上海酒店公寓业态空间分布特征

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：从 50 个样本空间分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商务区、新兴商务（购物）区内或周边 1 公里范围内，包括虹桥商务区、中山公园商圈、徐家汇商圈、打浦桥商圈、南京西路商圈、黄浦区 CBD、陆家嘴商圈。 

    将上海酒店公寓的分布与其周边的交通枢纽或干道、商务区、经济开发区、旅游吸引物、生活区等区位比对分析，本文认为上海酒店公寓空间分布有五方面的特征。 

    上海酒店公寓空间分布特征表 

    内容选自产业研究报告网发布的《2013-2017年中国产权式酒店市场专项调研及投资方向研究报告》

    特征一：沿城市交通干道分布 

    有 76%（38 家）的酒店公寓以高架（包括延安路高架、内环高架及中环）为轴线分布于两侧。其中以延安路高架两侧分布最为密集，平均每公里分布 2.27家酒店公寓。其余 24%（12 家）也均沿地面主干道分布（包括世纪大道、浦东大道、浦东南路、杨高路）。由表可见，92%（42 家）位于地铁站出口 1 公里范围内，其中 22 家与地铁站相距 0.5 公里以内。而与机场和火车站距离在 3公里以内的仅 2-3 家，普遍位于 3-15 公里范围内。因此，上海酒店公寓主要沿城市高架、地铁、地面主干道分布，其分布与机场、火车站无直接关联。 

    上海酒店公寓与交通枢纽最近距离测算表

    特征二：与城市旅游景点（旅游吸引物）临近 

    2009 年 9 月，由上海市旅游局等单位主办的评选活动确定了“新沪上八景”和十个提名奖以及一个“荣誉奖”。研究样本中 82%（41 家）的酒店公寓临近“新沪上八景”中的“外滩晨钟”、“摩天揽胜”（陆家嘴）、“十里霓虹”（南京路）、“豫园雅韵”、“旧里新辉”（石库门）等五景以及提名奖中的虹桥商务区、衡山路、苏州河畔（长寿路桥至长风生态园）等三景。 

    特征三：与经济、技术开发区临近或叠加 

    根据 50 家酒店公寓样本的空间布局，80%（40 家）与经济、技术开发区临近或叠置，包括：长宁区的虹桥经济技术开发区、临空经济园区、上海多媒体产业园，闵行区的漕河泾新兴技术开发区，徐汇区的交大科技园、复旦大学枫林科技园，浦东新区的陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、张江高科技园区，普陀区的未来岛高新技术产业园区。其中，集聚程度较高的是虹桥经济技术开发区（临近，18 家，占 36%）和陆家嘴金融贸易区（叠加，即在贸易区内，7 家，占 14%） 

    特征四：在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚 

    从 50 个样本空间分布可得，54%（27 家）的上海酒店公寓集聚在中央商务区、新兴商务（购物）区内或周边 1 公里范围内，包括虹桥商务区、中山公园商圈、徐家汇商圈、打浦桥商圈、南京西路商圈、黄浦区 CBD、陆家嘴商圈。有研究表明，传统酒店数量与各 CBD 的形成时间具有正向关系，而此次统计显示，酒店公寓数量与各 CBD 的形成时间并不一定具有正向关系，比如，静安、卢湾两个老牌中央商业区，其酒店公寓数量总共仅 7 家，客房供应仅占样本总数的 9.7%。主要原因是老牌商业区地块、房产资源稀缺价高，进入成本较高。 

    特征五：与国际社区叠加 

    上海房地产业对“国际社区” 普遍的意见是，60%以上居民来自不同国家的社区。自 1995 年古北新区因虹桥经济开发区建设成为国内外闻名的国际社区后，上海又兴起多个国际人士集中居住的社区，如浦东的滨江、碧云、联洋、塘桥以及闸北的大宁，其中较著名是浦西古北、浦东碧云和联洋。经位置比对，30%（15家）的酒店公寓与古北、滨江、碧云、联洋、塘桥 5 个国际社区区位叠加或位于社区周边 1 公里范围内（其中叠加的为 10 个，20%）。 

    上海酒店公寓区位指向分析 

    区位指向是经济活动在选择区位时所表现出的尽量趋近于特定区位的趋向，如自然条件和自然资源指向、劳动力指向、市场指向、交通运输指向等，是影响区域空间结构形成与发展的一种重要基本力量。 

    基于上海酒店公寓空间分布的上述五方面特征，本节试对其主要区位指向因素进行归纳分析。 

    交通因素 

    旅游要素的发展必须依靠有效的、有足够容量的区域及区际交通网，因此任何旅游要素的发展规划或思考，都必须包括对交通因素的规划与思考。 

    特征一“沿城市交通干道分布”所表明的区位指向是交通因素。100%的研究样本分布在城市交通干道周边，说明酒店公寓最为重要的区位指向为交通因素。 

    市场因素 

    游客流空间集聚与扩散对促进旅游要素的空间集聚与扩散有非常重要的作用。本文认为，与酒店公寓相对应的游客流可以理解为酒店公寓的客源。经济技术开发区、商务区及国际社区是酒店公寓主要客源的集聚地，因此，酒店公寓区位“与经济、技术开发区临近或叠加”、“在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚”、“与国际社区叠加”的三方面特征，表明上海酒店公寓的分布遵循“接近市场”原则，表达的区位指向是市场因素。 

    客户需求因素 

    酒店公寓客户一般希望入住地周边交通便利、便于公务处理、便于观光购物。 

    因此，酒店公寓“沿城市交通干道分布”、“与经济、技术开发区临近或叠加”、“在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚”的分布，其区位指向是客户需求因素。 

    各酒店公寓根据自身市场定位，对商务或旅游市场有不同侧重，故“与经济、技术开发区临近或叠加”、“在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚”的比例有所不同。“与经济、技术开发区临近或叠加”的酒店公寓更贴近商务客人需求，“在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚”的酒店公寓能同时满足商务或旅游客人的需求。 

    环境因素 

    环境包括自然及人文两方面，上海作为大都市，其人文环境亦是酒店公寓空间分布的重要指向之一。中央商务区是上海经济、文化、历史的发源地，具有浓厚的海派人文气息；新兴商务区和购物区则代表新经济、新时尚、新文化；国际社区显示了上海国际型都市的底蕴。因此“与城市旅游景点（旅游吸引物）临近”、 “在中央商务区、新兴商务（购物）区集聚”、“与国际社区叠加”的三个特征，其区位指向是环境因素。