我国房地产市场投资性需求现状分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：全国的商品房空置率并不算高，但全国的空置率数据并不能说明问题，很多一、二线城市的空置率数据远高于这个平均数。以北京与上海为例，据两市统计局数据，这两大一线城市2008 年的商品房的空置率高达16.64% 与12%，均超警戒空置率。

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    对于房地产市场来说，应该是以满足消费性需求为主、投资性需求为辅的。但是，我国房地产市场的实际数据显示，其作为消费市场的特征越来越淡化，而满足投资性需求成为主要功能。据统计，2007 年深圳自住刚性需求占比还不到30%，投资性需求却高达到70% 以上。在房地产市场中，投资性需求过于旺盛必然导致拉高房价，从而对消费性需求形成挤压，最终改变房地产市场的本来属性。

    房地产市场中的投资性需求之所以会如此旺盛，其一般原因有：1、预期房价上涨，买房可以增值。自98 年房改以来，我国的房价一路上涨，99年商品房均价约为2000 元，到了2009 年，均价已接近4700 元，10年时间增价超过一倍。

    正因为这十年的涨势，人们在习惯了房价上涨的同时，也就对未来房价的继续上行产生了自然性的推断，开始追涨。如此，房地产的价格便陷入了一种自强化走势，价格的形成更多地取决于投资者的信心，而不再仅受供需关系影响。

    2、高通胀预期一直存在，买房实现保值。据国家统计局近十年公布的数据显示，除了04、07、08年我国的通货膨胀率分别为3.9、4.8、5.9 之外，其他的年份都处于“爬行”的通胀甚至紧缩状态。数据并未反映出较大的通胀压力，买房保值似乎没有必要。

    但人们始终对高通胀存在着预期或者说担忧，买房就是在为资金买保险。

    3、担忧经济形势恶化，买房可以抵御风险。近十年左右，世界经济一直问题不断，小的危机不论，仅影响波及全球的大危机就有亚洲金融风暴、美国次贷危机及正在发生的欧洲主权债务危机。在危机面前，作为已经加入WTO 的世界第三大经济体中国来说，更是如此。一般的民众都懂得，在危机来临时仍持有货币是不明智的，因为危机会使货币变成一堆废纸。这就需要为资金寻找安全的避风港，而不动产无疑是最适合的对象，社会闲余资金流向房地产市场。

    4、刚性需求强劲，投资者无后顾之忧。我国民众对商品房的刚性需求，也是保持房价一直坚挺的极大原因。房地产市场存在刚性需求，就说明房价的变化不会太大地影响到商品房的需求量，房价上涨速度过快，购房者只会推迟购房，而不会放弃购房。

    正是因为这一理论的分析，带来了大批的投资性需求。

    目前，尚未发现确切、权威的数据揭示我国投资性需求在总需求中所占的比例，但按照保守的推断，在大多数一、二线城市，该比例至少可以达到20%（国际上将20%视为警戒线）以上。下面，我们借助租售比与空置率两个指标来分析我国房地产市场投资性需求的现状。

   （一）租售比。用每平方米使用面积的月租金除以每平方米建筑面积的房价，所得比值即为租售比。 2009年底，北京二手房租售比为1∶409，深圳市为1∶437，上海市为1∶515，位列前三甲，远低于国际上合理的租售比1∶300～1∶200，这就意味着北京、深圳、上海的购房者要将所购房屋分别出租34年、36 年、43 年才能收回购房款。租售比数值如此之低，正是源于投资性需求过于旺盛，助推了房价快涨。租售比较低的城市不仅上述三个，其他一、二线城市如天津、广州、杭州、大连、青岛等也存在同样的问题。

   （二）空置率。空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。

    2008 年我国商品房的空置率为9.5%，与1994～2008 年平均水平相比低13.68%，但仍在合理的区域（10% 为警戒空置率）内。

    全国的商品房空置率并不算高，但全国的空置率数据并不能说明问题，很多一、二线城市的空置率数据远高于这个平均数。以北京与上海为例，据两市统计局数据，这两大一线城市2008 年的商品房的空置率高达16.64% 与12%，均超警戒空置率。高空置率不仅存在于这两个城市，其他一、二线城市也有同样情况。