2011年中国楼市未来发展前景预测分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：8月17日，住建部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，预示着“限购令”范围将扩大至部分二、三线城市，房地产调控进一步细化和深入。 

    在2011博鳌房地产论坛上，与会专家和房地产业内人士认为，国家房地产调控政策短期内不会放松，随着房地产开发企业库存和资金压力增大，市场正酝酿着新的变数。 

    2010-2015年中国房地产行业市场分析及投资前景预测报告 

    限购或将延伸至二、三线城市 

    住房与城乡建设部17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。 

    这5项建议标准分别是：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 

    住建部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。 

    业内人士分析指出，限购依然是目前有效的楼市调控手段，二、三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二、三线城市很可能会步一线城市“量价齐跌”的后尘。 

    中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二、三线城市本身并不是一个新政策，而是对原来调控政策的具体化和延续，目的是促进当地房地产市场平稳健康发展。一定时期、一定程度上会导致当地商品房销售量下降，抑制房价过快上涨。“但每项政策都有利有弊，限购扩大至二、三线城市可能给地方经济的发展带来压力，也会促使一些房企和资金进一步向三、四线城市和商业地产转移。” 

    二、三线城市房价上涨倒逼限购“扩编”

限购政策实施以来，从房价涨幅走势上看，限购城市房价定基涨幅整体明显低于非限购重点城市房价定基涨幅。业内人士认为，楼市资金正在从限购城市转向未限购的二、三线城市，并成为推动其房价过快上涨的主要动力，这种情况倒逼限购政策“扩编”。 

    据统计，目前全国已经出台限购令的城市超过40个，包括北京、上海、天津等直辖市、省会城市、计划单列市。从上半年的数据看，限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。各大城市的销售量大幅下滑，以海南为例，今年上半年，海南省商品房销售面积434.38万平方米，同比下降9.9%；销售额423.17亿元，同比下降5.3%。 

    朱中一认为，目前房地产调控政策在取得成效的同时也面临一些问题：部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。一份针对50个未“限购”二、三线城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，37个城市价格更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”，部分地区房价涨幅存在“透支”风险。 

    而且，当大部分限购城市房价涨幅趋缓的同时，今年上半年，部分二、三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。 

    朱中一认为，房地产业的关联度高、带动力强，对相关产业的带动和对经济增长的贡献不言而喻。二、三线城市限购政策若近期出台，可能会对地方楼市产生很大影响。但由于大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，因而短期内对相关产业和经济的影响不会太大。 

    如何限购仍待斟酌 

    在2011博鳌房地产论坛上，大部分与会专家和房地产商认为国家房地产调控政策短期内不会出现松动，尤其限购“扩编”之后，整体调控力度趋紧。住建部政策研究中心主任陈淮也认为，中国是一个人多、地少、发展不平衡的国家，在住宅短缺的情况下限制投机性需求，避免供不应求缺口不断放大的政策长时期内不会有太大变化。 

    中原集团主席黎明楷认为，限购令“扩编”等调控政策的深入，初期可能导致二、三线城市恐慌性购房的“反冲击”，但政策真正落实后，限购令对楼市的冲击将展现出来，二、三线城市楼市成交量将持续萎缩。 

    北京大学房地产研究所所长陈国强表示，限购“扩编”必将影响房地产开发商的业务模式和区域布局。陈国强说，今年上半年部分房地产企业的业绩主要来源于二、三线城市的销售，随着上半年楼市调控政策不断趋紧，部分房企早已“转战”二、三线城市。但限购一旦“扩编”，房企必须探索多产品多业态的模式，减弱市场风险，例如通过发展商业地产、旅游地产等，在全国范围内布局。 

    陈国强认为，此次限购“扩编”将给地方政府带来明显的负面效应，地方政府担心限购影响楼市，随后影响土地财政的流转和地方经济发展。同时，限购“扩编”将很大程度上影响市场对楼市的预期，尤其让市场观望等待楼市调控政策松动的愿望破灭。 

    但也有业内人士对限购“扩编”政策出台的五个标准的量化过程表示担忧，如何界定哪些城市应该实行限购，或许将延迟新限购城市名单的出台。