我国大城市轨道交通经济带开发模式

中国产业研究报告网讯： 

    内容提要：我国大城市郊区轨道交通沿线地区，要结合郊区节点城镇的自身特点，用一定的超前意识对沿线的业态进行全新理念和全新模式的设计，将业态开发的范围进行大面积的整体规划，确保沿线综合经济开发的合理化和最大化。

    当前，大城市空间结构不合理的问题日益突出，很多大城市大力发展快捷、环保、经济型的轨道交通，来使城市结构由“摊大饼”式的浸润型发展转变为“伸开的手掌”式的轴向发展，从而在郊区出现了很多沿轨道交通分布的节点城镇。例如，在上海郊区22个中心镇中共有安亭、南翔等 12个节点城镇在镇域范围内设有轨道交通站点；尤其是上海近郊闵行区的节点城镇较多，闵行区内有9个可依托3条轨道交通主干线开发的节点城镇。轨道交通的发展，可直接带动这些节点城镇的GDP增长，促进相关产业链的形成，创造财政收入新的增长点。如能利用轨道交通经济带的理念合理地开发这些沿线的节点城镇，可促进它们相互联系、合理分工、形成配套、联成整体，大大提升郊区经济的产业结构与能级，提高郊区经济发展效益。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国城市轨道交通与设备市场专项调研及投资方向研究报告》 

    一、轨道交通经济带的定义和意义 

    城市轨道交通经济带是一种全新概念的经济形态，轨道交通孕育了沿线的经济带，沿线的经济带是随着轨道交通而诞生的，没有轨道交通就没有沿线经济带。 

    1。轨道交通经济带的定义 

    在轨道交通车站及沿线的一定范围内（一般路段为100米，重点路段为 500米），有效地开发一切有形资源，带动沿线地区的房地产和土地的大幅度升值及其他产业的发展，并形成轨道交通车站周边地区商贸业的繁荣。由于沿线地区经济的繁荣，吸引大量的居民居住和出行，大量的人流不但带动了沿线商贸的发展，而且还增加了轨道交通的客流量及利用率。这种相互影响、相互发展、相互推动、相互受益，推动了沿线区域经济发展的新型经济现象，称为轨道交通经济带。 

    2。在大城市郊区建设轨道交通经济带的意义 

    我国大城市郊区轨道交通节点城镇大多刚刚设立，城镇效应尚未形成，人流不足，商贸业及其他相关产业尚待发展。通过轨道交通经济带的开发，可把相对分散的节点城镇组团联成一个整体，强化它们之间的联系与分工，合理配置它们的功能，提高郊区经济发展能级，促使郊区产业得到升级和转型，把郊区经济上升到一个崭新的台阶。大城市郊区轨道交通经济带的产生，可改变郊区居民传统的出行习惯和购物观念，使人们产生全新的生活方式。由于轨道交通的舒适性、准确性和快捷性，使之成为人们出行、观光和购物的主要交通工具，从而使轨道交通经济带沿线和车站集聚大量的人气。大量的人流出行又繁荣经济带沿线的商贸业，并为节点城镇提供大量的就业机会，其产生的社会经济不可估量。例如，重庆轨道交通建设投资对GDP的直接贡献为1：2。63，每1亿元的投资会提供 8466个就业机会。 

    二、轨道交通经济带开发业态的选择 

    我国大城市郊区轨道交通沿线地区，要结合郊区节点城镇的自身特点，用一定的超前意识对沿线的业态进行全新理念和全新模式的设计，将业态开发的范围进行大面积的整体规划，确保沿线综合经济开发的合理化和最大化。 

    1、房地产业 

    轨道交通对沿线地价的影响具有超前性和当期性。随着各条线路的陆续开工建设，商机逐渐呈现，全线通车后，将全面带动郊区区域经济的发展。例如，北京地铁一号线建成前，沿线很多地方是菜地和荒地，一号线建成后，沿线大量的楼房建起来，很快连成一片。上海地铁一号线建成前，近郊闵行区的莘庄镇由于距离市中心较远，属于典型的功能“小而全”城镇，自1997年一号线通车后，凭借与中心城区便捷的交通联系，莘庄已发展成经济发达、第三产业繁荣、城市生活品质较高的现代化城镇。轨道交通建成后，势必会引起沿线直径500米圈内的房地产升值。 

