关于房地产价格涨幅问题和相关政策讨论

中国产业研究报告网讯:

    内容提示：房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以从根子上解决问题。 

    关于前段时间市场反弹的客观分析 

    有非正常因素的影响，也有合理的成分。一是旺盛的住房刚性需求在压抑了一段时间后的必然释放，加上每年秋季“金九银十”的商品住房旺销规律，促成了成交量的回升；二是5月份以来多数城市新开盘项目较为理性的定价（不少项目较原预期定价有较大幅度的下调），让消费者产生购房的欲望，成交量回升后一些项目的销售价格有所调高；三是一些城市房地产市场供不应求的现状始终影响着价格上行的走势。对这些因素的客观分析和全面评估，有利于我们正确制定市场调控的短期政策并研究科学可行的长期政策。 

    关于短期政策和长期政策 

    房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以从根子上解决问题。 

    2011-2015年中国廉租房建设投资热点与市场前景规划报告 

    但鉴于市场供应的增加不是短期内能做到的，要在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，今年以来调控工作的重点基本放在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房上。针对房地产市场出现的成交量大幅攀升和房价非理性上涨等问题，政府及时出台短期政策用于退烧是正确的选择，但市场的稳定和可持续发展最终应建立促进房地产市场健康发展的长期政策和长效机制上。当前，应着眼于对房地产市场基本规律、市场所处发展阶段的深入细致和客观分析。 

    长期政策应立足于建立供求关系的基本平衡、供求结构的基本合理和房价的基本稳定，以及始终严格控制住投机性购房的侵入。由此创造一个稳定的市场预期，尽量避免对市场频繁调控引发大起大落。 

    关于房价涨幅的同比和环比 

    研究对房价过快上涨的调控效果，应主要对房价的环比（较上月增长幅度）进行分析。而同比反映了与上年同期比较的增长，没有剔除实际在上个年度已经发生的较大涨幅，同时对一些地区在调控中形成的房价回落也不能作出及时客观反映。另外，目前普遍使用的住房成交均价受市场成交结构影响较大，难以真实反映房价变动。有的城市在今年二季度的一段时间内不允许价格较高的符合条件的商品住房上市，就能达到成交均价下落的效果，但这类住房一旦被允许进入市场并实现一定数量的成交，又会出现成交均价的反弹。这些错误信息对客观分析和准确判断市场走势、科学制定调控政策都会产生误导。 

    关于严格控制二套房政策 

    在市场供求关系的紧张情况下，出台商品住房的限购政策无可厚非。但从市场的长期健康发展看，这一政策适当的时候应作出适当调整。大多数发达国家都经历过城市化加快发展阶段，也面临过严重的住房问题，很多国家都采取了鼓励中产阶级家庭购买第二套住房用于出租的政策。出租住房供给的增加，促成租售并举房地产市场格局的形成，对满足多样化的住房需求，尤其是城镇化快速发展过程中不断增加的流动工作人员、新就业人员、以及中低收入家庭对住房租赁需求产生了积极作用，实践证明这一举措是行之有效的。面对一度因移民潮而引发的严重住房问题，美国从1981年起对出租住房税收实行部分豁免政策鼓励中产阶级家庭买房出租，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支，州税、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且可以在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，降低了个人所得税的税前收入，在较短的时间内大幅度增加了出租住房，较为成功地利用社会资金缓解了社会住房矛盾。当租赁住房达到一定规模，租赁价格与房屋销售价格形成了相互制衡的关系，政府通过干预住房租赁市场，可以在一定程度上抑制房地产价格泡沫的传播。在房屋租赁市场过分扩张，对房屋买卖市场形成冲击的时候，美国在1986年对税法进行修改，将出租房屋的折旧由15年延长到27.5年，加速折旧改为直线折旧，达到租赁市场和买卖市场的平衡。 

    有关政策建议 

    切实增加住房市场的有效供给

　　据联合国对40多个国家统计分析，人均GDP800美元起，住房消费进入快速增长期，1300美元以上进入稳定增长期，达到8000美元时增长速度将放缓。我国处在住房消费稳定增长阶段，曾培炎副总理在2003年一次会议上指出：老百姓愿意掏钱买房，这是市场的选择。

　　但面对当前较为强劲的改善型住房需求、结婚购房和城镇化过程中非本地户籍人员购房等刚性需求，在市场供不应求的特殊阶段，采取提高首付和贷款利率，以及限购和限外等作为短期政策可以理解，但作为长期政策，还是要在合理引导住房消费需求和消费模式的前提下，从增加市场供应入手，才能解决房价持续上涨的后顾之忧。

