我国房价与经济环境及政策因素的关系分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：进入新世纪后，中国经济迅猛发展，大批人员进城务工、求学，使得城市化速度不断加快。由于中国城市化发展存在众多问题，又使得城市住房及公共服务发展滞后，住房供给不能满足住房需求，房价上涨在所难免。由于大城市良好的公共服务设施和工资待遇，大城市房价飞涨并没有促使大量劳动者离开大城市，反倒是高房价的信号不断传到周边中小城市，引起中小城市房价上涨的连锁反应。同时，城市化发展的不平衡，也会带来贫富差距过大、地区发展不平衡等其它问题。

     2012-2016年中国经济适用房市场行情动态与投资趋势研究报告

    （一） 社会经济环境 

    1.土地供给不足。从市场角度分析，商品的价格是由商品的供给关系决定的，房地产市场也不例外。2001- 2010 年中国房价居高不下的原因之一就是住房供给小于住房需求。众所周知，中国是世界上人口大国，巨大的人口基数又使得人口增长迅速。同时，国家实行保护耕地的政策，又使得建筑面积相对较小，从而导致土地供求不均衡。 

    2．城市化潮流及大城市的快速发展。进入新世纪后，中国经济迅猛发展，大批人员进城务工、求学，使得城市化速度不断加快。由于中国城市化发展存在众多问题，又使得城市住房及公共服务发展滞后，住房供给不能满足住房需求，房价上涨在所难免。 

    在城市化过程中，大城市的快速发展成为房价飞涨的重要原因。相对于二、三线城市，北京、上海、广州等一线城市平均房价过万，严重超出了人们的购房能力。 

    3．房地产行业投资和炒作的不断增长。在当前内需尚未充分拉动的情况下，房地产行业成为拉动内需的巨大动力，成为中国新的经济增长点。而房地产行业的巨大发展，却容易造成国内的“荷兰病”现象。而此时，人们为了追求货币的保值增值，纷纷把资金投入到房地产行业，以获得利润，实现货币的增值。这又直接推动了房价的上涨。 

    （二） 政府政策因素 

    1．政府限制土地供给。政府有意识的限制土地供给，也是造成中国2001- 2010 年房价飞涨的原因。 

    虽然中国人口众多，但是从人口密度来看，中国在全世界人口密度上排中等或中下等。拿中国人口密度最高的省份江苏和浙江看，江苏和浙江的人口密度跟台湾差不多。[3]而台湾没有人为的限制土地，这使得台湾房价普遍不高，其房价收入比并不高。而中国大部分地区房价过高，房价收入比远高于台湾。 

    中国许多城市为搞形象工程，修建大型绿化区、娱乐区，并且对城区内部部分土地禁止开放，占用了大量土地。政府对于城市土地的限制和利用，很大程度上造成了土地供不应求，房价飞涨。 

    2．对商业炒作及热钱流入的监管不利。部分房地产商鼓吹中国未来房价会迅猛增长。大量商业人士参与到房地产买卖中，一次性购入大批房产，继而通过媒体等将房价炒高，从中牟利。 

    而进入新世纪后中国由于房地产发展还尚未健全，对房地产行业炒作的监管力度不够，只是出台限购令等，这对于一系列的不正当购房行为其实起不到太多的制约作用。 

    另外，由于人民币不断升值，热钱大量流入，在中国热钱监管体系不完善的情况下，热钱流入在所难免。热钱又不断涌入楼市，持续推动着中国房价。 

    3．城市发展战略上的误区。中国城市化发展过程中存在的一个明显的现象就是大城市发展迅速，中小城市发展相对滞缓，这与中国城市发展战略是分不开的。各地政府在城市化发展中注重本地区省会城市及其它重要城市的发展，同时，中央政府也希望利用大城市的发展带动中小城市的发展。这些都拉大了一线城市与二、三线城市发展速度上的差距。大城市的过快发展需要过多的劳动力参与到城市建设和发展中去，过多人群涌入大城市，不断推高大城市的房价。 

    由于大城市良好的公共服务设施和工资待遇，大城市房价飞涨并没有促使大量劳动者离开大城市，反倒是高房价的信号不断传到周边中小城市，引起中小城市房价上涨的连锁反应。同时，城市化发展的不平衡，也会带来贫富差距过大、地区发展不平衡等其它问题。 

    4．政府利益驱动的土地买卖方式。1994 年税制改革以后，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方财政。这种变革，使得地方政府成为了买卖土地的经纪人，经济利益驱使地方政府最大限度地将国有土地出让给房地产开发商，同时在土地出让过程中不断抬高土地价格，以追求最大利润。这种状况使得高地价推动高房价，导致了房地产市场的无序扩张。