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2011年我国房地产行业主要政策浅析

字体大小：大中小2013-01-11 中国产业研究报告网 http://www.chinairr.org

中国产业研究报告网讯：

2011年1季度房地产行业主要政策分析

时间	时政	内容概要
1月28日	《个人住房转让营业税政策调整》	个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税
2月23日	温州出台楼市调控新政	2月23日，温州市长赵一德主持召开第46次市政府常务会议，审议并原则通过了有关房地产市场调控的实施意见。
3月11日	温州版楼市调控新政正式实施	温州版楼市调控新政3月11日正式实施，自本意见发布之日起，暂定本市户籍居民家庭及能提供相关证明的非本市户籍居民家庭限购1套新房，超购不予发放记产证。
3月14日	温州市行政区划调整全面启动	此次行政区划调整的总体目标，概括而言就是“1650”——1指一个主中心，范围包括目前鹿城、龙湾、瓯海三区外，向东将扩展到洞头和瓯江口，向北再吸纳瓯江北岸和上塘镇，这些地域将成为温州大都市核心区。6是指6个副中心，即乐清、瑞安、平阳、苍南、文成、泰顺的城区，并吸纳周边小乡镇，发展成大都市副中心，原则上也实行街道建制管理。50即指通过对人口少、规模小乡镇的调整，培育一定数量、人口达3万以上的区域性中心镇，并结合农房集聚改造和新农村建设，最终发展为小城市，从而成为推动我市城乡一体化和新型城市化的重要节点。
3月15日	温州版“限购令”出台细则	3月15号温州颁布《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，对温州版“限购令”做出详细解读，就如何认定一、二套房子等做出补充说明。
3月17日	温州市住房公积金中心下发《关于调整温州市个人住房公积金贷款政策的通知》	3月17号温州市住房公积金中心下发《关于调整温州市个人住房公积金贷款政策的通知》，该政策从3月21日起实施。其中规定，第二套房贷款的首付款比例从原来的不低于50%调整为不低于60%，利率由原来的同期利率1倍变为1.1倍。
3月17日	第48次市政府常务会议，审议原则通过《关于加快保障性安居工程建设完善城镇住房保障体系的若干意见》	十二五期间，温州将建设保障性和政策性住房452万平米，解决5.7万户城镇中低入家庭住房困难问题，累计覆盖面占全市城镇家庭总数的22%。今年温州市新增廉租住房保障对象1400户，其中实物配租633户，发放租赁补贴767户。新开工建设廉租住房和经济适用住房36.53万平方米、4517套。新开工建设公共租赁住房25万平方米、2800套。新开工建设限价商品住房15万平方米、1400套。完成旧住宅区综合改造10.5万平方米、1243户。
3月19日	温州市出台《温州市限购商品住房管理试行办法》	《温州市限购商品住房管理试行办法》自发布之日起试行。今后，温州市住房困难的中等收入家庭，可买限价商品住房。
3月25日	温州市发布2011年新建住房价格控制目标	今年新建住房价格涨幅要低于本市2011年生产总值和城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度。
3月30日	清理“转而未供”盘活土地资源	3月30日召开温州市区“转而未供”土地专项清理工作领导小组会议。按计划，在今年6月30日前，市区要消化现有38065亩未供未用土地量50%；到今年年底，消化现有未供未用土地量90%以上。
3月31日	《温州市2011年度国有建设供应计划》获批准	温州市区2011年度国有建设用地供应总量中，重点交通运输用地为821.6969公顷，占总量的47.52%；商服用地为59.0358公顷，占总量的3.41 %；住宅用地为176.5316公顷，占总量的10.21 %(廉租房用地为2.28公顷、经济适用房用地为18.32公顷、公共租赁房用地为11.4729公顷、农房改造用地29.9399公顷、安置用地为12.6280公顷、其他用地为0.6649公顷、商品房用地为101.2259公顷。)；

资料来源：智研数据研究中心整理

2011年2季度房地产行业主要政策

时间	时政	内容概要
4月7日	2011《温州蓝皮书》发布	在房地产市场方面，结合市场需求、市场(土地、保障房)供给、信贷政策等多方面因素分析，如果未来CPI持续走高、实际利率较低，投资渠道单一，温州房地产投资需求依然会大量存在。
4月14日	温州市多家银行暂停房贷业务	市区多家银行均明确表示暂停办理个人房贷按揭业务。
5月25日	《关于坚决遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》	明确将严格限制炒房和投机性购房，必要时实行临时限购令。而此次温州市房管局的政策，正式启动了限购令。
6月23日	温州市出台意见加快清理转而未供土地	据此前出台的《转而未供土地清理专项行动实施方案》，6月底前要消化现有38065亩未供未用土地量50%，年底前要消化90%以上。截至6月20日，市区共清理各类转而未供土地11779亩，完成率为28.4%。其中，水利设施、交通设施、经济技术开发区市政设施等3个专项小组已完成半年度任务。

资料来源：智研数据研究中心整理

1、2011年3季度房地产行业主要国家政策

2011年3季度，我国政府出台的房地产调控政策主要集中在两方面：一是国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控工作；二是加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。此外，各地出台的一系列“限购”政策也将对房地产行业产生重要影响。