　　当务之急是加大土地供应力度，提高土地利用效率。一是督促各地落实年度住房用地供应计划，对已供土地采取促开工、促上市等措施，尽快形成住房的有效供应，并做到土地供应指标透明化以稳定市场预期。供求矛盾突出的地区应适当增加土地供应；二是加快市政配套、轨道交通和城市卫星城建设，扩大城市可用土地范围；三是适当提高城市规划建设容积率，特别是轨道交通附近住房项目容积率，提高土地利用效率。

　　大力发展房屋租赁市场

　　很多国家的经验表明，采取市场化为主并与政府保障相结合发展住房租赁市场，通过非营利机构和政府提供的保障性租赁住房，以及挖掘个人和机构提供的社会租赁住房供应，是解决住房问题的有效举措。二战后世界各国大多采用减免出租房屋税收鼓励居民出租自有住房，一些国家曾通过实行租金控制政策或租金指导发布制度，达到平抑房屋租金并平抑房价的目的，且通过《住宅法》的颁布保护租赁双方的合法权益。为了使低收入家庭租得起住房，美国国会1986年通过了低收入者租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久法令。根据这项法令，为低收入者开发租住房屋的私人公司可以在10年内享受联邦所得税抵扣。从1987年到1996年，大约建造了60万套低收入者出租房，租价相当于市场价的40-60%，缓解了住房矛盾。这些经验都值得我们认真研究和借鉴。

　　建议当前将发展租赁市场、二套房政策和流动性资金过剩等问题综合研究。在增加市场供给、供求关系缓解的前提下，对投资性住房需求加以正确引导和疏导，通过差别的税收政策对投资购房后提供给社会出租的和空关闲置的进行区别和调节，切实增加中低价位和中小套型住房租赁市场的有效供给。

　　适时对二套房贷政策作出适当调整

　　目前实施的“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”的规定，对改善型住房需求的影响比较大，与我国社会所处的发展阶段不尽适应。改善型住房需求群体大多在40岁以上，收入不高但改善住房条件的愿望强烈，且大多因通过购买预售商品住房而难以在交付之前将现有住房先行出售变现资金，这个群体话语不多但却是社会稳定的中坚力量。上海等8部门联合下发的调控细则指出“限购措施何时放宽，要视供需情况、房价变化以及有无更好的办法能取代等因素”，这一政策解读体现了实事求是的精神。建议在适当的时候对购买第二套住房政策分别情况做出适当调整，对确属原住房条件较差，为改善住房条件而购买的自住住房在贷款政策上做出相应调整。

　　健全住房税收政策

　　面对今年以来关于加快开征物业税和房产税的议论，各方面反映较为强烈。相对于大多数征收物业税的国家，我国在住房持有环节税收缺失，但在生产建设与交易流转环节的税负相对较高。因此，建议对涉及住房生产和消费的税收政策全面研究和梳理，科学确定税种和税率，使税收政策既体现对合理消费的支持与对投机的抑制，同时避免在持有环节开征房产税产生的税负叠加效应而增加普通购房者的负担。建议先从生产和交易环节适当减轻税负入手（但对土地转让和房屋买卖中的投机行为应通过严格课税加以抑制），对节能型住宅生产给予所得税和营业税减免，对房屋出租实行“低税率、严征管”，对购买后长期闲置空关的住房增加持有成本，以搞活租赁市场，提高住房资源利用效率。

　　稳定政策和市场预期

　　当前对市场可能出现的反复做好政策储备十分必要，但促进房地产市场健康发展的重点应该放在长期政策研究和中长期供求关系的平衡上。政策出台后应该有相对的稳定期，以稳定的市场预期推动居民理性的住房消费。

　　加强舆论的正确导向 

    一要加强舆论的正面引导，弱化公众对于房地产市场的过度关注，树立正面、客观、公正的舆论导向，以利于社会和谐稳定和各项调控政策的有效落实；二要充分宣传房地产市场调控政策取得的效果，避免负面因素被夸大和渲染，建立良好的舆论氛围，给市场和群众带来信心，推进调控工作的顺利实施；三要对住房理性消费加以引导。对媒体有关报道需要分析和斟酌，避免为其左右。对有关国家房屋租售比例、租房也是解决住房的重要途径、各国居民首次购房的年龄、梯度消费的住房观念、等待保障性住房提供的时间等应做适当报道。把真实情况告诉群众，让大家客观了解我国房地产市场所处的发展阶段、存在问题的原因、国家调控政策的出发点和着力点，市场发展的走势，以改善对房地产市场和解决住房问题的过高预期。