房地产信贷风险的识别

中国产业研究报告网讯： 

    内容提要：房地产企业信贷指的是房地产企业为了资金的周转与融通,从商业银行申请取得的贷款。房地产企业信贷风险主要指的是商业银行发放贷款后,因为一系列不确定影响因素的存在而使得银行的贷款本金与预期收益产生损失的可能性风险。因而商业银行要对房地产企业的信贷做好风险的识别,从而减少信贷风险产生的可能性。

    政策风险的识别 

    房地产行业是一个受国家宏观政策影响较大的行业,因而就要十分注意国家政策的转变。以2008受金融危机为例,国家为缩小金融危机对我国的影响加大了对基础建设的投资,刺激经济的发展,这一时段采取了一些救市的政策,在此影响下以西安市为例,2008年总的住房销售面积为670.1万/平方米,而在2009年增加到1255.97/平方米,同时西安市商品住宅销售均价2008年为4039/平方米,2009年已接近5000/平方米,2010年均价为5994/平方米,可见增速之快。此时需要关注的是房价大幅度上涨背后所隐藏的房地产各类风险,因为风险的相关性和传染性,必然也会影响房地产信贷风险。另外,当国家通过出台“限购领”、提高首付比率、提高贷款利率以及房产税的提出后使得商业银行紧缩银根,对房地产的支持力度减少,那么房地产企业的资金链必然会受到影响,房屋销售量也会受到打击,此时房地产企业的风险加大,对于商业银行的房地产信贷风险也会受影响。 

    市场风险的识别 

    房地产的市场风险是在房地产运行过程中房地产市场的变化给房地产企业带来的潜在风险。对它的识别主要有一下几种: 

    (1)由于信息的不对称性,商业银行和房地产开发企业对于消费者的购买能力存在一定的不确定性,购房者不会将自己的真实收入状况告诉银行,那么在房价上涨幅度较大、贷款利率提高的情况下,此时更需要加大对购房者还款能力和资信状况的追踪,明确细化其收入状况、资产情况,以防止到期未还款的发生。 

    (2)市场利率的变化也会影响着商业银行的房地产信贷风险。当市场利率提高时,会增加房地产企业的贷款成本以及加大购房者的还款成本,从而使得商业银行的资金回笼受到影响。受市场风险的影响,商业银行应从财务状况和盈利能力加强对房地产企业的风险加以识别。 

    (3)房地产的供求关系也是重要一个因素。当住房市场上的购房者需求增大时,房地产开发商会增加住房供给,价格会上涨;但相反消费者在受政策影响、收入水平影响下的需求减少,此时的房地产市场风险加大,则房地产开发企业相应要减缓新开发项目,适应市场需求。 

    企业风险的识别 

    房地产企业信贷指的是房地产企业为了资金的周转与融通,从商业银行申请取得的贷款。房地产企业信贷风险主要指的是商业银行发放贷款后,因为一系列不确定影响因素的存在而使得银行的贷款本金与预期收益产生损失的可能性风险。因而商业银行要对房地产企业的信贷做好风险的识别,从而减少信贷风险产生的可能性。 

    对房地产企业信贷风险的识别是受到很多方面因素的影响,正如在第二章提到的影响房地产信贷风险的因素,对房地产企业信贷风险的识别,首先商业银行要对房地产开发商的资质、偿债能力状况、资金运营状况、盈利状况、房地产企业发展能力状况、项目投资的可行性以及其真实性等等情况做好调查,才能在一定程度上减少风险和损失; 

    其次,商业银行要重视贷款屯查环节,具体和全面的审查揭示可能存在的信贷风险;房地产企业的信贷受房地产开发商的经营管理影响,因而要对房地产企业的经营管理水平所体现的经营性指标作以分析。此外,要对房地产企业贷款时所抵押的抵押物的价值、变现价值或对其提供担保的担保者进行评估以及对房地产企业资金的使用情况进行跟踪、从而将房地产信贷风险降到最小。