2009年1-4月中国商品住宅市场研究报告

    1. 经济走向最终影响房地产投资及消费市场

    全球经济持续衰退，前景依然不容乐观

    开始于房地产信贷的次贷危机经由银行传导至整个金融系统，再由金融危机向经济危机演化。受金融危机拖累，世界经济自2008年下半年以来急转直下，许多国家相继陷入衰退。从3月份发布的经济数据来看，全球失业问题加剧，消费支出未有起色。3月美国制造业和服务业继续收缩；欧元区3月新订单指数由-57创纪录下降至-61；各国消费者信心指数的下降使得零售业销售收入明显下滑……经济持续衰退令企业面临艰难的生存环境。此外，美国和欧洲一些主要金融机构的资产负债状况仍在恶化，不良资产造成的损失仍在上升，仍需要注入新的资本。而信贷市场总体上仍未解冻的状况，严重制约着消费、投资、生产和贸易运转，对经济发展造成巨大压力。尽管关于“第二波金融危机”的争议尚无定论，但全球金融市场不确定的风险仍将笼罩并影响经济发展。

    在当前不容乐观的经济情势下，普遍预计2009年全球经济衰退仍将继续深入：经合组织预计美国2009年GDP将收缩4%，2010年将持平，远比美国政府预计未来两年GDP分别收缩1.5%和增长3.2%的预期要糟糕；而欧元区和日本等国家和地区的2009年的经济增长预期也被不同程度地调低。

    全球经济一体化背景下的中国经济增长明显放缓

    全球经济越来越互为影响，作为世界经济重要组成部分，中国经济在全球经济衰退的大环境下也难以独善其身。欧美等世界主要经济体经济放缓和全球信贷紧缩，使得我国整体外部环境趋紧，从而导致我国外贸出口下滑并对中国整体经济造成连带冲击。

    2008年我国对外进出口总额达到2.6万亿美元，增长率为17.8%，较2007年回落5.7个百分点；而根据海关总署发布的数据，2009年３月份，我国进出口总值1620.2亿美元，同比下降20.9％。对于外贸依存度高达58.3%（2008年数据）的中国经济而言，外贸出口行业的困境对于其关联行业，乃至中国整体经济的负面影响无疑是巨大。

    2008全年GDP达300670亿元，比上年增长9.0%，结束了连续五年保持两位数增幅的历史，创下2001年来的新低。经初步核算，2009年一季度国内生产总值65745亿元，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点，这已是2007年第2季度以来GDP增幅连续第八个季度下降。

    2009年一季度经济恶化的形势出现好转的迹象，但下行的压力依然存在

    自从去年美国和欧洲出台了大规模的应急救市方案以来，没有再发生重要金融机构倒闭的情况，“系统风险”得到一定的控制，经济恶化的速度有所减缓。而作为全球最大的经济体，美国经济的企稳对全球经济的走向有着导向作用。美国商务部4月29日公布的初步数据显示，美国经济连续第三个季度下降，2009年第一季度按年率计算下降了6.1%，降幅略小于去年第四季度的6.3%。值得注意的是，在美国4月份消费者信心指数飙升至去年11月来最高水平的带动下，占GDP70%的消费者支出在2008年第四季度下滑4.3%后，2009年第一季度消费信心却意外增长2.2%，这表明市场信心正在恢复。

    中国经济亦在中国政府于2008年年末出台的一系列积极的宏观调控政策作用下，部分微观数据出现积极变化：2009年第一季度我国汽车总销量达到267.88万辆，为全球之冠；3月份中国港口货物吞吐量止跌反弹，增长2%；3月份中国PMI(中国制造业采购经理指数)连续四个月回升，为52.4……尽管与上年同期比，中国2009年第1季度GDP6.1%的增长幅度仍然回落了4.5个百分点，但放在全球金融危机的大背景下看，这无疑是一个来之不易、好于预期的增长速度。

    另一方面，当前国际金融危机仍处在调整之中，中国面临的国际形势还十分严峻。从2009年一季度情况看，中国对外贸易大幅度下降，外需对GDP增长的拉动作用为负。从国内情况看，即便工业生产增长，但目前增长的水平也仅相当于正常年份的1/3。企业效益下降、财政收入减少、就业困难增多，一系列困难的存在使得中国经济仍然面临着较大的下行压力。

