我国酒店公寓发展概述

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：目前我国单个酒店公寓客房规模普遍在 500 间以下，其中 100-300 间的占大多数。据此现状，本文认为客房规模 100 间以下的为小型酒店公寓；中型酒店公寓客房在 100—300 间之间；大型酒店公寓客房在 300 间以上。与传统星级酒店通行的客房规模分类标准以 300 间为一级别相比，我国酒店公寓客房规模要小很多。但因酒店公寓单套建筑面积一般大于星级酒店，故若以面积衡量，同等级的酒店公寓总面积与星级酒店不会相差很大。

    酒店公寓起源及概念

    酒店公寓在欧美出现至今约 30 余年，最初是旅游区内租给游客临时休憩的物业，由专门的管理公司统一管理，既带有酒店性质，又相当于游客的“临时居所”，成为酒店公寓的雏形。此后由于西方国家社会经济发展，人口流动性增加，家庭结构趋于松散，生活方式产生较大变化，市场对配有服务及家具的酒店公寓产生一定需求，酒店公寓业态因此在发达国家地区尤其是美国不断发展成熟。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国星级酒店行业市场运行情况及投资前景分析报告》 

    随着我国改革开放、经济发展，酒店公寓业态进入中国市场。 

    由于“酒店公寓”在名称、产权、运营模式、客源市场等方面的复杂性和多样性，国内外目前尚未对其概念形成统一的认识。综合国内外有关研究结果及其在我国的实际情况，将“酒店公寓” 定义为：为商旅客人（尤其是企业管理或技术人员及家庭旅游客人）提供公寓型客房和配套设施及统一酒店管理服务的现代酒店业态，具有客房空间大、功能齐全（客房内设客厅、卧室、厨房、卫生间，甚至书房、次卧、次卫等）、私密性强、租期灵活（即可按天入住，亦可中长期租用），性价比优于同档次酒店等特征和优势。 

    我国酒店公寓业态发展现状 

    酒店公寓在我国最早出现于上世纪九十年代前后，先在改革开放的前沿城市深圳，后在上海、北京等地出现，现已逐步向二、三线及内陆城市扩散。2011年 12 月期间，本文对登录携程网及艺龙网的 31 个省会、直辖市及 7 个网络热搜订房城市的酒店公寓进行了汇总、统计及分析，结果显示，我国酒店公寓业态现状具有规模稳步发展、设施差异大、市场集中度低、长散客市场兼顾的特点。 

    业态规模稳步发展。与经济型酒店相比，我国酒店公寓起步虽较早，但规模总量较小、发展速度较为平稳。截至 2011 年 12 月，38 个城市中“酒店公寓”共有643 家，以每家平均 150-200 套客房计算，全国主要城市的酒店公寓供应量约为10-13 万套，相当于 2009 年全国星级酒店数量的 8%。 

    设施差异大。这主要体现在房型、面积、配套设施等多方面。首先，房型类别较多，包括标间（或 Studio<带有读写空间>）、一房、二房、三房、四房和复式/跃层。 

    沪、广、深三城均以标间、一房、二房为主力房型，北京则以一房、二房、三房为主。（见表 3-1）同时，本文随机选取京、深两城市中低档、中高档及高档酒店公寓作比较（档次划分标准见本文 3.3.2.3 节），发现我国酒店公寓设施不仅在不同档次间差异大，档次相近的酒店公寓在房型、面积、配套设施等也存在很大差异，并无相对统一的标准，且酒店公寓设施配置种类或数量与其档次并无正向关系。 

    京、沪、广深四城市酒店公寓房型类别统计

    市场集中度低。新加坡雅诗阁（Ascott）是我国目前市场规模最大的酒店公寓业主和运营商，拥有雅诗阁（Ascott）、馨乐庭(Citadines)、盛捷(Somerset)三个品牌，目前在全国投资和管理 40 个物业、逾 7000 套酒店公寓。新加坡辉盛国际（Fraser）位居第二，旗下亦拥有三个品牌，即辉盛阁（Fraser Suites）、辉盛坊（Fraser Place）、辉盛庭（Fraser Residence），目前在我国投资、管理 9 家酒店公寓。美国奥克伍德（Oakwood）在我国投资、管理 6 家酒店公寓，市场规模第三，已引进我国的品牌包括奥克伍德豪景（Oakwood Premier）、奥克伍德华庭（Oakwood Residence）、奥克伍德雅居（Oakwood Apartments）。排名第四的是美国万豪集团“万豪行政公寓（Marriot Executive Apartments）”，在我国共管理 4家酒店公寓。市场前四位的企业共管理 59 家酒店公寓，占全国酒店公寓总数的9.2%。根据美国经济学家贝恩对产业集中度的划分标准，CR4<30，我国酒店公寓市场属于集中度低的竞争型。 

