金融危机背景下中国房地产业信贷风险研究
2007年在美国爆发的次级住房按揭贷款危机在美国引发全面金融系统危机之后，影响逐步从美国扩展到了全世界金融体系。更为严重的是，这场全球金融系统中的危机正在加速向实体经济领域蔓延，除房地产行业之外，汽车产业、贸易行业甚至能源行业都受到了巨大的冲击，金融体系中的危机正对实体经济体系产生越来越大的破坏和影响。
中国作为世界新兴经济体之一，经济、金融体系与美国存在较大差别，特别是中国的银行业金融系统和房地产市场特征与美国有着很大差异。在这场全球性金融危机中，中国银行业金融系统和房地产行业是否稳定关系到整个经济的发展。
一、次级房贷引发的金融系统危机
1.美国次贷危机的生成机理
在美国金融系统危机全面爆发之前，次级住房抵押贷款引发的危机大致经历了三个发展阶段。辛乔利(2008)认为，第一阶段是危机酝酿阶段，从2001年初美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期，到2003年6月联邦基金利率已经进行了13次下调，降低到1%，这一时期房地产市场贷款利率也同期下降，美国资本市场的宽松和活跃极大刺激了房地产市场的发展和繁荣，各种低月供、还款额度灵活的金融贷款产品层出不穷，为次级房贷市场埋下隐患；第二阶段是危机产生阶段，从2004年6月起，美联储开始连续两年13次调高联邦基金利率，利率从1%提高到4.25%，到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，连续升息提高了房地产市场的借贷成本，引起了房价走低以及按揭违约风险的增加；第三阶段是危机爆发阶段，连续升息引发的市场作用在2007年开始大面积的显现出来，次级房屋贷款者的断供和违约开始大面积出现，次级房屋贷款危机开始爆发。
杜厚文(2008)认为，美国次级贷款市场参与者不仅包括了基本的贷款申请者和贷款发放机构，同时衍生出大型投资金融机构及其附属或投资机构，次级贷款在各种衍生工具和证券化操作的催化下，通过内部及外部的信用增级最终使信用链条发生了巨大变化，以次级贷款为源头的金融产品被无节制地创新，风险经过掩饰得以积聚。次级房屋贷款的危机生成与传导机制如图1（略）所示。
2.次贷危机向全面金融危机乃至实体经济危机的演变进程
次级房屋贷款引发的危机在整个美国金融系统中迅速蔓延，首先产生的影响结果是与次级贷款有关的各类资产价格急剧萎缩，从而使涉及次级贷款的金融机构不得不承担巨大资产减值的损失，盈利能力大幅降低，形成市场预期亏损。随着危机日益深化，金融系统承担的损失不断扩大，导致了金融系统内部巨大的信用危机，伴随而来的是金融系统内部流动性的严重不足，在缺乏及时、强大的外部支持条件下，金融机构开始出现破产、倒闭，由此引发了市场对风险的更大恐慌，导致资产进一步贬值。至此，次级房屋贷款泡沫的破裂效应已经蔓延至整个金融系统，整个美国金融体系陷入了恶性循环之中。于是那些与美国金融体系联系较深的国家和地区开始受到影响，全球的金融系统危机开始显现，这种最初暴露在金融系统中的困境很快向实体经济蔓延，其中房地产业、汽车制造业、钢铁行业等最先产生反应，金融危机开始向更深层次的经济危机演变。我们通过追溯过去一段时间内的重要事件可以发现从次贷危机产生到全面金融危机乃至影响实体经济的演变过程：
二、中美房地产市场比较
1.房地产市场发展成熟度不同
一个国家的房地产市场与其经济整体发展水平密切相关，邓亚平(2000)指出，美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产市场。而美国房地产市场的成熟不仅表现在市场消费结构和价格结构的多元化，同时在房地产信用和贷款支持方面也相对成熟，例如美国个人住房按揭贷款市场分类十分详细，如表1所示。
相对于美国而言，中国是一个新兴经济市场，房地产行业正处在快速发展阶段，而且还是一个不健全、不完善的房地产市场。从20世纪80年代起，我国开始改变传统的福利分房旧体制，从1998年开始全面推进住房改革，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，供需双方建立了合理的市场关系，住房商品化、社会化问题得到了较好的解决。然而与成熟发达的房地产市场相比，中国的房地产市场仍然存在很多问题，如房地产结构依然单一，资金来源过多依赖信贷资金，对相关产业依赖程度高等。
2.房地产业在国民经济中的地位不同
