房地产信贷风险的识别原则

中国产业研究报告网讯： 

    内容提要：在衡量房地产企业的成长性指标时,要看的企业财务指标有:总资产增长率、固定资产总额、净资产增长率等指标。在衡量房地产企业的资本结构与财务杠杆指标时,要看的企业财务指标有:产权比率、资产负债比率等指标。通过对房地产企业的财务状况的研究、分析及评定基础上,商业银行识别其信贷风险存在的风险性大小,从而决定是否要给房地产企业贷款。

    房地产信贷风险识别是信贷风险管理的第一步,是在房地产信贷风险发生之前,通过对风险的种类、产生原因以及影响因素进行判别分析,从而实行对房地产信贷风险的监控,这个过程是对房地产信贷风险的定性分析。其更多的是从信贷内容性质上来判定,不同与运用方法、数据来进行度量和预测。如果在信贷风险的识别上出现错误,那么会影响后面的预测、控制、处理方面,因此可见正确的对信贷风险进行识别对风险的正确认识、控制、处理是极其重要的。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国房地产金融行业市场行情动态及未来发展趋势预测分析报告》 

    房地产信贷风险识别的原则 

    在信贷风险的识别方法上,主要采用的是信用分析,通过对借款人或借款企业的信用分析可以对借款人的基本信用情况和风险状况进行评定。其主要采用的是由国外发展形成的原则: "5C"原则是影响较深的原则之一,包括品德(character)指借款人的声誉和信用,是否愿意偿还贷款,主要从借款者的工作、学习、家庭背景、历史应用记录等方面来衡量。资本(capital),反应借款人的资金实力以及风险承受力, 主要从借款者拥有的股票、储蓄、现金以及住房和汽车等方面来考虑;能力(capacity),主要从借款者收入的稳定性、工作的稳定性和收入增长的潜力,从而决定其是否具有偿还债务的能力;担保(collateral),是担保品的变现能力、价值等,银行主要是从所提供担保物的价值方面来衡量;环境条件(condition),主要是从借款人工作以及所在地区的经济发展状况,在房地产开发贷款时,考虑到房价的不断上涨、房地产行业的景气来发放贷款。 

    识别原则还有:“5P”指的是借主(person)、借款用途(purpose)、还款财源 (payment)、债权保护(protection)、前途展望(perspective); “5W”指的是将贷款贷给谁(who)、为什么要贷款(why)、以什么作为贷款担保(what)、什么时候还款(when)、如何进行还款(how); “4F“指的是个人要素(personal factor)、财务要素(financial factor)、经济要素(economic factor)、组织要素(perpose)。 

    房地产信贷风险的识别方法 

    商业银行在对房地产企业的信贷风险进行识别时所采用的方法是多种多样的,各商业银行根据自己不同的出发点采用不同的方法,其中包括财务报表分析法、指标监控法。 

    (1)财务报表分析法。在房地产企业申请发放贷款时,商业银行通过一定时期对房地产开发企业的资产负债表、损益表、财务状况等财务报表的研究分析,从而对房地产开发企业的经营状况、现金流、负债状况等方面做出相应的分析,识别房地产幵发企业存在的潜在风险。 

    在衡量房地产企业的流动性与偿还能力指标时,要看的企业财务指标有:资产短期负债率、营运资本、期末速动资产等指标。 

    在衡量房地产企业的赢利能力的指标时,要看的企业财务指标有:净资产报酬率、资产利润率、资产报酬率、营运资本主营业务收入比等指标。 

    在衡量房地产企业的成长性指标时,要看的企业财务指标有:总资产增长率、固定资产总额、净资产增长率等指标。在衡量房地产企业的资本结构与财务杠杆指标时,要看的企业财务指标有:产权比率、资产负债比率等指标。通过对房地产企业的财务状况的研究、分析及评定基础上,商业银行识别其信贷风险存在的风险性大小,从而决定是否要给房地产企业贷款。 

    (2)指标监控法。其主要是通过建立对房地产企业的信贷资产质量、资产组合和期限构成的资产结构、房地产企业的盈利状况,以及整体宏观经济环境、国家对于房地产行业的政策等指标体系,商业银行用来监控房地产信贷资产的状况,识别房地产信贷资产组合的风险。 

    各个商业银行根据各自银行的出发点和角度的不同,可以具体制定其监控的指标体系,细化指标内容。另外,指标监控法的优点是容易理解、能够直接反应风险的表面,不足之处是这些简单的指标不能深入的反映房地产信贷的风险,不具有全面性,而且房地产企业为了得到商业银行的贷款也有可能对企业的资产状况和盈利状况以假乱真,所以该方法存在一定的局限性。 

    在商业银行对房地产信贷风险进行识别过程中,对房地产行业的发展状况、房地产企业的经营管理水平、各个房地产企业竞争状况、国家宏观经济发展状况等方面的考虑越来越多,而不仅是从一个角度去考虑,商业银行不仅从房地产企业的经营状况、财务状况考虑,而越来越多的重视该行业的发展前景。