2011年中国上半年半数房企净利走势分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：房地产上市公司的中考成绩单向外界泄露了一个秘密：政府调控政策正在逐渐显现威力。自2005年始，政府就拉开了房地产调控的大幕，至今，房价一直高居不下。每年的房地产调控政策就像在重复“狼来了”的故事。

    但是，在多年调控政策的叠加效应下，地产调控效果开始逐渐显现。这不仅在央行8月8日的报告中初现端倪，从上市公司的中考成绩单中也可略窥一斑。

    2011-2015年中国房地产行业市场深度调研及投资战略咨询报告

    数据研究部统计发现，已经发布2011年中报和公布业绩预告的70家房地产上市公司，上半年仅实现净利润131亿元，同比仅增长12.5%。与过去三年的净利润增幅相比，2011年房地产企业的盈利水平明显下滑。 

    多方数据显示，地产政策叠加效应正在逐步显现，与此同时出于对上市房企未来的悲观预期，基金上半年大量减持上市房企，券商也纷纷下调对地产股的盈利预期。

    半数房企半年净利仅增13% 

    8月9日，地产四大龙头“万保金招”中的两家公司——万科A和招商地产发布了2011年中报。 

    万科半年报显示，上半年公司实现营业收入约199.9亿元，同比增长19.22%；实现净利润约29.8亿元，同比增长5.88%；每股收益0.27元。

    同日，另一地产巨头招商地产的半年报也亮相。其上半年实现营业总收入约80.9亿元，同比增长15.9%；实现净利润约14.7亿元，同比增长39.84%；每股收益0.86元。

    虽然同样处于地产调控之下，但是万科过去三年(2008～2010年)年中的成绩都没有如此差过。在过去三年中，万科中报净利润增幅分别为23.56%、22.48%和11.41%。即使在时运不济的2010年上半年，万科也保持了逾10%的净利润增长。

    与此同时，招商地产的猛增势头也在2011年骤然减速。在2009年和2010年中，公司净利润同比增幅均超过100%，但2011年上半年净利润增幅不足40%，净利润增幅滑落非常明显。

    与之相比，另一地产龙头金地集团则直接发布预告称上半年净利润将“有所下降”。

　　据统计，截至8月10日，在当前132家房地产类上市公司中，已经发布中报的公司有21家，加上此前发布中报业绩预告和中报业绩快报的公司，目前已经有75家房企的中报成绩单亮相，占总数的57%。

    根据中报和业绩预告，收集到70家房企上半年的净利润额，按照最乐观的成绩测算(净利润按照业绩预告增幅区间上限计算)，上半年这些房企合计实现净利润131亿元，同比仅增长12.5%。

    而在同样处于房地产调控下的2008年～2010年，这70家企业中报净利润增速分别达到48.4%、31.1%和32.2%。 

    从上述70家房企的规模来看，这些公司2010年上半年合计实现净利润116.6亿元，占当时全部房地产上市公司净利润的57%。 

    假设剩下的62家地产公司上半年净利润增幅维持其去年中报时的水平，即35.9%，则2011年上半年全部房地产企业的净利润额为249亿元，同比增幅也仅能达到22.5%。房地产业绩增速下滑10个百分点几成定局。

    机构看空下半年地产表现

    在过去三年中，虽然年年都受到地产调控政策的打压，但房地产企业的年中净利润增幅一直高于预测值，2008年年中房产企业净利润增幅还曾高达66.7%。

    央行8月8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平。北京市房协分析指出，1～7月北京新建普通住房的价格为13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%。

    对于大多数房企而言，寒冬可能才刚刚开始。来自国家统计局8月9日的宏观数据显示，7月房地产相关商品增速继续低迷。随着中国房地产宏观调控政策从一线城市逐步深化至二三线城市，使得众多地区商品房交易量跌至冰点。房地产相关商品零售额增速在7月出现明显下滑。

    此外，上市公司的业绩预告也显示了对下半年业绩的悲观预期。截至8月10日，有8家地产公司对三季报业绩作出预测，其中4家预计净利润下滑，一家预计将亏损。这5家公司中，嘉凯城和海德股份预计前三季度净利润将下滑80%以上，滨江集团和广宇集团预测净利润下滑60%～80%和30%～50%。而ST兴业则直接预告将继续亏损。

　　对于下半年房地产市场，中金公司预计，房价将随着供应释放而缓慢调整，开发投资则将呈缓慢持续下降趋势，而新开工、土地购置将随着三四线城市市场销售放缓而逐步走低，全年的住宅价格将实现稳中有降，预计投资和销售数据在9月份以后有望逐步回落。

    根据Wind统计，最近一个月券商对地产的预测业绩也大面积调低。在对74家上市公司做出的2011年每股收益预测中，券商最近调低了53家的预测值，占其预测总数的七成。

    此外，出于对房地产上市公司的悲观预期，基金已经率先大幅减持。根据已经披露完毕的2011年上半年基金中报来看，二季度末，基金持有的房地产上市公司数量由去年的98家下降到今年二季度末的52家。同时，机构对地产股的持股数量和市值分别降至42.7亿股和406亿元，较去年年底均大幅下降53%。去年年底，上述数据则分别为91.4亿股和872亿元。