2012年老年地产市场项目的产品分析

中国产业研究报告网讯：

    （一）老年地产项目相关要求 

    老年地产首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年地产的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年地产。 

    1．地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年地产适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 

    2．老年地产的模式。国外老年地产的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年地产的模式大体上可以划分为三种：成套老年地产住宅；合居老年地产住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 

    3．设计与配套设施。老年地产要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年地产宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年地产要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 

    4．规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年地产的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年地产住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年地产的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 

    2012-2016年中国老年地产市场行情态势与投资前景预测研究报告

    5．老年地产的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年地产以经营性与公益性相结合为好。老年地产的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 

    （二）适合于我国老年人的居住建筑模式分析 

    鉴于上述对我国老年居住建筑的现状及问题的分析可知，我国目前的老年居住建筑不仅数量少，而且模式单一，难以满足老年家庭的养老所需，在我国的经济现状、城市家庭赡养结构、人口流动、传统观念的改变等各种因素的相互作用下，必须发展多元化的老年居住建筑形式，以满足不同老年家庭的养老所需。 

    1、老年居住建筑形式分类 

    不同的养老模式决定了老年居住建筑有其相应的类，依据现有的老年人居住建筑特点，老年居住建筑主要包括老年住宅和养老设施两种类型，分别对应家庭居家养老和社会机构养老两种模式。而个人、家庭、社会三结合的养老模式主要通过老年住宅组团的社区服务设施来实现老年住宅和养老设施的兼顾，如老年公寓就是其具代表性的老年居住建筑模式之一。

    2、老年家庭结构的分类及养老模式的选择

    老年家庭结构的类型直接影响到老年养老模式的选择，常见的家庭结构分类是按家庭的代际和亲属关系来划分的。我国目前的城市社会家庭以“一对夫妻一个孩”的核心家庭模式为主，根据家庭分类的一般规律，结合当前我国城市老年家庭的代际、人口数量和赡养结构，把老年家庭结构划分为五种类型以及各种类型所对应的养老方式。

    老年家庭结构分类及居住模式