房地产行业作为拉动国民经济增长的重要产业，在中国和美国各自整体经济中所占的比重和地位有很大差别。杨红(2008)认为，美国房地产行业在20世纪的30和40年代前后经历了长时间的高速发展阶段，当时房地产业、钢铁行业和汽车行业作为美国国民经济发展的重要支柱产业，在美国经济生活中占有十分重要的地位。然而随着美国科技水平的迅速提升，与高新科技密切相关的行业领域得到快速发展，高新技术和高端服务类产业在国民经济中发挥着越来越重要的作用，现在房地产业在整个国民经济中的比重和地位已经大不如前。虽然目前居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，但居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品、服装、交通方面的开支相当，每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务40%的比重。而在中国，房地产业正处于兴旺发展阶段，对国民经济增长和满足房地产需求起到重要作用。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例很高，房地产行业动荡对整个经济和生活的影响将远远大于美国。
3.房地产市场融资方式不同
中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款和购房者贷款有70%以上依赖商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的发展产生直接而重要的影响，同时也承担着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，The NBER Summer Institute(1993)的研究指出，开发商和购房者对银行依赖程度相对较低，很多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，因此他们的融资渠道广泛，对银行贷款的依赖程度较低。与此同时美国购房者获得贷款的渠道除了传统的商业银行外，市场中还存在大量独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人。
4.房地产市场的干预方式不同
在中国和美国的房地产市场上，政府和相关职能部门对房地产行业的政策干预方式和影响程度也不同。美国政府为了防止房地产泡沫急剧破裂而对经济和就业产生巨大冲击，采取的是间接控制利率的较为缓和的调控手段，通过经济和市场运行机制本身逐步消化和吸收房地产行业泡沫，然而提高利率对房地产市场尤其是对房地产价格的影响作用缓慢，抑制房价效果难以很快显现。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。
三、金融危机条件下中国房地产业信贷风险实证分析
1.危机条件下中国银行业金融机构资产、负债及不良贷款分析
我国银行业金融机构经过近三十年的不断发展和壮大，已经形成了具有中国特色的金融服务体系。截至2007年底，银行业金融机构资产总额达52.6万亿元，负债总额达49.6万亿元。银行业金融机构各项存、贷款继续稳步上升，整体加权平均资本充足率为8%，达到国际监管水平。从机构类型看，资产规模较大的依次为国有商业银行、股份制商业银行、农村合作金融机构，这三类机构资产占银行业金融机构资产的份额分别为53%、14%和11%。图2、图3为2003年至2008年9月我国银行业总资产、总负债变化情况。
与此同时，中国银行业金融机构的资产质量不断改善，尤其是近几年银行业金融机构加快了改革步伐，加大不良贷款核销力度，资产质量明显改善。从2003年6月至2008年9月，我国银行业金融机构按照五级分类标准的不良贷款余额和占比都保持了整体下降的趋势，次级类贷款、可疑类贷款和损失类贷款的余额和占比变化参见图4、图5所示。
可以看出，截至2008年第三季度中国银行业金融机构的不良贷款余额持续下降，其中次级类贷款和可疑类贷款余额保持连续下降趋势，损失类贷款余额存在波动，从2007年开始有小幅上升。但由于贷款总量的增加，不论是不良贷款总额还是次级、可疑和损失类贷款占比都保持了连续的下降趋势，说明我国银行业金融机构的整体不良贷款状况有很大改善，资产质量逐年提升。
2.中国房地产行业信贷实证研究
随着国民经济的持续快速增长和城镇住房制度改革的逐步深化，中国城镇住房建设规模不断扩大，房地产业成为经济增长的重要推动力。截至2007年底，金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.76万亿元，个人住房贷款余额达2.6万亿元，分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。图6是2001年1月至2008年9月中国固定资产投资完成额和房地产开发完成额的变化。
我们选取2000年1月至2008年9月共105个月的中国银行业金融机构存款、贷款、建筑业贷款额以及货币发行、国内信贷和外汇储备六个指标量，运用统计软件SPSS16.0对上述指标量进行统计分析，结果表明：(1)在中国，存款月度变化大于贷款变化；(2)国内信贷的变化率也明显高于贷款变化率的平均水平，说明我国国内信贷额的波动较大，这主要是由于各项政策措施导致的信贷投放额发生相对剧烈的变化；(3)国内信贷额与存贷款总额之间具有高度相关性，其Pearson相关系数均高于0.99；(4)国内信贷与货币发行量以及外汇储备之间具有显著的相关性，其Pearson相关系数分别为0.96和0.97，同时P值(双侧)均小于0.001，显示出了很好的统计特性；(5)国内信贷的投放与存款总额、贷款总额之间有显著的正比例关系，对存贷款总额的依存度较高。
