2013年中国工业地产行业发展建议
中国产业研究报告网讯：
一、树立工业地产品牌意识
用品牌意识引导工业地产发展。产品差异化，服务优质化树立行业品牌形象。形成生产、科研、生活等配套设施“一园俱全”的现代厂区。按照住宅的标准建厂房，既要突破传统厂房的概念，又要注重环保和生态的设计。引入住宅中的“样板房”概念，创造性地开设了“厂房样板区”。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国工业地产市场供需预测与投资战略研究报告》
二、用专业化方式发展工业地产
同住宅类房地产的开发一样，工业地产的开发也要讲究专业化。专业化的核心就是围绕客户展开工作，把客户的需求弄清楚，然后再系统化地做出来。根据客户的需求来设计合适的厂房，这些东西并不是每个企业都能做到的。
三、建立稳定的商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，建立稳定的商业模式是工业地产发展的根基，工业地产的商业模式应该具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
四、密切关注政府相关政策和产业、区域规划，在政策指引下谨慎投资工业地产项目。
五、注重工业地产投资的渠道风险
1、融资渠道
工业地产具有投资资金大、周期长等特点投资周期一般在10年左右。投资比较长，所以一定要注意投资工业地产的融资渠道风险。
我国工业地产市场融资渠道有限，主要依托银行贷款、工程垫资和预售回款等直接融资方式，银行信贷资金仍然是地产开发的主要来源；近年，随着外资机构投资者的进入，信誉良好的开发商获得了更多的融资选择，也逐渐成为银行信贷以外的补充融资方式。从长期看来，我国工业地产实际投融资渠道单一的局面，将迫使工业地产进行不断的金融创新，以工业地产外来成长性，换来今天的现金流，将形成以银行信贷为主，与机构投资者股权合作开发、REITS、产业投资基金、资产抵押证券等融资方式为辅的多元化融资体系。
2、退出渠道
工业地产开发商在进行项目开发时，要寻找好退出渠道，最大限度的降低开发风险。目前，市场上工业地产项目退出渠道有以下三种：
一是定向开发，开发商取得土地后，重新评估地价，并依据意向购买客户的需求进行建筑规划和设计，客户根据工程进展支付款项，保证开发商的回款。这种开发方式充分体现了开发商对于土地取得、开发运营管理的价值，开发商赚取当中的土地溢价与项目开发管理费用。
二是合资合作开发。开发商与机构投资者组建项目公司，根据议定的公司架构与监管模式，由机构投资者负责项目开发当中的资金安排与融资，开发商专注于物业开发与管理、营销推广等，依据双方的股权比例分享后期的项目收益。
三是委托给专业的商业运营管理公司。开发商把商业项目托管给有经验的商业管理团队，开发商只收取租金收益。如北京东二环某商业项目，建成以后，开发商自己经营两年，每年收益不过2000多万。开发商后来以每年5000万的租金转给香港一家商业运营管理公司，该商业管理公司重新定位重新招商，使项目重新获得生机，业主与经营者获得双赢。
工业地产投资者应该根据自身情况准备好退出渠道。
六、控制好工业地产投资项目的现金流
对于工业地产商业项目而言，现金流就是其生命线，工业地产项目开发，要做到持有部分与散售、租赁部分一个平衡，能够获得稳定的现金流，很多工业地产商业项目虽然地段很好，但开发商现金流出现问题，导致项目烂尾，保证平衡稳定的现金流，是工业地产开发最重要的问题。
七、注重培养引进工业地产管理
工业地产人才匮乏，现有的工业地产管理人才大部分是从原来的房地产或商业地产转型而来，他们对制造业的企业管理、运营及流通缺乏全面的认识，因此他们在运营一个工业地产项目的时候，也往往还是用传统的房地产或商业地产的概念来进行，这样不但没有给入住企业带来福音，反而是将这些企业当作住宅小区的入住业主进行约束，这样不但没有起到服务带动生产力的作用，反而因为产业聚集产生内耗与矛盾。为此，大力培养工业地产运营管理人才以及形成相应的服务标准迫在眉睫。
一、树立工业地产品牌意识
