主要目的得企业，是为了延长设备和建筑物的寿命，以向居住小区提供优质高效热情的服务宗旨。让我们通过行政、行业、业主的共同努力将物业管理引向市场化、专业化、规模化的方向发展，提高城市物业管理的水平