进一步对中国2001年1月至2008年9月的国内信贷额、固定资产投资完成额和房地产开发完成额三个指标量进行统计分析，可以得到统计结果，如表3。
从上述统计结果分析来看，中国2000年1月至2008年9期间固定资产投资完成额与国内信贷规模之间存在较高的相关性，Pearson相关系数为0.848；房地产开发完成额与信贷规模之间的Pearson相关系数达到0.827，两者之间同样存在较高的相关关系。因此，我们可以知道在近十年的时间内，信贷支持是中国固定资产投资和房地产投资保持较快增长的重要保障，房地产行业投资的快速增长是建立在社会固定资产投资不断加大的基础上的，两者之间保持了高度的相关性。
五、结论
1.金融危机条件下中国银行业基本保持良好
在美国次贷危机逐步蔓延至全球金融系统危机的大背景下，虚拟经济体系中的风险正在向实体经济体系渗透。中国与世界经济联系日益密切，在全球金融危机条件下虽然无法独善其身，出口等外向型经济也受到不同程度的冲击和压力，但目前中国金融体系尤其是商业银行体系依然保持了稳健经营的良好状态。从2001年至2008年9月，中国银行业发展迅速，自身规模的扩大和业务品种的不断创新使中国银行业具备了抵御风险的能力，在国际金融环境日趋恶化的情况下依然保持了稳定的增长。更加难能可贵的是，中国主要银行的资产质量、营利水平和风险控制能力进一步增强，整个银行业保持了良好的发展态势。
2.房地产行业进入调整期但其信贷风险依然可控
自2003年以来，中国房地产行业逐步进入高速发展期，在这期间银行业信贷支持在房地产行业发展的过程中发挥了关键作用。虽然房地产行业贷款在银行业贷款中占比较高，但其规模和数量处于合理范围之内，尤其是2003年第二季度至2008年第三季度房地产行业次级贷款总额和不良贷款总额均保持了下降的态势，信贷质量有所提升，房地产行业信贷风险依然可控。
3.防止危机蔓延，维护市场稳定是当务之急
在当前金融危机逐步深化和蔓延的趋势下，中国金融和经济体系不可避免地受到越来越严重的冲击，但是中国相对稳健的经济体系是克服金融危机冲击的最大优势。在危机期间，对银行业、房地产行业等重要行业的风险控制显得尤为重要，通过经济、金融甚至行政手段全力防范危机蔓延和深化、维护市场稳定是抵御此次金融危机的关键所在。
中国作为世界新兴经济体之一，经济、金融体系与美国存在较大差别，特别是中国的银行业金融系统和房地产市场特征与美国有着很大差异。在这场全球性金融危机中，中国银行业金融系统和房地产行业是否稳定关系到整个经济的发展。
一、次级房贷引发的金融系统危机
1.美国次贷危机的生成机理
在美国金融系统危机全面爆发之前，次级住房抵押贷款引发的危机大致经历了三个发展阶段。辛乔利(2008)认为，第一阶段是危机酝酿阶段，从2001年初美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期，到2003年6月联邦基金利率已经进行了13次下调，降低到1%，这一时期房地产市场贷款利率也同期下降，美国资本市场的宽松和活跃极大刺激了房地产市场的发展和繁荣，各种低月供、还款额度灵活的金融贷款产品层出不穷，为次级房贷市场埋下隐患；第二阶段是危机产生阶段，从2004年6月起，美联储开始连续两年13次调高联邦基金利率，利率从1%提高到4.25%，到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，连续升息提高了房地产市场的借贷成本，引起了房价走低以及按揭违约风险的增加；第三阶段是危机爆发阶段，连续升息引发的市场作用在2007年开始大面积的显现出来，次级房屋贷款者的断供和违约开始大面积出现，次级房屋贷款危机开始爆发。
杜厚文(2008)认为，美国次级贷款市场参与者不仅包括了基本的贷款申请者和贷款发放机构，同时衍生出大型投资金融机构及其附属或投资机构，次级贷款在各种衍生工具和证券化操作的催化下，通过内部及外部的信用增级最终使信用链条发生了巨大变化，以次级贷款为源头的金融产品被无节制地创新，风险经过掩饰得以积聚。次级房屋贷款的危机生成与传导机制如图1（略）所示。
2.次贷危机向全面金融危机乃至实体经济危机的演变进程