用品牌意识引导工业地产发展。产品差异化，服务优质化树立行业品牌形象。形成生产、科研、生活等配套设施“一园俱全”的现代厂区。按照住宅的标准建厂房，既要突破传统厂房的概念，又要注重环保和生态的设计。引入住宅中的“样板房”概念，创造性地开设了“厂房样板区”。
内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国工业地产市场供需预测与投资战略研究报告》
二、用专业化方式发展工业地产
同住宅类房地产的开发一样，工业地产的开发也要讲究专业化。专业化的核心就是围绕客户展开工作，把客户的需求弄清楚，然后再系统化地做出来。根据客户的需求来设计合适的厂房，这些东西并不是每个企业都能做到的。
三、建立稳定的商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，建立稳定的商业模式是工业地产发展的根基，工业地产的商业模式应该具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
四、密切关注政府相关政策和产业、区域规划，在政策指引下谨慎投资工业地产项目。
五、注重工业地产投资的渠道风险
1、融资渠道
工业地产具有投资资金大、周期长等特点投资周期一般在10年左右。投资比较长，所以一定要注意投资工业地产的融资渠道风险。
我国工业地产市场融资渠道有限，主要依托银行贷款、工程垫资和预售回款等直接融资方式，银行信贷资金仍然是地产开发的主要来源；近年，随着外资机构投资者的进入，信誉良好的开发商获得了更多的融资选择，也逐渐成为银行信贷以外的补充融资方式。从长期看来，我国工业地产实际投融资渠道单一的局面，将迫使工业地产进行不断的金融创新，以工业地产外来成长性，换来今天的现金流，将形成以银行信贷为主，与机构投资者股权合作开发、REITS、产业投资基金、资产抵押证券等融资方式为辅的多元化融资体系。
2、退出渠道
工业地产开发商在进行项目开发时，要寻找好退出渠道，最大限度的降低开发风险。目前，市场上工业地产项目退出渠道有以下三种：
一是定向开发，开发商取得土地后，重新评估地价，并依据意向购买客户的需求进行建筑规划和设计，客户根据工程进展支付款项，保证开发商的回款。这种开发方式充分体现了开发商对于土地取得、开发运营管理的价值，开发商赚取当中的土地溢价与项目开发管理费用。
二是合资合作开发。开发商与机构投资者组建项目公司，根据议定的公司架构与监管模式，由机构投资者负责项目开发当中的资金安排与融资，开发商专注于物业开发与管理、营销推广等，依据双方的股权比例分享后期的项目收益。
三是委托给专业的商业运营管理公司。开发商把商业项目托管给有经验的商业管理团队，开发商只收取租金收益。如北京东二环某商业项目，建成以后，开发商自己经营两年，每年收益不过2000多万。开发商后来以每年5000万的租金转给香港一家商业运营管理公司，该商业管理公司重新定位重新招商，使项目重新获得生机，业主与经营者获得双赢。
工业地产投资者应该根据自身情况准备好退出渠道。
六、控制好工业地产投资项目的现金流
对于工业地产商业项目而言，现金流就是其生命线，工业地产项目开发，要做到持有部分与散售、租赁部分一个平衡，能够获得稳定的现金流，很多工业地产商业项目虽然地段很好，但开发商现金流出现问题，导致项目烂尾，保证平衡稳定的现金流，是工业地产开发最重要的问题。
七、注重培养引进工业地产管理
工业地产人才匮乏，现有的工业地产管理人才大部分是从原来的房地产或商业地产转型而来，他们对制造业的企业管理、运营及流通缺乏全面的认识，因此他们在运营一个工业地产项目的时候，也往往还是用传统的房地产或商业地产的概念来进行，这样不但没有给入住企业带来福音，反而是将这些企业当作住宅小区的入住业主进行约束，这样不但没有起到服务带动生产力的作用，反而因为产业聚集产生内耗与矛盾。为此，大力培养工业地产运营管理人才以及形成相应的服务标准迫在眉睫。
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