    2. 调控政策引导市场发展方向

    宏观调控力保经济增长

    2008年下半年，金融危机对中国经济的冲击已经超出了金融范围，并迅速蔓延至实体经济。为应对经济增长放缓的局面，中国政府自2008年下半年开始采取了一系列宏观调控政策，包括：稳健财政政策转向积极的财政政策；实施“适度宽松”的货币政策合理扩大信贷规模；加大基础建设的投资来促进消费以拉动经济增长；以及实施增值税全面转型以减轻企业负担等等。此外，陆续出台十大产业振兴规划、积极促进社会就业、加大社会保障等方面的财政支出等一系列积极的举措极大地改善了市场对经济发展前景的信心，而近期国内经济发展中呈现出的积极变化也充分体现了相关措施在经济刺激方面正发挥出切实的效力。

    楼市调控对改善优质房企融资环境、促进住宅消费需求的释放构成利好

    尽管面对经济危机的冲击，一系列积极政策的不断出台还是为楼市带来些许利好。为应对经济增速减缓而出台的一系列“保增长”措施已经逐步落实到财政货币政策转向、加大基础建设拉动投资和消费、扶持企业合理发展等方面。除却政策对经济的刺激作用以外，适度宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境——五次降息以及四次下调存款准备金利率、对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，信贷投放量的增加将令优质开发企业的融资压力减少；降低首付比例和贷款利率、减免交易税等措施，大大地降低了住房购置门槛，从而有效地支持了普通及改善型住房需求；房地产信托的逐步推进，对于房地产企业融资渠道的拓宽，和商业性项目的经营运作提供好的环境；基础设施建设的大手笔投入都将大大提高相关区域的配套环境，对于片区价值的提升和房地产开发的推进都将起到积极作用。

    此外，从3月5日召开的两会政府工作报告来看，“稳定”将引导2009年楼市调控方向。与2008年12月17日国务院出台的《促进房地产市场健康发展措施》不同的是，此次报告着重提出稳定房地产投资的同时，亦强调了促进商品住房的供给。在当前需求相对疲软、库存压力仍然显著的背景下，政府反而开始强调房地产供给的增加表明对房地产投资重新迅速拉动整体经济寄予厚望。而报告中提到需要“稳定市场信心和预期”，事实上，稳定信心和预期在很大程度上意味着价格的稳定；同时也放弃了12 月17 日中关于“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”的表述，这或许也意味着政府对房地产价格稳定、房地产市场走向平稳的意愿。

    二、市场表现

    随着政策效应的逐渐显现，住宅市场所面临的困境有所改善。发改委、国家统计局4月13日公布的一季度数据显示，一季度我国房地产开发景气指数虽然仍继续逐月回落，但回落幅度在３月份明显放缓，房地产市场出现回暖迹象，主要城市成交量止跌上涨，一些城市甚至出现阶段性的销售“放量”。

    1. 房地产开发投资有所回升

    1-3月全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%；增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2% ，增幅比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，商品住宅投资占

    房地产开发投资的比重为70.1%。

    2. 土地市场交易不活跃

    出于对市场未来走向不明朗的考虑，开发企业扩张更为谨慎，1-3月房企土地购置面积大幅缩减，全国土地市场交易不活跃。全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降 11.3%，而去年同期则是增长11.0%。

    3. 商品房销售面积明显增长

    第1季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7% ；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。包括北京、江苏、福建、广东、海南、青海和新疆在内的多个城市或地区商品房销售面积同比增速超过20%。   

    4. 房屋销售价格有望企稳

    价格方面，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；但环比已上涨0.2%。其中，新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.1%。二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点；环比上涨0.3% 。各城市房屋销售价格仅现小幅环比波动，由前期的大幅调整逐渐趋于稳定。

    5．典型市场表现

    北京

    2008年以来，北京房地产开发企业投资意愿降低，建安工程恢复缓慢和企业购置土地减少两大因素影响开发投资大幅下降；但是销售市场在价格调整和政策性住房入市等因素带动下，交易趋于活跃。1-3月份，全市商品房销售面积为315.3万平方米，比上年同期增长81.1%；城八区住宅销售量增长快于远郊区县。一季度，全市销售商品住宅24177套，比上年同期增长1.3倍。全市限价房和经济适用房住宅销售面积合计为28.2万平方米，占全市住宅销售面积的10.7%，套数所占比重为13.8%。进入4月，长期被压抑的刚性需求继续释放，北京的商品房销售市场持续上扬，4月日均成交量上升至400套以上。