次级房屋贷款引发的危机在整个美国金融系统中迅速蔓延，首先产生的影响结果是与次级贷款有关的各类资产价格急剧萎缩，从而使涉及次级贷款的金融机构不得不承担巨大资产减值的损失，盈利能力大幅降低，形成市场预期亏损。随着危机日益深化，金融系统承担的损失不断扩大，导致了金融系统内部巨大的信用危机，伴随而来的是金融系统内部流动性的严重不足，在缺乏及时、强大的外部支持条件下，金融机构开始出现破产、倒闭，由此引发了市场对风险的更大恐慌，导致资产进一步贬值。至此，次级房屋贷款泡沫的破裂效应已经蔓延至整个金融系统，整个美国金融体系陷入了恶性循环之中。于是那些与美国金融体系联系较深的国家和地区开始受到影响，全球的金融系统危机开始显现，这种最初暴露在金融系统中的困境很快向实体经济蔓延，其中房地产业、汽车制造业、钢铁行业等最先产生反应，金融危机开始向更深层次的经济危机演变。我们通过追溯过去一段时间内的重要事件可以发现从次贷危机产生到全面金融危机乃至影响实体经济的演变过程：
二、中美房地产市场比较
1.房地产市场发展成熟度不同
一个国家的房地产市场与其经济整体发展水平密切相关，邓亚平(2000)指出，美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产市场。而美国房地产市场的成熟不仅表现在市场消费结构和价格结构的多元化，同时在房地产信用和贷款支持方面也相对成熟，例如美国个人住房按揭贷款市场分类十分详细，如表1所示。
相对于美国而言，中国是一个新兴经济市场，房地产行业正处在快速发展阶段，而且还是一个不健全、不完善的房地产市场。从20世纪80年代起，我国开始改变传统的福利分房旧体制，从1998年开始全面推进住房改革，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，供需双方建立了合理的市场关系，住房商品化、社会化问题得到了较好的解决。然而与成熟发达的房地产市场相比，中国的房地产市场仍然存在很多问题，如房地产结构依然单一，资金来源过多依赖信贷资金，对相关产业依赖程度高等。
2.房地产业在国民经济中的地位不同
房地产行业作为拉动国民经济增长的重要产业，在中国和美国各自整体经济中所占的比重和地位有很大差别。杨红(2008)认为，美国房地产行业在20世纪的30和40年代前后经历了长时间的高速发展阶段，当时房地产业、钢铁行业和汽车行业作为美国国民经济发展的重要支柱产业，在美国经济生活中占有十分重要的地位。然而随着美国科技水平的迅速提升，与高新科技密切相关的行业领域得到快速发展，高新技术和高端服务类产业在国民经济中发挥着越来越重要的作用，现在房地产业在整个国民经济中的比重和地位已经大不如前。虽然目前居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，但居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品、服装、交通方面的开支相当，每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务40%的比重。而在中国，房地产业正处于兴旺发展阶段，对国民经济增长和满足房地产需求起到重要作用。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例很高，房地产行业动荡对整个经济和生活的影响将远远大于美国。
3.房地产市场融资方式不同
中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款和购房者贷款有70%以上依赖商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的发展产生直接而重要的影响，同时也承担着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，The NBER Summer Institute(1993)的研究指出，开发商和购房者对银行依赖程度相对较低，很多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，因此他们的融资渠道广泛，对银行贷款的依赖程度较低。与此同时美国购房者获得贷款的渠道除了传统的商业银行外，市场中还存在大量独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人。
4.房地产市场的干预方式不同
在中国和美国的房地产市场上，政府和相关职能部门对房地产行业的政策干预方式和影响程度也不同。美国政府为了防止房地产泡沫急剧破裂而对经济和就业产生巨大冲击，采取的是间接控制利率的较为缓和的调控手段，通过经济和市场运行机制本身逐步消化和吸收房地产行业泡沫，然而提高利率对房地产市场尤其是对房地产价格的影响作用缓慢，抑制房价效果难以很快显现。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。
三、金融危机条件下中国房地产业信贷风险实证分析
1.危机条件下中国银行业金融机构资产、负债及不良贷款分析
