2011年中国上市房企发展趋势分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：处于宏观调控风口浪尖的房地产行业持续低迷，七成已发布半年报的上市房地产企业出现负债上升，郁积已久的资金链危机一触即发。开发商半年报业绩则显示，大型房企业依然斩获颇丰，中小型开发商业绩增长压力大增，开始步步退守。

    政策调控带来的压力导致行业洗牌态势加剧，实力有限的中小房企似乎并没有太多腾挪空间，万科和中海地产等手持巨额资金的房企巨头伺机出击。

    2011-2015年中国房地产金融市场供需预测及未来发展趋势报告

    万科总裁郁亮在接受采访时表示，目前行业经营压力和竞争性更大，数量最多的中小开发商在压力面前的策略就是“冬眠”。

    中海地产副主席兼行政总裁郝建民则表示，由于调控政策持续生效，相当一部分同行业的公司资金吃紧，目前已有中小开发商向中海地产抛出绣球，寻求并购合作。 
 
    五成房企净利润下降

    根据Wind资讯，截至8月11日，沪深两市共有23家房地产开发和经营企业发布2011年半年报，其中有16家房企总负债同比出现上升，所占比例为70%。

    在上述房企中，滨江集团上半年实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，其资产负债率高达81%，位居23家房企之首。

    资产负债率升至70%至80%之间的房企则包括莱茵置业、荣盛发展、凤凰股份、嘉凯城、广宇集团、绿景控股，资产负债率在60%至70%的包括北京城建、深振业、招商地产、深物业、华丽家族，银基发展、渝开发、陆家嘴、卧龙地产等在50%至60%之间。

    行业龙头万科的总资产负债率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至20.8%。

    万科董秘谭华杰表示，总资产负债率有所提高主要由于已售未结规模的提高，如果把预收账款扣除掉，各项负债占总资产的比例仅为36.8%，处于行业中低水平。

    房地产调控加压导致开发商的利润增长更加难言乐观。截至8月11日，沪深两市共有47家房企发布了业绩预告，其中有23家净利润出现下降，所占比例接近五成。

    上半年预计亏损额最大的是津滨发展，净利润同比下降幅度高达384.19%，亏损金额在8000万元到1亿元。津滨发展公告称，出现如此巨大的亏损是因为受目前房产项目开工及竣工时间的影响，导致全年可竣工结算项目较少。

    万泽股份净利润则下降284%，高新发展下降220%，香江控股、泛海建设、中茵股份、阳光股份净利润下降幅度在100%至200%之间不等。

    行业分化加剧

    受制于限贷、限购等多重政策影响，主要城市成交量明显下降的同时，房地产企业的存货周转率也普遍下降，存货量明显上升。

    根据Wind资讯统计，上半年包括万科、招商地产、北京城建、滨江集团、深物业、荣盛发展、莱茵置业等在内的多数开发商，其存货周转率比去年同期均有所下降，其中万科的存货周转率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

    房企总体存货也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存货量达到3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比2011年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。

    在经营活动产生的现金流量净额方面，23家房企中有14家较上年期末出现下降，下降开发商的比例高达61%，包括莱茵置业、嘉凯城、深振业、广宇集团和滨江集团等。

    但与行业整体走势不同的是，大型开发商依然业绩增长强劲，相比中小型开发商的颓势堪称大相径庭。

    万科上半年实现销售面积565.5万平方米和销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。

    房企盈利巨头中海地产，上半年销售金额同比增长85.9%至428亿元人民币，净利润则同比上升35%至58亿元；招商地产实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。

    总体上来看，无论是资产负债率，还是经营活动产生的现金流量净额，以及销售规模和净利润增长等方面，大型房企的表现远远超越中小开发商。

    以存货为例，招商地产与万科2011年中期的存货数据为444.70亿元和1713.66亿元，仅这两家房企的存货就占据了23家总和的67.92%。

    由于房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存。截至6月末，万科各类存货中现房存货比例仅为2.8%，不足一个月的销量，而去年同期万科的这一指标为4.8%。

    郁亮认为，上半年房地产行业的经营压力和竞争性比以前更大，但从上半年不同开发商的表现来看，做主流住宅的开发商做得更好，没有说高端做得更好一些。

    合作并购剧增

    强者恒强的趋势正在加速行业洗牌。郝建民在8月9日的业绩发布会上表示，目前已有中小开发商向中海寻求并购合作，若有好的发展机会，中海地产不会拒绝。

    郁亮在8月9日的业绩发布会上也表示，在行业政策发生转变的时候，手里有钱是一件幸福的事情，万科将密切关注未来可能出现的各种机会。

    但郁亮同时表示：“房地产行业数量最多的还是小开发商，小开发商在压力面前策略非常简单，那就是‘冬眠’。停止买地、减少开工、开工了先放一放都可以，最后一步才是把公司、项目卖了。所以大量的企业倒闭和并购潮不一定会出现。”

    调控政策仍无放松迹象，相反，国家外汇局日前下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》明确规定，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。 

    这意味着继银行贷款、上市融资、房地产信托三扇大门相继收紧并逐渐关闭之后，房企的融资通道再次被收紧。 

    郁亮表示，万科愿意尝试包括海外融资在内的所有渠道，但目前没有具体计划。“外部融资渠道在不断收紧，万科主要靠合作，大量的、广泛的合作，国内国外、民营国企都有合作，用广泛的合作获得我们自身的增长空间和发展空间。” 

    北京中原地产公布的统计显示，今年前7个月：房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，涉及总金额达到了175.39亿元，这一数字超过了去年全年的165.25亿元的并购总规模，预计房地产业全年并购交易总金额将超过400亿元。 

    半年报显示，2011年上半年，万科收购了7家公司，合计支付收购对价2469万元，总体并购数量比去年有所下降。实际上，万科从去年开始与其他开发商合作开发的力度越来越大，单独开发的比例逐步减少。 

    谭华杰表示，合作可以实现强强联合、优势互补；可以使万科操作更大规模的项目，扩大品牌知名度；可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场的不确定性，控制风险；此外，很多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，万科可以收取一定的管理费用，有利于提高公司的净资产收益率。