    房地产市场显著回暖的主要原因是购房成本的下降。从2008年9月开始，央行连续五次降息，贷款基准利率累计下调2.16个百分点，目前的贷款基准利率为5.31%，与2002年2月的历史最低水平持平。而对于首次购房需求和改善性住房需求，商业银行还可给予七折优惠。单是利率因素，就使居民购房成本比降息下降超过15%。因此，住宅销售量出现了快速的上升，甚至超过了2007年最高峰时期的水平。另一方面，在“去库存化”思路的主导下，开发商普遍采取“低价入市”策略，导致北京商品住宅预售价格较上年明显下降的同时，也一定程度的刺激了成交。

    由于一手房的供应有限，部分市场需求流向了三级市场，根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示,2009年第一季度北京二手房住宅网签总量为36704套,环比去年第四季度大幅攀升了178.38%,仅3月份住宅网签套数就高达19973套,创北京二手房市场有史以来单月成交最高记录。进入4月，在强大的刚性需求推动下，市场保持了稳步向上。日均成交量突破700套，月成交量突破20000套，环比上升超过16%。

    上海

    今年1-4月，上海楼市共成交商品住宅445.89万平方米，比去年同期上涨28.24%，增长十分明显。特别是在3月和4月，上海楼市出现爆炸式增长，月均住宅成交超过14000套，成交面积也超过159万平方米，远超2008年月均129万平方米的数据。交易量的快速增长，主要是积聚了一年半左右时间的市场刚性需求在近期有所释放；另外，近期一些楼盘价格有所松动，导致动拆迁、结婚及改善性购房等需求有所释放。由于1-4月，上海商品住宅新增供应量为286.158万平方米，同期445.89万平方米的销售量让去年的库存房源大幅减少。随着整体成交量的上升，价格也随之有了轻微的上涨，一季度上海市住宅成交均价为每平方米12,903元，环比上季度上升2.59%。

    尽管2009年以来，上海楼市成交复苏迅猛，但新开工面积和竣工面积“一降一升”也说明开发商的投资积极性依然没有相应增长，使得上海住宅可供应量正在被快速消耗。

    二手住宅方面，经过一年多的调整，价格已逐渐接近一般买家的心理价位，加上营业税调整等利好政策的推动，观望多时的刚性需求陆续入市，改善需求的释放持续拉升中大户型的二手住宅的成交量。在2009年各热点区县中，4月的二手房交易套数较3月同期普遍有10%—20%不等的下降，如宝山、长宁、闵行、杨浦、闸北、浦东六区；而降幅超过20%以上的区县有普陀、静安、卢湾、虹口四区。4月（截至28日，下同）二手房成交套数较3月同期下降11.8%，成交面积降13.2%。尽管4月成交量比3月有所回落，但与去年同期相比其成交套数、成交面积分别增长了47.2%和50.2%，同时也高于2月份同期水平。

    广州

    为了确保之前退出市场的住宅货量能够继续消化，开发商减缓新物业的开发进度，2009年1-3月广州一手住宅市场供应量有所下降。全市新增供应量为12312套，环比有50%的下降幅度。新增商品住宅供应主要集中在海珠、增城、越秀与花都区。四区总套数为7542套，占全市总供应量的61%。

    而自去年10月开始出台的一系列宏观调控政策增强了潜在需求者的购房信心，加上有部分物业的价格明显下调，2009年以来广州的住宅市场明显回暖。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2009年1-3月份广州一手住宅成交量为157.13万平方米，较去年第4季度增长14%，而且今年前3个月的成交量呈现持续上升的势头。进入4月，市场保持平稳，成交量保持在稳定的水平总体与3月相当，房贷利率调整减轻了购房者的供房压力，给予了市场信心支撑，而另一方面开发商为加快销售进度而进行的积极的营销策略也进一步提高了市场的活跃度。

    受经济低迷、普通住宅物业价格持续下降以及高档住宅物业新增供应量减少三大因素的影响，广州高档住宅物业成交持续低迷。同时，中心城区住宅成交萎缩现象明显。2009年1-3月广州市中心六区（越秀、荔湾、天河、海珠、白云及黄埔区）成交量仅为77.5万平方米，占同期一手住宅成交的49%，环比下降13%。造成中心城区成交量下降的主要原因有两点：1、中心六区住宅物业尤其是优质物业的价格仍然比较坚挺，买家保持观望，促使该区域有效需求不能得到释放；2、番禺、南沙、花都等外围区域价格下调幅度较大，分流了中心区域的需求；3、经济持续低迷，潜在的购房者入市态度谨慎。

