4月份上海住宅蓝筹指数研究分析

    内容提示：因为房贷新政的因素，楼市成交量迅速回落。近期区域内以往极其活跃的投资客已难觅踪影了，观望市场已成各方主流心态，进而促使此次“五一”成交明显低于预期，炒作多时的世博契机并没有出现。

    二手住宅蓝筹价格指数

　　4月二手蓝筹住宅成交价格指数为158，成交价格为26161元/平米，继续保持升势。典型蓝筹楼盘一年时间单价上涨超过1万元不在少数。

　　蓝筹板块方面，环比2010年3月售价升幅前三甲分别是闸北（+13%）、闵行（+5.2%）和虹口(+5.19%)。同比2009年 4月售价升幅前三甲分别为徐汇（+55%）、黄浦和普陀（+49%）。

　　4月，全市二手房成交总套数为21832套，环比3月大幅提升了了24.6 %，成交面积为185.1万平，环比提高了25.7 %。总成交金额达到310亿元，环比回升了30.41 %。

　　从4月与3月各类环比数据分析，4月的成交金额、成交面积和成交宗数三项数据环比3月有了较大幅度回暖。10年4月21日房贷新政执行后部分美联门店成交宗数环比3月下跌了5成左右。由于房贷政策要求购买第二套或以上的住宅首付增加，造成买方违约现象突出。而政策风险由于在合同中没有明确约定，造成一些买家损失定金。在成交普遍回暖的4月，闵行区域占该月总成交分额的23%,位列各区之首。

　　二手住宅蓝筹租金指数

　　4月住宅蓝筹租金指数为101.8，租金为49元/平米•月。受“世博会”和政策影响，更多的买家转买为租，租赁市场有望迎来新机遇。4月蓝筹租金指数上升至一年以来的高位。预计受政策影响5月买卖双方将进入僵持状态，蓝筹租金会获得继续上升的动力。根据4月美联门店成交宗数显示，浦东和虹口区是本月租赁热点。

　　根据美联物业（上海）的成交部分区域数据显示，上城(长宁)本月租金为98平米•月，环比3月上涨了1%；海琪园（黄浦）本月租金为53平米• 月，环比3月上涨了8%；国际丽都（静安）本月租金为90平米•月，环比3月上涨了4%；众众家园（闵行）本月租金为39平米•月，环比3月上涨了3%；联洋年华（浦东）本月租金为46平米•月，环比3月上涨了2%；瑞红新城（虹口）本月租金为50平米•月，环比3月上涨了4%；莱诗邸（徐汇）本月租金为 69平米•月，环比3月上涨了5.67%；嘉丽明珠城（闸北）本月租金为42平米•月，环比3月上涨了2%。

　　二手住宅蓝筹投资回报率

　　2010年4月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率为2.21%。较3月的投资回报率2.32%，小幅下跌。年内预计由于租金上涨，而楼价上涨幅度减少，租赁投资回报率有望企稳。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.6%，居全市首位；虹口、黄浦、静安、闵行、浦东、普陀、闸北的蓝筹样本租金回报率大约在1.98%-2.96%，徐汇为1.6%-1.9%。

　　上海二手住宅家庭负担比

　　上海4月二手住宅家庭负担比为55.88%，意为对于年收入接近14万元人民币的上海普通家庭而言，购买一套均价在26161元的60平米二手住宅，2010年4月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的55%。

　　从上可以看出，抵押贷款月还款额占家庭收入的比重较3月出现了提升的迹象，新政的调控效果近阶段还没有具体体现出来，说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力还是很大的

　　因为房贷新政的因素，楼市成交量迅速回落。近期区域内以往极其活跃的投资客已难觅踪影了，观望市场已成各方主流心态，进而促使此次“五一”成交明显低于预期，炒作多时的世博契机并没有出现。预计未来政策影响的效应将持续多月，直到下一个传统成交周期再开始缓慢复苏。

    目前部分投资客较多的中心高价区域陆续出现了售转租现象，而一些以刚性需求为主的区域则没有太多该类情况出现，该现象的出现充分说明了房贷政策对市场的显著影响，同时其也表达了市场各方目前暂避房贷政策“锋芒”的心态，短期内选择租赁观望成了一种“折中”方法。而从今年起楼市租赁的价格一直尾随着房价悄然增涨，并且依靠世博概念及大量外来租客的涌入等因素保持良好的向上趋势。