关于房地产市场调控政策措施分析

中国产业研究报告网讯:

    内容提示：主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。二是加大差别化信贷政策执行力度。三是加强防范风险和市场监管。四是加快推进保障性安居工程建设。五是落实地方各级人民政府责任。 

    回顾今年以来房地产市场的调控和起落，有必要对政策和市场进行回顾和反思。 

    年初4号文件下发后市场反映积极，短期见到成效。 

    党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视。去年底国务院召开常务会议专题进行研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 

    今年1月7日国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），明确要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。 

    2010-2015年中国淋浴房行业投资分析及前景预测报告 

    主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。 

    回过头看，年初出台的调控政策给市场放出国家抑制房价非正常上涨决心的较强烈信号，对增加市场供给、抑制投资投机、加大住房保障工作开展力度都有较强的针对性，市场反映是十分积极的。主要表现在投机性购房短期退市，市场节奏有所放缓，1-2月商品住房成交量环比下降，销售价格从1月开始环比回落并持续到2月。市场供求矛盾有所缓解，房价涨幅呈现趋缓。应该说，有关政策在短期内见到了预期的成效。如果3月份对年初下发的国办发〔2010〕4号文件提出的增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求等调控政策有及时出台的实施细则并加大落实和宣传力度，房地产市场应该会继续向预期的方向转换。 

    三月以来房地产市场出现反复，主要是市场预期发生变化。 

    三月下旬以后，市场出现明显反弹。部分城市又出现成交量和地价、房价过快上涨的势头，社会反映强烈。 

    3月下旬到4月中旬市场再次呈现反弹的起因是多方面的。一是人代会前后各方面对房价还会上涨的分析，使一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市；二是居民对通胀预期带来买房保值意愿的抬头而进行购房置业投资。在财富效应和利益驱动下，部分投机炒房者再度活跃；三是3月中旬以来部分热点城市接连出现“地王”，部分二线城市地价攀升，高地价直接推动周边区域在售房源涨价，引发区域性的恐慌性购房，扭转了房价将逐步稳定的预期；四是部分媒体片面宣传市场供不应求、对“地王”频现进行炒作，助长了房价上涨的预期和氛围；五是少数开发企业乘机哄抬房价，制造市场恐慌情绪；六是部分城市危旧房改造、基础设施建设力度加大拆迁引起的被动性需求增长，加上住房供应结构不合理等问题，使部分地区供求矛盾更加突出，房价上涨压力加大。人们对市场预期发生了改变，一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市，投机投资者认为有利可图迅速入市。 

    连续两次发布系列调控文件，旨在将调控政策落实到市场。 

    为在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，4月下旬以来，国务院把工作重点放在正确引导市场预期上，并在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房方面加大了工作力度。4月底和9月底两次由国务院和有关部委下发了<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）和一系列涉及金融、税收和市场监管的调控文件，在有关调控政策落实上下了较大的功夫。其实，4月和9月底两次调控政策的加码都是在年初4号文件基础上对实施细则的明确和操作上的落实。

　　当前应关注的问题 

    一是在最为严厉的调控政策作用下，选择观望的人会增加，市场将处于缩量，供应也会随之减少。2004、2005、2007、2009年4轮调控后市场一旦有松动，被压制的刚性需求释放出来，出现市场供不应求，价格开始反弹上涨。当房价涨幅达到10-15%，即带动投机性购房入市，引发供求矛盾加大，导致房价出现非正常上涨。——如何避免，有关方面应该作出市场中长期市场分析及应对预案。 

    二是在流动性过剩和通胀预期的双重影响下，越来越多的投资者选择进入房地产市场，住房需求的放大越来越难以控制，在供应跟不上的情况下，会成为房价上涨的推力。政策稍有松动，成交量和价格即可能出现反弹。