    受二套房贷款利率及个人二手房交易营业税优惠政策的利好刺激，加上二手住宅物业价格下降，2009年1-3月广州二手住宅市场成交较上季度表现十分活跃。广州国土资源局和房屋管理局数据显示，2009年1-3月广州二手住宅成交量为128.94万平方米，较去年第4季度增长20%。其中，番禺、天河、海珠与白云区四区成交量最大，四区总成交量为88.03万平方米，占全市总成交的68%。进入4月，广州二手住宅市场出现了小幅的回落，成交面积轻微下降，主要和清明假期、盘源有限和业主信心强等因素有关。首先，老城区置业者多为“老广”，对清明节置业较为忌讳；其次，前期大量地消化使得区内有效盘源供不应求；最后，前段时间活跃的成交使得一些业主更加的“惜售”，一些受欢迎的学位、地段物业，反价现象更是严重。虽然并不缺乏看楼客，买家的置业欲望也一直很强烈，但对于价格的回调，一时难以适应，以致成交量受到影响。

    深圳

    2009年1-4月，深圳住宅市场表现活跃，被压抑一年多的刚性需求得以持续释放。尽管受到春节假期的影响，一季度新房销售面积却仍然承接了2008年年底的增长态势，达到158.2万平方米，较去年同期剧增204.57%；进入4月，日均成交套数依然保持在200套以上。成交量的骤然放大，一方面是因为2008年年末陆续出台的楼市利好政策不仅降低了置业门槛，减轻了购房者的供房压力，还给予了市场信心支撑，而另一方面开发商为加快销售进度而进行的积极的营销策略也进一步提高了市场的活跃度。

    从1-3月市场的运行情况来看，价格虽然继续回落，但走势开始趋稳，均价基本维持在每平方米11000元左右；到了4月，均价甚至出现小幅上扬。市场价格长达一年的回落后的企稳，有助于消费者信心恢复和市场好转趋势的形成，并使得近两年处于“观望”和“被压抑”的刚性需求进一步释放。

    在经济前景依然不明朗的情况下，自住需求仍然是支撑市场的主体。而从需求结构来看，中低价位、中小户型的普通住宅需求在总成交量中仍然占据主导地位。2009年1-3月，90平方米以内的普通住宅在新房销售总套数中所占比例为70.75%，与2007年、2008年同期的50.56%、68.13%相比，该比重有所增加。与此同时，价格的下调以及改善型需求受到更多政策支持，促使有改善需求的购房者择机入市，使得中大户型单位的成交量也明显增加。

    二手市场经过一年多的调整，价格已经趋于稳定。在营业税调整等利好政策的推动下，观望多时的有刚性需求陆续入市，1-3月二手住宅成交规模大幅上升，为167.57万平方米，较2008年同期大幅增长175.47 %；进入4月，二手成交量进一步放大，日均成交套数超过450套，远远高于新房成交量。从成交区域来看，特区内有限的一手住宅供应量使得区域内有着浓厚的居住氛围和成熟的生活配套设施的二手住宅继续赢得消费者的青睐，成交主要集中在福田区和罗湖区，其中又以总价不高的中小户型单位较为活跃。而特区外，改善需求的释放持续拉升中大户型的二手住宅的成交量。

    三、市场发展前景

    近期全国范围内住宅成交量总体放大的局面和各大市场交易活跃的状况，充分体现国内住宅消费市场的强大需求。但不容忽视的是在经历了一段较长的调整期后成交量的逐渐增长恢复，不仅仅是政策刺激和价格调整的结果，也存在刚性需求压抑后的集中释放。而这种前期压抑的刚性需求显然难以持续支撑成交放量，意味着市场的持续发展还有赖于稳定的新增需求来支撑，即包括因为结婚、移民、拆迁等原因而进行首次置业的刚性需求及改善性需求等。除去以上提及的购买意愿外，有效需求的另一衡量标准便是具备购买力，这无疑受到收入状况的制约，而经济发展的状况却同时影响居民购买能力和购买意愿。也就是说当经济发展不景气时，实际收入减少影响居民购买力，抑或收入预期减少导致购买意愿降低；而经济繁荣发展时则相反。近期住宅成交量的保持高位，和经济层面呈现出的积极变化也不无关系。因此有理由预期，近期住宅成交的放大并不能表示国内住宅市场已彻底恢复和回暖，但未来经济的逐渐好转必将支撑住宅乃至整个房地产市场进入稳定发展的轨道。