上海酒店公寓管理模式的体现

中国产业研究报告网讯： 

    内容提要：目前上海所有 39 个品牌 50 家酒店公寓中，连锁品牌（含传统酒店集团品牌及专营酒店公寓连锁品牌）共 17 个，管理酒店公寓 28 家。按品牌计，连锁品牌占比为 44%，略低于单体品牌比例；但按酒店公寓数量计，连锁品牌占 56%多数。 

    上海酒店公寓业态的管理模式主要包括两类，即精细化管理模式和规模化管理模式。 

    精细化管理模式 

    精细化管理模式是酒店公寓业态运营的核心，也是与传统酒店业态区别的核心。精细化管理模式表现在三个方面，包括定位精细化、服务精细化和价格精细化。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国经济型酒店市场分析预测及未来前景预测报告》 

    定位精细化，指酒店公寓业态在传统星级酒店“客人消费能力（高、中、低）+客源类型（商务、度假等）”的市场定位体系基础上，对客源类型进一步细分，将酒店公寓的主要目标市场确定为以企业管理技术人员为主的公司客户及家庭旅游客人。其中，公司客户既有短期出差逗留亦有中长期工作居停，家庭旅游客人则大多因自助游而短期逗留。公司客户比例一般高于家庭旅游客人，酒店公寓品牌越知名、档次越高，则其公司客户比例也会较高。由于上海经济及旅游较为发达，随着个人客户对酒店公寓认知度的提高，家庭旅游客人数量和比例近年正逐步上升。市场定位精细化使得上海酒店公寓与传统星级酒店之间产生至少两方面的差异：一是上海酒店公寓散客人均逗留天数为 2-4 天，高于传统星级酒店普遍的 1-2 天；二是酒店公寓长包房客人占一定比例，营收具有相对稳定性，提高了酒店公寓的抗市场风险能力。在 2003 年非典以及 2011 年后世博期间，上海地区一些品牌酒店公寓经营业绩均优于品牌星级酒店。 

    服务精细化，指酒店公寓基于客人的特定需求，提供突出家庭般温馨、便利、 

    自由、私密的服务。这主要体现在酒店公寓对服务项目（或服务设施）及服务时间的取舍和选择上。例如，与星级酒店相比，酒店公寓客房面积普遍较大而公共服务区域面积大为减少，以利于客房在布局、面积、装饰等更体现家庭氛围，而整体居住环境突出安静和私密。酒店公寓普遍提供居家所需的全套厨房设施、餐具租借服务；可根据客人需求设定个性化客房清扫时间；为客人庆贺生日，定期组织学习汉语、学烧中国菜、健身游泳、购物等各类活动聚会等；部分会提供除星级酒店的票务预订服务以外的物品代购服务；亦有根据客人要求提供儿童或病人临时看顾服务。绝大部分酒店公寓的行李、餐饮、商务服务以及部分中高档酒店公寓的总台服务为限时服务。健身房和泳池是传统四、五星级酒店才会选配的服务设施，但上海中低档酒店公寓的配置率较高，其主要原因是酒店公寓客人居停时间一般较长，对康乐服务及设施有较大需求。 

    上海酒店公寓健身房、泳池配置率

    定价精细化，指酒店公寓采取较传统星级酒店更为精准的客房定价法，主要体现为“一房一价”，这是由酒店公寓客房房型、档次较丰富这一客观因素决定的。 

    上海酒店公寓房价区间跨度很大，散客房价低至 200 元以下、高达近 4000 元，长包房租金从 4-5 千元/月到 3-4 万元/月都有。比较传统酒店和酒店公寓的定价影响因素，区位、档次、设施、服务、季节、市场竞争关系是两者均会重点考虑的，部分传统酒店（以四、五星酒店为主）会考虑楼层、景观及房型，而绝大部分酒店公寓的定价（不论档次）对上述因素的考虑都是全覆盖的。 

    规模化管理模式 

    目前上海所有 39 个品牌 50 家酒店公寓中，连锁品牌（含传统酒店集团品牌及专营酒店公寓连锁品牌）共 17 个，管理酒店公寓 28 家。按品牌计，连锁品牌占比为 44%，略低于单体品牌比例；但按酒店公寓数量计，连锁品牌占 56%多数。 

    由图可见，自 1998 年以来上海酒店公寓总体呈现平稳增长的“规模化”趋势。海外品牌起步较早，国内品牌起步于 2002 年。截至 2011 年 1 季度（本文样本采样时间），两类连锁品牌的发展规模和速度基本持平。 

    上海酒店公寓规模化发展情况

    上海酒店公寓业态“规模化管理”存在直营连锁和管理输出两种方式。雅诗阁（Ascott）、辉盛庭（Fraser）、奥克伍德（Oakwood）、东湖等具有一定资金实力的品牌，采取直营连锁和管理输出并举。其他品牌如万豪、逸兰、爱泊满、雅斯、置鼎等均为管理输出为主。