上海酒店公寓赢利模式的应用

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：成本核心价值化赢利模式指酒店公寓减少不必要或非核心的成本，将资金更多地投入到目标客户切实需要的核心产品中去，不断维护和提高产品品质，进而产生更多竞争优势和核心价值。酒店公寓的核心价值是为客人提供具有家庭般宽敞、温馨、私密的空间、服务和设施。

    水平差异化赢利模式 

    与传统星级酒店相比，酒店公寓是具有不同功能、能满足消费者不同商旅居停需求的产品，突破了星级酒店的标准框架，是传统酒店的水平差异化的系列产品形式之一，与其他类型的衍生型酒店亦有明显区别。 

    以下列举了上海酒店公寓水平差异化的主要表现及其因差异化而体现的优势，正是这些差异化形成了酒店公寓的市场优势并构架了整个业态的赢利基础和核心。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国经济型酒店市场分析预测及未来前景预测报告》 

    上海酒店公寓水平差异化主要表现及优势

    成本核心价值化赢利模式 

    成本核心价值化赢利模式指酒店公寓减少不必要或非核心的成本，将资金更多地投入到目标客户切实需要的核心产品中去，不断维护和提高产品品质，进而产生更多竞争优势和核心价值。酒店公寓的核心价值是为客人提供具有家庭般宽敞、温馨、私密的空间、服务和设施。上海酒店公寓成本核心价值化主要体现在三方面： 

    第一，大堂、餐厅、会议等公共设施占总建筑面积的比例远低于同档次传统酒店，有利于节约初期投入以及日常能耗和人员配置，将更多面积、资金用于设置公寓型、套房型客房以及康乐设施，突出居家式的温馨氛围。 

    第二，大部分酒店公寓（样本的 70%）客房采用分体式空调，与传统酒店的中央空调相比，不仅总体投入较低，客人还可根据需要开闭空调，使用能耗亦较低，也符合客人（尤其是家庭客人）便于日常清洁和保养的需要，提高客人满意度。 

    第三，组织架构扁平化，前台部门建制精简、职能合并，后台部门一岗多能、编制紧凑。通过这一系列措施将节约的人员成本投入到强化员工激励、设施设备维护更新、营销拓展等方面。 

    资本化赢利模式 

    上海酒店公寓业态资本化赢利主要包括持有增值、转手获利、建立基金三种形式。 

    据本文对上海两家位于中心城区、分别于 1998 年及 1999 年开业的酒店公寓了解，两家酒店公寓均自开业持有至今，目前保守估计的资产重置价格已是初始的 4-5 倍。这一增值既有房产价格随行就市的因素，更有业主在持有物业的过程中，通过妥善经营管理，注入品牌、文化等无形资产价值而获得的超额房产升值空间。 

    转手获利是上海酒店公寓（尤其是高档酒店公寓）较为活跃的资本化赢利方式。例如，明天广场万豪服务公寓已经历过一次易主，近期又传出转手信号。2010年底摩根士丹利将其于 2003 年收购的卢湾区一高档酒店公寓的三分之二股权转让给新加坡嘉茂信托投资基金，获利 25 亿元。 

    房地产投资基金在上海酒店公寓领域的专项应用并不多见，主要代表为雅诗阁公寓信托(ART)和摩根士丹利房地产基金 (MSREF, Morgan Stanley Real EstateFund)。雅诗阁 2006 年成立的雅诗阁公寓信托(ART)是专项用于酒店公寓投资的房地产信托基金（REITs）。同年，美国金融服务公司摩根士丹利旗下房地产基金 (Morgan Stanley Real Estate Fund)收购香港豪华酒店公寓品牌“莎玛（Shama）”股份，摩根士丹利与莎玛凭借各自资金与管理优势共同在上海收购并运作多个酒店公寓。 

    信息化赢利模式 

    上海酒店公寓业态的信息化赢利主要体现在信息化营销方面。上海酒店公寓业态与网络订房公司的合作起步较早，上海新黄浦酒店公寓是率先与携程网建立订房合作关系的前十家企业之一，50 家上海酒店公寓样本企业中，已建企业订房网站的 36 家，占 72%（见附录 2）。因此上海酒店公寓较早接受并重视网络营销。网络营销渠道与旅行社、中介公司相比，具有客源层次较高、客户忠诚度较强、开拓维护成本较低的特点。目前上海主要酒店公寓企业网络订房营收约占总营收的 20-40%。