我国银行业金融机构经过近三十年的不断发展和壮大，已经形成了具有中国特色的金融服务体系。截至2007年底，银行业金融机构资产总额达52.6万亿元，负债总额达49.6万亿元。银行业金融机构各项存、贷款继续稳步上升，整体加权平均资本充足率为8%，达到国际监管水平。从机构类型看，资产规模较大的依次为国有商业银行、股份制商业银行、农村合作金融机构，这三类机构资产占银行业金融机构资产的份额分别为53%、14%和11%。图2、图3为2003年至2008年9月我国银行业总资产、总负债变化情况。
与此同时，中国银行业金融机构的资产质量不断改善，尤其是近几年银行业金融机构加快了改革步伐，加大不良贷款核销力度，资产质量明显改善。从2003年6月至2008年9月，我国银行业金融机构按照五级分类标准的不良贷款余额和占比都保持了整体下降的趋势，次级类贷款、可疑类贷款和损失类贷款的余额和占比变化参见图4、图5所示。
可以看出，截至2008年第三季度中国银行业金融机构的不良贷款余额持续下降，其中次级类贷款和可疑类贷款余额保持连续下降趋势，损失类贷款余额存在波动，从2007年开始有小幅上升。但由于贷款总量的增加，不论是不良贷款总额还是次级、可疑和损失类贷款占比都保持了连续的下降趋势，说明我国银行业金融机构的整体不良贷款状况有很大改善，资产质量逐年提升。
2.中国房地产行业信贷实证研究
随着国民经济的持续快速增长和城镇住房制度改革的逐步深化，中国城镇住房建设规模不断扩大，房地产业成为经济增长的重要推动力。截至2007年底，金融机构商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.76万亿元，个人住房贷款余额达2.6万亿元，分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。图6是2001年1月至2008年9月中国固定资产投资完成额和房地产开发完成额的变化。
我们选取2000年1月至2008年9月共105个月的中国银行业金融机构存款、贷款、建筑业贷款额以及货币发行、国内信贷和外汇储备六个指标量，运用统计软件SPSS16.0对上述指标量进行统计分析，结果表明：(1)在中国，存款月度变化大于贷款变化；(2)国内信贷的变化率也明显高于贷款变化率的平均水平，说明我国国内信贷额的波动较大，这主要是由于各项政策措施导致的信贷投放额发生相对剧烈的变化；(3)国内信贷额与存贷款总额之间具有高度相关性，其Pearson相关系数均高于0.99；(4)国内信贷与货币发行量以及外汇储备之间具有显著的相关性，其Pearson相关系数分别为0.96和0.97，同时P值(双侧)均小于0.001，显示出了很好的统计特性；(5)国内信贷的投放与存款总额、贷款总额之间有显著的正比例关系，对存贷款总额的依存度较高。
进一步对中国2001年1月至2008年9月的国内信贷额、固定资产投资完成额和房地产开发完成额三个指标量进行统计分析，可以得到统计结果，如表3。
从上述统计结果分析来看，中国2000年1月至2008年9期间固定资产投资完成额与国内信贷规模之间存在较高的相关性，Pearson相关系数为0.848；房地产开发完成额与信贷规模之间的Pearson相关系数达到0.827，两者之间同样存在较高的相关关系。因此，我们可以知道在近十年的时间内，信贷支持是中国固定资产投资和房地产投资保持较快增长的重要保障，房地产行业投资的快速增长是建立在社会固定资产投资不断加大的基础上的，两者之间保持了高度的相关性。
五、结论
1.金融危机条件下中国银行业基本保持良好
在美国次贷危机逐步蔓延至全球金融系统危机的大背景下，虚拟经济体系中的风险正在向实体经济体系渗透。中国与世界经济联系日益密切，在全球金融危机条件下虽然无法独善其身，出口等外向型经济也受到不同程度的冲击和压力，但目前中国金融体系尤其是商业银行体系依然保持了稳健经营的良好状态。从2001年至2008年9月，中国银行业发展迅速，自身规模的扩大和业务品种的不断创新使中国银行业具备了抵御风险的能力，在国际金融环境日趋恶化的情况下依然保持了稳定的增长。更加难能可贵的是，中国主要银行的资产质量、营利水平和风险控制能力进一步增强，整个银行业保持了良好的发展态势。
2.房地产行业进入调整期但其信贷风险依然可控
自2003年以来，中国房地产行业逐步进入高速发展期，在这期间银行业信贷支持在房地产行业发展的过程中发挥了关键作用。虽然房地产行业贷款在银行业贷款中占比较高，但其规模和数量处于合理范围之内，尤其是2003年第二季度至2008年第三季度房地产行业次级贷款总额和不良贷款总额均保持了下降的态势，信贷质量有所提升，房地产行业信贷风险依然可控。
3.防止危机蔓延，维护市场稳定是当务之急
在当前金融危机逐步深化和蔓延的趋势下，中国金融和经济体系不可避免地受到越来越严重的冲击，但是中国相对稳健的经济体系是克服金融危机冲击的最大优势。在危机期间，对银行业、房地产行业等重要行业的风险控制显得尤为重要，通过经济、金融甚至行政手段全力防范危机蔓延和深化、维护市场稳定是抵御此次金融危机的关键所在。
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