2010年房地产市场走势分析

中国产业研究报告网讯:

    内容提示：从全国的情况看，未来半年到一年时间，如果政策没有松动，市场升温、价格非正常上涨的可能较小。市场走势将取决于宏观经济走势和房地产市场调控政策的贯彻落实情况。后期市场供应再度紧张，房价出现报复性反弹的可能仍然存在，需要高度关注并采取有效的应对措施。 

    短期市场分析 

    1.从需求看：在更加严厉的调控政策下，近期市场已呈现快速收缩。9月29日新的调控政策出台后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。根据主要城市公布数据，上海市十一黄金周成交2131套，环比较前一周下降69.1%；北京市成交1037套，环比下降73.1%；杭州市成交533套，环比下降74.1%；广州市成交2102套，环比下降47.4%；武汉市成交1505套，环比下降57.7%；成都市成交437套，环比下降83.3%。上述城市周成交量基本都回到了5、6月份的低谷水平，观望气氛和持币待购情况还会延续。 

    加上商业银行对购买第三套住房家庭停止贷款，并提高购买第二套住房首付要求。北京、上海、深圳等城市出台了限购政策，规定一户家庭只能购买一套住房，投资、投机性需求将基本被逐出市场，改善性需求也受到一定程度的影响。 

    2011-2015年中国野营房产业分析与投资战略研究报告 

    因此，未来几个月，住房销售面积总体会处于缩量。 

    2.从供给看：2009年下半年开始，开发企业普遍加大了商品住宅开工力度，四季度新开工量约占全年40%左右，延续到今年1-6月，新开工量持续攀升。这些商品住房在今年8月份以后陆续转化为市场供应；加上目前各地贯彻调控文件，对在建项目全面清理并促建设、竣工和商品房上市。因此，未来一年商品住房供应将保持高位。 

    3.短期市场走势分析：在供给增加和需求减少的叠加效应下，供求关系正在发生逆转。目前主要城市公布的商品住房可售存量已经呈现上升趋势，存货压力逐渐增大。尽管市场还可能出现一段时间的僵持局面，但房价稳定并出现回落的概率正在上升。从全国的情况看，未来半年到一年时间，如果政策没有松动，市场升温、价格非正常上涨的可能较小。市场走势将取决于宏观经济走势和房地产市场调控政策的贯彻落实情况。 

    后期市场分析 

    从长期看，市场走势最终还是取决于供求关系。

　　1.需求分析：除改善型需求和结婚对住房旺盛的潜在需求在今后若干年内难以改变外，城镇化对住房需求的拉动也已成为影响市场供求关系不容忽视的重要因素。近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇每年新增约1580万人。有关测算表明，从2010年到2029年20年中，考虑到目前的住宅缺口以及因拆除旧房导致既有住宅数量的减少，全国城镇年均需新增住宅1000万套左右。

　　2.供给分析：后期住房供应形势不容乐观。 

    从前6年住房供应分析。2004年至2009年全国城镇年均竣工住房套数为704万套（其中商品住房499万套），每年商品住房销售528万套，相比未来每年的新增住房需求，仍然存在较大缺口。

　　今年市场调控对下步市场供应的影响分析 

    尽管从国家统计局反映的全国数据看，土地购置面积和商品住房施工、新开工等供应类指标总体上保持增长态势，未来几个月到明年，市场供应量将有所增加。但受各种因素影响，在住房和城乡建设部监测的90个重点城市中，1-8月31个城市新建商品住房上市面积同比下降。8月末，38个城市新建商品住房累计可售面积比去年同期下降。国家统计局统计的40个重点城市中，有22个城市商品住房竣工面积同比下降。从土地供应量看，与年度供应计划相比，部分城市住房建设用地供应完成情况仍不理想，个别城市缺口较大。这些情况都可能导致后期市场供应量呈现下降趋势，供求矛盾还可能激化。 

    3.后期市场走势分析：随着市场反复动荡，商品住房销售量下降，开发商回收资金放缓，信心不足，减少土地购置，商品住房新开工、建设速度普遍会放慢——将影响到市场后续的供应，后期市场供应再度紧张，房价出现报复性反弹的可能仍然存在，需要高度关注并采取有效的应对措施。