我国物流地产现状及需求分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。

    2012-2016年中国港口物流市场运行监测与发展战略研究报告

    近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。特别是近几年，发展的速度明显加快，规模不断扩大，效益持续增加，物流设施不断改善，行业活力进一步增强，取得了明显的社会效益和经济效益。与此同时，物流业也存在着集中度不够，规模小、实力弱、服务差的问题，能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多。目前，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。 

    于是，物流地产应需而生。我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。 

    1 物流地产市场分析 

    物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。据有关调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。 

    开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。 

    2 物流地产需求分析 

    我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。在这个大背景下，区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机。物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。 

    第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求，而物流地产恰好能够弥补这一空白。