    2、商贸业 

    轨道交通的开通，将使沿线周围集结大量的基础设施和商业区，密集的商业设施又会吸引大量的居民出行，使传统的业态发生巨大的调整。例如，上海近郊闵行区的梅陇地区，依靠轨道交通集聚大量人流，已从一个临近中心城区的郊区小镇发展成商业设施聚集、流通业发达、经济繁荣的轨道交通经济带。要在沿线和车站周围发展百货、大型综合超市、便利店、专业店等主力业态，开拓新的消费领域，打造出一个特色商业带，使商贸流通业的集聚力和辐射力明显增强，逐渐在沿线形成一批具有龙头带动作用的大型商贸企业、大型超级市场和购物中心为骨干的商品大流通格局。未来的节点城镇居民可在上班的路上，将购物、洗衣等诸多家务活顺便完成。 

    3、制造业 

    上海等大城市正在调整城市发展空间，大量的工业园区、科学园区及都市工业园区被集中在郊区，已经开通和将要开通的轨道交通将在这些园区附近设立车站。轨道交通为这些园区内的上班族提供了便利的交通和购物方便。随着轨道交通向远郊的延伸，在远郊人口稀疏的轨道交通沿线，化工园区和出口加工区将为社会提供大量的就业机会。 

    4、文化产业 

    文化产业正成为大城市一个新的经济增长点。未来的郊区轨道交通在车站设置时，尽量考虑与这些文化设施对接方便，为疏散临时爆发性的巨大人流提供时间和空间的快捷。郊区轨道交通在开发沿线文化产业时，可依托郊区文化旅游休闲地点多的优势，以灵活多样的形式进行配套开发。例如，与轨道交通沿线的旅游点、风景点、动物园等达成经济协议，以门票代替车票，或以套票的形式来优惠购买，吸引大量客流。 

    三、轨道交通经济带的开发途径 

    轨道交通培育了沿线的经济带，对郊区沿线经济带有形资源的综合开发和利用，能产生辐射作用和吸引作用，来联结各经济区域和众多节点城镇，形成若干个小型经济带，并将这些经济区联结成一个产业密集带。 

    1、车站资源的开发 

    我国大城市郊区尤其是近郊轨道交通车站资源充分利用将产生巨大的升值空间。依托大量的人流，最大限度地利用车站空间，在满足交通功能的同时，还可使乘客在转乘站内购物和休闲等。这也是轨道交通服务的延伸和扩大。轨道交通车站在规划时，要考虑综合利用，最大程度地利用车站上面和下面空间。例如可在大城市近郊轨道交通车站的顶上修建写字间、住宅、商店、咖啡店等，在车站的底下修建商店、停车场、仓库等，站内、车内的广告：车厢、车站的冠名权；站台内的柜台出租，电话亭，小卖部等。轨道交通车站的广告资源十分丰富，有流量大及传播迅速等优点，轨道交通车站是拓展广告空间的最佳场所之一。 

    2、地上资源的开发 

    轨道交通沿线的土地资源是最重要的资源，随着轨道交通在郊区的延伸，郊区很多的土地资源将有巨大的升值空间。以轨道交通促进商贸和物业发展，以综合开发带动轨道交通建设已成为国内外轨道交通建设的惯例。轨道交通线路、车站、车场等对沿线环境有较高的空间要求，在规划新建片区时，应以轨道交通车站为核心，形成商业中心和居住密集区，以综合开发促进商业服务圈形成，来带动轨道交通建设。 

    3、地下资源的开发 

    在多条轨道交通相互联结的区域，可充分利用地下空间，实现独创的商贸业的“多首层”概念，来建立与轨道交通车站的不同换乘平台的有机联系，使每层都能实现首层功能。即每层建筑可以通过装饰、格局、品种、品牌等感性手段来达到突出主题的目的，可设置各种品牌的专营店及商务设施，并规划成多条充满有各种异国情调的街区等，在其功能上划分为名牌服饰、家庭精晶、高档酒店、美容、娱乐厅等。 

