我国老年公寓行业发展现状及建议分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型养老机构的建设费，单床成本平均需要8 万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大。

    2011-2015年中国房地产行业投资分析及深度研究咨询报告

    1．优惠政策有限或不持续

    国家和各地政府有一些对于社会化养老机构的税收等优惠政策，尤其是在一些经济发达的地区。

    但在具体操作上偏向于政府投资兴建社会化养老机构，对于社会力量投资和开办的社会化养老机构幅的优惠政策度和数额不大，并且很难对投资开发者形成对政策长期延续的预期。我国作为相当长时间里世界上最大的老年人口国度，应该制定有利于社会力量兴建老年公寓的长期有效的优惠政策。这恐怕是解决“民生”问题的重要方面。

    2．有支付能力的老年人有限

    部分开发企业从业人士认为，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年人有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比率并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是出于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但济南市区有养老机构（老年公寓、托老所等）31 处，床位2 365 张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养老方式是社会化养老。而入住老年公寓的费用问题，是社会化养老的瓶颈。

    建议对于100 个床位以上规模的养老机构，免收或大幅度降低其营业税等一系列税费，其水费、电费的收取也应该按居民用电，而不是按经营性用电收费。
    3．开发企业取得土地的难度较大

    我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度。同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去做慈善事业，所以开发老年公寓的积极性就不会很高。

    建议老年公寓的投资者，可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成老年公寓的开发企业，建议在其取得土地时，予以土地招标上的优先和容积率的奖励。

    4．老年公寓投资比普通房地产开发的资金回收慢

    从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型养老机构的建设费，单床成本平均需要8 万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大。在上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15 万、10 万和5 万，建立一个中等规模、较为高档的100 张床位的老年公寓，需要1 500 万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1 000 元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12 000 元，不算利息，需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2 个月左右的时间空置，则需要15 年收回本金。而普通房地产开发，投资35% 就可以进行预售，占用的自有资金少。中等规模的项目，运作3 ～ 5 年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。

    老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收，这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。因此，建议对于老年公寓的投资者实行政府贴息，或鼓励银行进行低息或无息贷款。

    5．老年公寓投资比普通房地产开发风险大

    投资老年公寓比普通房地产开发风险大，短期内的市场容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州老年公寓规划用地10hm2，建筑面积总量可达3.5 万m2，是集居住、医疗保健、文体服务、娱乐等功能于一体的庞大建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年就开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006 年全面建成启用，历时5 年。其间经历了土地、拆迁、建设等各种风险。

    针对老年人的投资，还要面临一些老年人在入住时具有支付能力，但一段时间过后，失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力的状况，老年公寓不能硬性地将老人赶出去，这种风险还缺乏社会化的解决方案。

    6．部分老年公寓入住率低影响投资的积极性

    我国部分老年公寓入住率低，也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，经济收入低是一个重要因素，尽管我国有1.67亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么曾经没有正式工作，要么曾经有工作但退休金不高，因此，多数人负担不起公寓费用。由于老年人除退休金以外其他收入来源减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的资助，另一方面政府要建立机制帮助老年人实现“以房养老”。

    7．老年公寓开发建造的难度大

    老年公寓本身的特殊性使其开发建设具有一定的难度。从市场调查看，老年公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。 

    第一，老年公寓的建造、设施不能简单地满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会等方面的某些特殊需求。由于老年公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间来取得社会对老年公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。

    第二，老年公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高、更多。

    第三， 老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，优先考虑的是医疗费用有保障，有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓，医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要忌讳“大而全”、“小而全”，不能把老年公寓做成一个相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。

    一些老年公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过和特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。

    第四， 应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望不出自己的居室，就能够看电视，所以每个房间都需要配备电视机。

    第五，应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境，公共活动空间还需配置一定的跑步机、腰腿锻炼器等健身设施。

    总言之，老年公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。