国务院重申楼市调控不放松，要求各地从严执行

党中央、国务院始终高度重视房地产市场平稳健康发展。自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，从今年4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京、上海、辽宁、江苏、浙江等16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组重点检查工作包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，各地要从严把握和执行房价控制目标，并要求房价上涨过快的二三线城市必须采取必要的限购措施。会议要求各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

8月25日，受国务院委托，国家发展改革委主任张平向全国人大常委会作关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时表示，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。张平说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，认真落实住房用地供应计划，加大普通商品住房建设力度，努力增加有效供给。要按照确保计划落实、确保建设质量、确保分配公平的要求，继续抓好保障性安居工程建设资金筹措和土地供应，切实加强全过程质量管理，尽快完善准入标准、审核程序、动态管理和退出办法等制度，强化社会监督。

9 月1 日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》一文中指出，目前房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨。二要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给。三要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。四要抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。

综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。楼市调控是一项艰巨复杂的任务，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场才会平稳健康发展。从目前房地产市场运行态势来看，只要将已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“住有所居”的目标也将一步步变为现实。

一系列“限购”政策对房地产行业产生深远影响

房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，遏制房价过快上涨势头已成为当务之急。在此背景下，中央政府高度重视，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这个被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”，“限购”也出现在这一政策中。“新国十条”中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”此后不久的4月30日，北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房。其他城市对于“限购”应者寥寥。

内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国房地产信托市场供需预测及投资战略研究报告》

在“新国十条”等一系列遏制房价过快上涨的宏观调控政策影响下，2010年上半年全国房地产市场除开发投资外，其余各项运行指标均出现了不同程度的下降。然而，进入8月份后，房地产市场又出现了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象。针对房地产市场的新情况、新问题，10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任。“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。截至2011年9月14日，全国已有北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、天津、温州、海口、大连等45个城市出台了限购令。

部分已出台限购令城市相关情况

	本市居民			非本市居民
	拥有1套	拥有2套	无房限购	拥有一套	无法提供一定年限纳税或社保证明
	可购买	及以上	一套的条件
北京	1套	禁止购买	五年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供五年纳税或社保证明的禁止购买
上海	1套	禁止购买	两年内累计一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供两年内累计一年纳税或社保证明的禁止购买
广州	1套	禁止购买	两年内累计一年纳税证明	禁止购买本市十区（暂不包括从化、增城）内住房	无法提供两年内累计一年纳税或社保证明的禁止购买本市十区内住房
南京	1套	禁止购买市区内住房	一年纳税或社保证明	禁止购买本市区内住房	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买市区内住房
贵阳	1套	禁止购买一环内住房	一年纳税或社保证明	禁止购买一环内住房	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买一环内住房
济南	1套	禁止购买市区内住房	两年内累计一年纳税或社保	禁止购买市区内住房	无法提供两年内累计一年纳税或社保证明的禁止购买市区内住房
天津	1套	禁止购买	两年内累计一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供两年内累计一年纳税或社保证明的禁止购买
深圳	1套	禁止购买	一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买
宁波	1套	禁止购买	一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买
三亚	1套	禁止购买市区内住房	一年纳税或社保证明	禁止购买市区内住房	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买市区内住房
温州	禁止购买	禁止购买	一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买
海口	1套	禁止购买	一年纳税或社保证明	禁止购买	无法提供一年纳税或社保证明禁止购买

资料来源：智研数据研究中心整理

从短期来看，“限购令”的确能起到立竿见影的效果，但从本质上来说，仅靠政府干预遏制房价效果有限。以上海的限购令为例，在一定时期内限定居民家庭购房套数，但“一定时期”到底是多长时间没有明确界定，这无疑将让限购令大打折扣。与此同时，2011年8 月17 日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5 项建议标准，这5 项建议标准是：6 月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1 至6 月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6 月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1 至6 月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。并要求各省在8 月20 日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。

针对上述5项建议标准，住房和城乡建设部明确提出，符合上述5项条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。时至9月底，距住房和城乡建设部原来要求的8月20日出台第二轮限购城市名单的时间表已经过了一个月，然而目前仅有浙江台州、衢州这两个城市出台了相关的细则，其他城市则无响应。此外，辽宁丹东、广东韶关近日则以限价来取代限购。可见，第二轮限购名单在二三线城市中遭遇出台困境。

楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一系列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。总之，楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进，才能实现老百姓居者有其屋，保障经济社会的和谐发展。

2、温州政策：

2011年3季度房地产行业主要政策分析

政策名称	出台日期	颁布单位	关键内容
《温州市区国有土地上房屋征收不补偿暂行办法》	9月22日	温州市政府	本办法适用于本市市区范围内因公共利益的需要，房屋征收不补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，	9月29日	温州市政府	温州市开始执行9月29日国家出台的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，提高契税优惠的门槛，取消出售自有住房并在1年内重新购房减免个人所得税的优惠政策

资料来源：智研数据研究中心整理

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