    4、其他有形资源的开发 

    轨道交通沿线综合开发的范围相当广，可以根据沿线分布的资源情况来开发：在人口稠密的近郊沿线，适宜开发商业网点和大型开发项目，如大型房地产社区、大型娱乐园、大型比赛场馆等，可结合各沿线节点城镇的主导特色产业，在车站及附近建立相应的市场等，在远郊人口稀疏的沿线，可考虑发展物流业，发展大运量、高科技的各种零配件加工业、机械加工等和农产品深加工业，要注意节点城镇功能的合理配置。很多大城市郊区内有多条轨道交通经过，形成纵横交错的轨道交通框架。因此，要对沿线的各节点城镇的功能进行梳理，按照它们各自主导产业的发展方向以及空间分类予以合理规划大型开发项目，并完善节点城镇周边交通配套。 

    四、轨道交通经济带的开发模式 

    要使沿线地区综合资源的开发合理化和最大化，以解决轨道交通产品的赢利问题，就必须把增加营运收入和开发经济带同时进行。 

    1、地上资源的开发模式 

    郊区轨道交通沿线范围的土地资源是打造经济带最关键和重要的资源，也是轨道交通公司最重要的资源，郊区政府可考虑采取香港与广州的模式，根据路段的具体情况，将沿线的部分土地资源，无偿或低价卖给轨道交通公司来经营，用土地开发来养活轨道交通公司。政府应根据轨道交通沿线各企业（包括房地产开发商），由轨道交通所带来的受益情况，向其企业征收一定的受益费用，并设立与交通出行有关的轨道交通专项基金。要打造轨道交通经济带，政府必须确保沿线规划用地的长期控制权，因轨道交通线路、车站、车场等对沿线环境有较高的空间要求，在规划沿线新建片区时，应以轨道交通车站为核心，形成辐射商业中心和居住密集区。并根据地形，为轨道交通留出一定宽度的专用廊道（约50—100米左右），以综合开发促进沿线经济带的形成。郊区空间相对开阔，根据发达国家经验，应在条件允许的轨道交通车站附近（特别是远郊区）建立公交车站、出租车站和停车场，方便乘客换乘。由政府出面，采取土地收购或置换等方式，把轨道交通车站附近的零星土地和房屋，改建成停车场。修建停车场时，尽量提高土地利用率，发展立体停车场。 

    2、地下资源开发模式 
    
    由于地面空间的有限和价格问题，越来越多的餐饮美食、生活日用、服装饰品、美容保健、歌舞厅等大量娱乐休闲设施向地下空间转移，形成了集吃、喝、玩、乐、购于一身的综合性流行时尚地下商店。有效地利用地下空间，节约地面空间，来满足不同消费者的多层次消费，并使第三产业在节点城镇发展壮大，为节点城镇提供大量就业机会和税收。开发地下商业空间与轨道交通车站的对接，不但节约了建设成本，也繁荣了地下空间的商业，还解决了地面交通的拥挤，又与地面的商业形成业态的互补。郊区政府要创新体制，可与轨道交通公司进行合资的方式开发地下资源。 

    3、房地产开发模式 

    可考虑由政府出面，将轨道交通建设与沿线房地产开发紧密结合起来，因为轨道交通的开发过程，也是沿线土地增值转化的过程。采取征收一定的费用，将开发商的利益一部分还原给轨道公司。以沿线区域的居住、商业及其他设施的综合发展来带动轨道交通的建设，用轨道交通线路运行后带来的效益，来回报沿线区域发展的投入。轨道交通车站和沿线的土地和房屋，则由政府出面采取收购或置换的方式，交给轨道交通公司经营，并且逐步扩大，积累经验。另外，轨道交通公司还要介入沿线的物业管理，走香港模式，逐渐增加房地产开发和物业管理在轨道交通中的收入比例。 

    4、多种经营开发模式 

    目前，轨道交通公司应该采取以营运收入为主，逐渐向房地产业、物业管理、物流运输业、零售业、旅游观光业、宾馆服务业等为辅的多种经营开发模式转变，在这些行业积累经验后，逐步铺开，向多种经营发展，从而改变轨道交通公司只靠营运收入的单一局面。