    长散客市场兼顾。国外酒店式公寓一般仅针对中长期 3 个月以上的长包房市场。而在我国，长包房占一定比例，同时兼顾散客市场，是酒店公寓在我国市场条件下形成的独有的业态特点。就这一客源特点而言，我国酒店公寓实际上是国外星级酒店(以散客为主)、全套房酒店(All-suite Hotel，以散客为主)、延时酒店/公寓式酒店（Extended Stay Hotel/Apartment Hotel，针对中短期 1 周以上，3个月以内的客源市场）以及高级酒店式公寓（Serviced Apartments，针对中长期3 个月以上租赁市场）等数种业态的结合体。目前，我国酒店公寓业态内大部分企业的客源结构为长散客并存，亦有小部分高档酒店公寓专营租期为一个月以上的长包房。 

    我国酒店公寓分类 

    根据我国酒店公寓市场现状，可按品牌性质、品牌规模、产权归属、价格档次、客房规模等五方面对酒店公寓业态进行分类。 

    按酒店公寓的品牌性质分，可分为国际品牌及国内品牌两类。目前进入我国市场的国际品牌包括雅诗阁（Ascott）、辉盛庭（Fraser）、万豪(Marriot) 、费尔蒙（Fairmont）等。国内品牌主要有雅斯、格林豪泰、百分百等。其中，国内品牌在数量上占多数。 

    按酒店公寓的品牌规模分，可分为集团品牌和单体品牌，其中集团品牌又可细分为传统酒店集团品牌、专营酒店公寓连锁品牌两种。目前进入我国市场的国际酒店集团下属酒店公寓子品牌包括万豪、费尔蒙、福朋喜来登、皇冠假日、豪生等；专营酒店公寓的国际连锁品牌有雅诗阁（Ascott）、辉盛庭（Fraser）、奥克伍德（Oakwood）。涉足酒店公寓市场的国内酒店集团品牌目前尚为数不多，仅有经济型酒店连锁品牌星程和格林豪泰。国内专营酒店公寓的连锁品牌亦不多，且以小规模、低档次、地域性品牌为主，如上海的雅斯、瑞峰；广州、深圳的她他会、私享家；北京的百分百、天天如家、阳光短租等。目前，单体型酒店公寓目前仍占绝大多数。 

    按产权归属分，可分为统一产权的酒店公寓和小产权酒店公寓。统一产权的酒店公寓是由投资方统一掌握物业整体产权的酒店公寓。小产权酒店公寓是投资方将物业部分或全部售予小业主的酒店公寓。曾在国内流行一时的“产权式酒店公寓”即属小产权酒店公寓。在我国，部分产权式酒店公寓采取统一管理，为业主或租客提供酒店式管理服务，但也有部分物业只是借用“酒店公寓”之名，增强对买房或租房者的吸引力，所谓的酒店式管理服务难保品质，甚至功能弱化或有名无实，此类物业不属于本文研究范围。 

    按酒店公寓的价格档次分，可分为高档、中高档、中低档、低档四类。酒店公寓的价格包括散客价格和长包房价格，因全国范围内的长包房价格数据难以获取，故此处按散客价格划分档次。对照 2010 年一季度全国各星级酒店平均房价，将房价起价高于 600 元/天的酒店公寓划分为高档，介于 300-600 元/天的为中高档，介于 150-300 元/天的为中低档，低于 150 元/天划分为低档。经对登录携程网及艺龙网的酒店公寓统计，全国主要 38 个城市中，中低档及中高档酒店公寓占市场主流，分别约占总供应量的 68.3%和 42%。 

    我国酒店公寓档次划分及占比表

    按客房规模分，可将酒店公寓分为大、中、小型三种。目前我国单个酒店公寓客房规模普遍在 500 间以下，其中 100-300 间的占大多数。据此现状，本文认为客房规模 100 间以下的为小型酒店公寓；中型酒店公寓客房在 100—300 间之间；大型酒店公寓客房在 300 间以上。与传统星级酒店通行的客房规模分类标准以 300 间为一级别相比，我国酒店公寓客房规模要小很多。但因酒店公寓单套建筑面积一般大于星级酒店，故若以面积衡量，同等级的酒店公寓总面积与星级酒店不会相差很大。 

    我国酒店公寓与星级酒店客房规模分类标准比较表